Pospandemia. Cómo funcionarán las oficinas satélite

La pandemia cambiará la vida de las personas y la relación que tienen con sus trabajos. En este nuevo contexto, surge un nuevo tipo de oficina: las satélites. Se trata de espacios de trabajo que funcionan como un complemento de la oficina central de la empresa. La tendencia es mundial y de a poco se desarrolla en la Argentina, país en el que las empresas empiezan a pensar en cómo será su reestructuración tras la pandemia en la nueva normalidad.

Las oficinas satélites representan una solución porque, si bien a esta altura muchas empresas se dieron cuenta de que el home office funciona, -de hecho, se prevé que en el país parte de la planta fija de las firmas, entre un 20 a 30%, siga trabajando bajo esa modalidad-, pero muchos empleados no tienen en sus casas la comodidad para hacerlo o buena conectividad.

Por otra parte, con las nuevas disposiciones y protocolos que impuso el coronavirus, las oficinas centrales ya no pueden albergar a la cantidad de empleados que tenían previo a la cuarentena. Ahí es donde entran en juego las oficinas satélites, claves a la hora de descomprimir la densidad en las oficinas y solucionar los problemas que pueda generar el teletrabajo.

Las oficinas satélites son espacios complementarios de menor categoría que las corporativas. Es decir, "no son triple A sino que se trata de oficinas clase B: en general, plantas de más de 500 m2 con muy buena conectividad, abiertas, con una densidad cómoda y buena accesibilidad. En definitiva, son espacios que les insumirán a las empresas menores costos del que tienen actualmente", explica Mariana Stange, asesora del mercado corporativo inmobiliario. Para la especialista, la situación cambió con la pandemia porque si antes el distanciamiento normal era de entre seis y ocho metros cuadrados por persona en el área de trabajo ahora ya se está hablando de entre 12 y 16 metros cuadrados. "En números, la nueva realidad obligaría a las empresas a duplicar sus superficies a un costo de oficinas triple A. Por eso, lo que están haciendo es tener en cuenta que una parte de sus empleados quedará en home office, otra va a una oficina satélite a un costo de alquiler que rondará entre los US$15 y los US$20 por metro cuadrado – y ya no, los US$28 o US$35 que exigía una oficina triple A-. Igual, muchas van a conservar la oficina central, pero armando puestos más espaciados", señala.

La alternativa de las oficinas satélites comenzó a ser considerada a raíz del aislamiento y el distanciamiento social que impuso el Covid-19 en gran parte del planeta. Según Matías Celasco Correa, economista research manager de CBRE Argentina, es una tendencia que está teniendo un fuerte impacto en grandes ciudades como Nueva York o Londres. "Se intenta hacer foco directo en dos cuestiones principales. Por un lado la de generar seguridad, bienestar post cuarentena, cercanía en cuanto a la distancia casa-oficina y mayor productividad a los empleados, sin perder la cultura, ni el networking de la empresa y por otro, desde un lado más financiero, apunta a una reducción de costos, debido a que este tipo de oficinas se encuentra en zonas no tan demandadas y con edificios menos corporativos. Es una tendencia que se basa principalmente en la disponibilidad y el stock de metros que tenga disponible cada mercado", aclara el especialista. Un ejemplo es la política que está llevando a cabo Holanda. En ese país, el Estado promovió la creación de centros de trabajo en la periferia de las ciudades. "Estos espacios son utilizados por personas que viven a no más de 15 minutos del lugar, que pueden llegar caminando o en bicicleta. Los tiempos de traslado que se ahorran suelen ser utilizados para mejorar el balance entre la vida social y el trabajo. Los usuarios solo se trasladan a la empresa ocasionalmente para reunirse con su equipo y hacer trabajo colaborativo", explica Víctor Feingold, presidente de Contract Workplaces. Y asegura que, en el sector privado holandés, compañías grandes como el banco ING, también han creado oficinas satélites en ubicaciones donde viven muchos de sus empleados, lejos del edificio central en Amsterdam. "Ciudades como Portland, Phoenix o Austin, en Estados Unidos, tienen oficinas satélites para Apple, Facebook y Oracle, por ejemplo", agrega.

Coincide Stange con que este tipo de oficinas están empezando a ser consideradas también en Europa, en especial en Italia y en España, por ejemplo, en Madrid, Valencia y Barcelona. En el caso de Argentina "ya estamos hablándolo con desarrolladores y con propietarios de edificios de entre 2000 y 3000 metros cuadrados en buenas ubicaciones que son ideales para este uso. La prioridad es la accesibilidad, las zonas más buscadas son Palermo, Núñez y también el Distrito Tecnológico en Parque Patricios, donde hay una oferta interesante de oficina B con plantas amplias", asegura Stange, quien ve la tendencia como una oportunidad en el mercado sobre todo para edificios que tienen más de 20 años o son de una categoría inferior o para desarrolladores que quieran reconvertir edificios.

"Creo que dentro del cambio que estamos transitando hay empresas que van a armar oficinas satélites. A la empresa le sale mucho más barato alquilar en el suburbano, y le permite tener a los empleados trabajando más felices. Por ahora tuvimos consultas preliminares de un estudio de arquitectura, una empresa de tecnología, y de un estudio de abogados; pero hoy no podemos mostrar y solo podemos informar de manera digital", cuenta Esteban Edelstein Pernice, director de la inmobiliaria Castex.

Para Martín Potito, economista y director de la división oficinas de L. J. Ramos, si bien es una tendencia que puede llegar extenderse en el mundo, hay que ver cómo evoluciona en nuestro país. "Hay que considerar la situación económica y el presupuesto que las empresas destinarán a inversiones en real estate. Para el mediano plazo, situación que comenzamos a transitar desde ahora en adelante y hasta que aparezca la vacuna, el distanciamiento social será la regla y en ese sentido poder minimizar el uso del transporte público será un objetivo para reducir el riesgo de contagio de los empleados. Las oficinas satélites ofrecen una alternativa posible para reducir la exposición", explica. Sin embargo, para Potito es muy reciente el tema, por ahora la situación sigue siendo un gran interrogante, sobre todo considerando que muchas empresas dejarán una buena parte de sus empleados trabajando en forma remota durante los próximos meses.

L.J. Ramos realizó una encuesta en relación a la expectativa de ocupación de las empresas para 2020, el 36% respondió que reducirá espacio y el restante 64% no hará cambios para este año. "En ese sentido, la posibilidad de buscar oficinas satélites será en casos aislados por ahora hasta tanto exista un poco de claridad sobre la situación real", advierte.

Por el momento, la mayoría de las consultas que reciben son de empresas que están reduciendo espacio o buscando alternativas más económicas, que tengan equipamiento o flexibilidad de parte de los propietarios para adecuar las estructuras. "No tenemos demanda de oficinas satélites a destacar", aclara Potito. Un análisis similar es el que hace Domingo Speranza, CEO de Newmark Knight Frank: "no hay aún un reflejo directo de esto, pero si es un análisis que todos tenemos sobre cómo será el impacto de la necesidad de tener áreas de trabajo próximas a las zonas donde residen los trabajadores", agrega. Para el especialista, esto puede incidir en el valor de las propiedades del centro y al mismo tiempo, las propiedades suburbanas que sufrían por el éxodo de las empresas, ante el reclamo de las nuevas generaciones de estar en áreas urbanas, sentirán un cambio y comenzarán a tener mayor demanda centros y subcentros residenciales de proximidad. "Aún es temprano para proyectar, pero claramente estamos ante un nuevo paradigma y, sin dudas, cambiarán las formas, el espacio de trabajo y las regiones y mercados donde los desarrollos de oficinas estén", finaliza.

Los espacios policéntricos

Según Feingold, el nuevo estándar será una oficina policéntrica, porque las personas podrán trabajar desde su casa, en el headquarter o en sitios como espacios de coworking, cafeterías, bibliotecas u oficinas satélite. "Esto traerá múltiples ventajas: menor cantidad de desplazamientos de personas, menor huella de carbono, mayor bienestar, mejor balance entre la vida y el trabajo y menores costos para las empresas. Además se generarán equipos más ágiles y productivos", sostiene. La oficina satélite se trata de un espacio localizado en un lugar diferente a la oficina central que ofrece opciones de hoteling corporativas para empleados que trabajan en las inmediaciones y pueden llegar a pie o en bicicleta. Además, cuentan con todos los servicios, la infraestructura y las comodidades que la organización tiene en la sede central. "Hasta ahora, hemos visto como tendencia la necesidad de reducción de metros cuadrados de sus headquearters, producto de la implementación de políticas de teletrabajo que se han acelerado debido a este contexto de pandemia. Ese es un primer paso que puede derivar en la implementación de oficinas satélite en un mediano plazo", dice el presidente de Contract.

Por el momento, el principal movimiento de las empresas hoy pareciera ser el de compactarse y achicarse y, solo en algunos casos, buscan ampliarse a una oficina complementaria para cumplir con los nuevos requisitos del mercado laboral. En tanto que muchas otras se volcarán al formato de coworking. Para Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, en ese "achicarse" de las empresas, muchas dejan de tener su oficina propia y van a un formato de cowork en lugares donde comienzan a tener una presencia más elástica. Contratan una posición de trabajo en caso de necesitarlo, y si precisan agrandarse, lo hacen. En ese sentido, aclara: "las empresas están achicándose porque necesitan menos metros. Ya no quieren tener un empleado sentado en su propio escritorio. Ese espacio será usado por varios empleados en distintos momentos, y se combinará con otros empleados que trabajarán desde sus casas y asistirán a la oficina de vez en cuando", dice Raggio. Pero este tipo de inmuebles compartidos tendrá que poner énfasis en una grilla prolija para organizar horarios y evitar que se concentre mucha gente. "Deberán manejar ese ratio de personas cada determinada cantidad de metros cuadrados, impidiendo que se encimen los escritorios. Deberán garantizar el cumplimiento de todas las condiciones sanitarias de manera efectiva para que los trabajadores puedan estar allí de manera segura y puedan trabajar con continuidad, sin peligro de contagios", aclara el gerente de Interwin. Agrega que estos espacios de cowork, con condiciones sanitarias garantizadas, van a ser receptivos de todo tipo de empresas, tanto start ups, como empresas tradicionales o internacionales.

Celasco coincide en que el desarrollo de las oficinas satélites en el país llevará unos años. "En Argentina, a diferencia de las grandes ciudades, el stock está más centralizado, con pocos edificios de oficinas fuera de las zonas "prime" y con una red de transporte no tan explotada. Por lo tanto, creo que puede ser una tendencia que se dé primero en el mundo y que poco a poco, con el correr de los años desembarque en Argentina, pero no creo que localmente hoy las oficinas satélites tengan el giro y la velocidad que están tomando afuera", finaliza.