Qué hay que tener en cuenta antes de invertir en Miami

La ciudad genera oportunidades en el mercado residencial con rentas de alquileres que superan el 5 por ciento anual; el impacto impositivo en la Argentina, cómo comprar con crédito y las diferentes visas
La ciudad genera oportunidades en el mercado residencial con rentas de alquileres que superan el 5 por ciento anual; el impacto impositivo en la Argentina, cómo comprar con crédito y las diferentes visas
Lucila Martí Garro
María Julieta Rumi
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10 de octubre de 2019  

Seguridad jurídica y rentabilidad. Estas dos razones están empujando a los argentinos a averiguar opciones de inversión en ladrillos fuera del país, más específicamente en los Estados Unidos. La elección del destino considera la búsqueda de un negocio rentable pero también la posibilidad de tener un destino de vacaciones. Por eso tal vez Miami está entre las opciones preferidas. La realidad es que, tras el resultado de las PASO, la devaluación arremetió contra la rentabilidad que se obtiene por alquilar una propiedad en la Argentina. La misma bajó del 2,5% al 2% anual afectada por el aumento del dólar y por qué los contratos de locación se cierran en pesos. A la menor ganancia se suma el temor de algunos inversores sobre posibles modificaciones en la propiedad privada ante un posible cambio de Gobierno .

Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima reconoce que recibe cada vez más consultas de departamentos en Miami. Afirma que se puede comprar un inmueble con renta razonable con una inversión que arranca en los US$150.000 mientras que para acceder a los pisos que están en la primera linea del mar, hay que pensar en más de US$400.000. "Estas propiedades son las más valoradas por los argentinos que, si no ven la playa, no compran salvo que lo hagan para revender", analiza. Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty, explica que en Miami se da la particularidad de que la inversión es inversamente proporcional a la rentabilidad. Por caso, las propiedades mejor ubicadas y más caras dejan una rentabilidad que oscila entre el 2 y el 3 por ciento, mientras que en las más económicas asciende a un 6 por ciento, detalla.

En la misma línea, Pablo Hoberman, CEO de Urbis Real Estate, afirma que hoy no es negocio adquirir propiedades de alto valor si lo que se desea es obtener renta o apreciación. "El segmento de super lujo está frenado y con ajustes descendentes de precios", afirma. Lo que se está moviendo es el mercado de propiedades destinado a la comunidad local: unidades de hasta US$200.000. "Se logran rentas del orden de entre el 5 y 6% neto anual con espacio para apreciación del valor del inmueble", agrega. Para quienes no están pensando en usar la propiedad con fines turísticos, Sofia Gancedo, cofundadora de Bricksave -empresa que permite adquirir un inmueble por cuota partes a través del crownfunding-, aconseja contratar compañías que tienen buenos deals con firmas de servicios como la escrituración, pago de seguros, y que también suelen ocuparse del managment local de la propiedad. En su caso por ejemplo lpermite entrar en el mercado de Miami por una inversión mínima de US$1000, monto con el que se adquiere un porcentaje de una unidad.

Pero a la hora de hacer negocios, "hay que tener en cuenta las consecuencias fiscales en la Argentina y en el exterior", apunta Demián Pack, representante de Dezer Platinum Realty en la Argentina. Agrega que constituir una LLC ( Limited Liability Company) o sociedad anónima para comprar un inmueble en los Estados Unidos es fácil y económico y lo bueno es que todos los gastos asociados a la compra son descontables. Respecto a los gastos, el cliente no paga comisiones sino que lo hace el que vende y los gastos por escrituración están en el rango del 3 al 5 %. Luego una vez al año hay que presentar los estados de la sociedad por los que se pueden pagar ganancias (allí el impuesto es una escala que representa en promedio un 20% pero puede llegar al 50.

En la Argentina, en tanto, se paga la diferencia entre lo que se abone en EE.UU y el 35 por ciento de Ganancias o puede quedar un crédito fiscal a favor. Kupferman aclara que generalmente las sociedades no tienen ganancias salvo cuando se produce la venta del inmueble. Y en cuanto a rentabilidades, Pack afirma que se pueden encontrar oportunidades en Miami en propiedades que aseguran rentas que oscilan entre el 7 y el 8 por ciento al año, por ejemplo, en West Palm Beach, una ciudad del Sur de la Florida. Esa es la

rentabilidad que obtuvo un cliente que compró dos departamentos de US$62.000 por los que obtiene aproximadamente US$4960 por cada uno al año. A esto hay que descontarle los gastos por administración -que son más costosos en propiedades baratas y ascienden al 10% del monto bruto del alquiler- y un impuesto anual similar al ABL por el 2% de la valuación del inmueble (que es menor al precio pagado).

Un tema importante para el inversor son las estructuras legales. Esto es, cómo estructurar la inversión de manera de optimizarla y no pagar impuestos por cosas que no corresponden.

Kupferman menciona cuatro aspectos tributarios a tener en cuenta: la retención a los extranjeros y los impuestos a la herencia, a los dividendos y a las ganancias. En base a estos factores hay que determinar la mejor estructura legal, y no estar bien asesorado en el tema es una de los principales errores al comprar propiedades en Miami.

Hay estructuras legales como las corporaciones y LLC (una sociedad de responsabilidad limitada) que protegen al inversor al momento de pagar impuestos. La conveniencia de cada una depende del tipo de negocio. Siempre es fundamental consultar un contador local al momento de hacer una inversión en real estate, ya que a su vez si la vivienda se destina a alquiler, es necesario declarar impuestos anualmente en la forma de income tax en EE.UU.

Entre los destinos más buscados

La Florida es el destino más buscado por compradores e inversionistas extranjeros en el sector. Uno de los principales atractivos es que su región Sur que se encuentra en el ranking de los lugares de Estados Unidos que ofrece mayor equilibrio entre el trabajo y la vida personal de los empleados.

Con respecto a las inversiones realizadas en Miami, el top five de los países que lideran las compras en el sector inmobiliario son: Brasil (12%), Colombia (11%), Venezuela (11%), Argentina (8%) y Canadá (8%). Sin embargo, Miami no es el único destino consultado y deseado por los inversionistas extranjeros. Fort Lauderdale y West Palm Beach también se ubicaron en el primer lugar del ranking de los destinos estadounidenses más buscados por inversionistas de otros países según datos actualizados en enero de 2019.

Otra área que gana protagonismo es Wynwood. "Es una zona que está entre 50 y 200 por ciento más económica que otras zonas en Miami", detalla Gastón Miculitzki, socio de la firma BM2 ,que hace años se encuentra operando en la zona y destaca la ubicación estratégica de este nodo: cerca del Downtown y de Miami Beach,

La reconversión del barrio se llevó a cabo en parte utilizando el mismo criterio urbanístico y visionario con el que en el pasado se habían renovado zonas como el barrio Soho en Manhattan. Se adquirieron bodegas y galpones abandonados para convertirlos en galerías de arte, convirtiendo a Wynwood en un lugar de paseo, de tragos y de descubrimiento para locales y turistas, que de a poco se está consolidando como un barrio completo al que se suman inversiones en inmuebles, residencias y oficinas. Federico Gagliardo, fundador de la desarrolladora Vitrium Capital es uno de los argentinos que desembarcó en la zona. Construirá Duos, un proyecto de US$16 millones de inversión: un condo hotel que tendrá ocho pisos, 51 habitaciones y un local de 300 metros cuadrados. "Las unidades se venden desde los US$275.000", cuantifica el empresario que estima que, una vez terminado, la renta oscilará entre el 6 y el 7 por ciento anual. "Lo interesante es que desde que se realiza el primer depósito, el inversor obtiene una renta fija del 5 por ciento anual sobre el valor del mismo", agrega. Gagliardo destaca el potencial de la zona. De hecho, hay pocos metros en venta. Los fondos de inversión que están construyendo en esa área optan por quedarse con los inmuebles. "Es una zona que va a cambiar mucho en los próximos tres años", adelanta y estima que en el caso del local de su proyecto, la renta promediará los US$650/m2 al año. Miculitzki comenzó a trabajar en la zona con warehouses. Ahora construye locales y desarrollos residenciales y condominios, mixed use. "Hay una buena oportunidad de traer conceptos que tienen éxito en Argentina y replicarlo en Wynwood. Sean conceptos comerciales, tiendas de ropa, coworking y restaurantes", agrega el empresario que asegura retornos de entre el 3 y 10% anual al año. Actualmente está comercializando un edificio de vivienda llamado The Bradley, de la desarrolladora Block Capital Group, que agregará 3500 metros de locales comerciales y 175 unidades residenciales para alquilar, El mes pasado se terminó Wynwood 25, más de 220 unidades de vivienda que ya están ocupadas en su totalidad y en el segmento oficinas Wework tiene un complejo de 3600 metros arriba del primer parking público de la zona.

Informarse es clave

Más allá de resultar atractivo por tratarse de una inversión en un mercado con seguridad jurídica y en moneda fuerte, es fundamental conocer los estatutos. Por ejemplo, cuando se va un inquilino de una propiedad, el propietario tiene 30 días por el estatuto de la Florida para enviarle una carta diciéndole cuánto se le va a retener del depósito de seguridad y el por qué. Si no se hace esto, con una sola queja, carta o mail del inquilino, el propietario está obligado a devolvérselo, por el simple hecho de no haber cumplido con este requisito. También esta persona es la que conoce a la perfección los reglamentos de copropiedad de los pisos: muy pocos permiten el alquiler temporario, y algunos prohíben que la unidad se alquile durante el primer año de la adquisición.

Comprar con crédito

"Es importante que se sepa que el inversor argentina puede hacer una precalificación para sacar una hipoteca y poder aplicar hasta un 70 por ciento del valor de la unidad", afirma Hernán Comisarenco, gerente de operaciones de LDG, Argentina que trabaja con tres proyectos destinados a diferentes segmentos: en Palm Villas, los valores de las propiedades arrancan en los US$1,7 millones, en Bho One en US$850.000 y en el último, en Aventura Viallge, en US$450.000.

Muchos inversores desconocen que, aun sin visa que permita residir en los Estados Unidos, pueden financiar la comprar de una o más propiedades. Los bancos de Estados Unidos requieren que se adelante un porcentaje importante en concepto de pago inicial, conocido en inglés como down payment. El porcentaje puede variar de banco a banco. Dado que muchas veces el pago del préstamo se paga con el propio alquiler del inmueble, puede ser más negocio para un inversor comprar dos propiedades con hipoteca, que una cash. "Los préstamos para extranjeros son bastante sencillos de conseguir, con mínimos requisitos. Se dan a 30 años con una tasa aproximada del 5 por ciento anual y prestan hasta el 65 por ciento del valor de la propiedad, siempre que se trate de unidades de US$250.000 en adelante", cuenta Kupferman. La entidad que financia exige una aplicación de crédito hipotecario con los datos del solicitante, cartas de referencia bancarias y de ingresos, el contrato de compra, y el estado de cuenta del banco. El cliente debe tener o abrir una cuenta en un banco de Estados Unidos ya que de allí se deduce mensualmente la cuota. En caso de que alguien quiera comprar una propiedad por un valor menor, están los préstamos privados que se consiguen con copia de visa y pasaporte y prestan hasta el 50 por ciento del valor de la propiedad, pagando solamente intereses por los primeros dos años, y el capital se devuelve una vez finalizado ese período. La tasa es de aproximadamente el 10 por ciento. Esta posibilidad es útil fundamentalmente para las unidades de pozo, donde hay que abonar un 20 por ciento al momento del contrato, un 30 por ciento en distintas formas de pago a convenir dentro del tiempo de construcción y el 50 por ciento restante cuando se entrega la unidad. "Ese 50 por ciento lo podés abonar en efectivo o sacar un préstamo hipotecario como mencionaba anteriormente, a 30 años, lo que permite pagar el préstamo con el alquiler de la unidad", aduce Kuperfman.

También hay oferta de créditos del 70 por ciento en caso de financiar la compra de una casa, o 65 por ciento si es condominio. Lo interesante es que se otorga sin verificación de reservas ni ingresos. Son casos en los que con un pago de US$75.000 se puede invertir en este programa a 30 años, que tiene una tasa fija por tres años del 7,25%. Respecto a las exigencias de las entidades bancarias, solicita dos referencias bancarias y una de tarjeta de crédito, pasaporte y visa, los fondos de la cuota inicial y gastos de cierre, y cartas del contador. Es bien simple el proceso. Esas operaciones se cierran en menos de 30 días. No hace falta presentar recibo de sueldo.

Para quienes poseen más capital, se puede escoger otra opción con una tasa del 5,5%. En ese caso, el banco pide una reserva de seis meses del valor de la cuota, que queda depositado en una cuenta bancaria en Estados Unidos. Ese préstamo también requiere que el solicitante muestre que tiene, en su cuenta en Argentina, fondos equivalentes a tres meses de su ingreso. No es necesario sacar esos fondos del país, sino mostrar el detalle bancario con dichos fondos.

Cómo obtener la visa EB-5

Agentes inmobiliarios y martilleros sostienen que en los últimos meses aumentaron las consultas de argentinos que buscan aplicar a la Visa de Inversionista EB-5, por la cual se puede obtener la residencia permanente en los Estados Unidos. Para acceder a ella, un individuo tiene que invertir en un proyecto de real estate a través de un grupo de inversión calificado como "Centro Regional". Estos son desarrollos aprobados por el Estado que buscan promover el crecimiento económico de una zona, mejorar la productividad y crear empleo. En estos casos, el centro regional hace todo el trabajo y toma al inversor como prestamista del desarrollo o como socio de la compañía constructora. El requisito para este tipo de visa es la inversión de los US$500.000 más US$50.000 de costos administrativos del sponsor. Inicialmente se obtiene una residencia permanente condicional por dos años. Una vez pasado este período, y que se pruebe la conclusión del proyecto inmobiliario, hay que aplicar para obtener la Green Card permanente. La aprobación por parte del servicio de Inmigración de Estados Unidos lleva entre un año y medio a dos luego de efectuada la inversión y hecha la petición formal. La aplicación es extensiva a todos los familiares directos del inversor como esposa e hijos menores de edad solteros. Un dato fundamental, la construcción debe ser realizada en su totalidad pero la inversión no está asegurada y es totalmente a riesgo. Si el proyecto no se termina, no se podrá convertir en permanente la residencia y el inmigrante deberá abandonar los Estados Unidos. La visa EB-5 también puede obtenerse a través de un proyecto de inversión propio. En ese caso hay que desembolsar un millón de dólares y generar diez empleos directos. "Las inversiones que permiten obtener esta visa EB-5 son muy demandadas porque el costo de ingreso va a subir'", concluye Virgilio Raiden, broker y consultor del Grupo 4S en Miami quien está organizando el segundo study tour/misión comercial a Miami del 18 al 22 de noviembre.

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