¿Quiénes compran inmuebles en la Argentina?

Esta es una pregunta que muchos inmobiliarios nos hacemos intentando detectar oportunidades de negocios. Pero en tiempos de incertidumbre la apuesta requiere estar muy bien informados respecto de la situación del mercado. Para comenzar, debemos tener bien en claro que el mercado argentino de bienes raíces es sin duda de inversores. Esto se debe principalmente a los factores económico-políticos que la Argentina experimenta desde hace décadas. Rasgos comunes de los países emergentes de la región, con alguna que otra excepción, son los vaivenes en ciclos cortos de tiempo que generan variables macroeconómicas de inestabilidad casi constante. La falta de crédito, inseguridad jurídica, burocracia y los cambios de reglas de juego que el Estado ha propiciado a lo largo de la historia son solo algunas de las causas que nos afectan especialmente en tiempos de incertidumbre.

A diferencia de otras épocas, hoy sucede que tiene también especial relevancia la caída de los salarios. Según el último relevamiento del Instituto de Economía de UADE, se estima que son necesarios alrededor de 3,8 sueldos promedios para la compra de un metro cuadrado de vivienda en la ciudad de Buenos Aires, mientras que en 2010 alcanzaba con 2,8 sueldos. O sea que, en dos décadas se duplicó la cantidad de salarios que se requieren para comprar una vivienda. Esto también se vio reflejado en los censos de 2001 y 2010. En 2001 el porcentaje de propietarios en la Argentina era del 70,6 por ciento, y en 2010, del 67,7 por ciento, registrándose una caída del 2,9 por ciento de la tasa de vivienda en una década.

Es por ello que el acceso a la vivienda propia en nuestro país es cada vez más difícil y solo lo logran aquellos que en algún momento puedan disponer de "cash" para la compra. El cliente inmobiliario argentino es esencialmente un inversor. Están quienes compran para prever cuestiones sucesorias y los que lo hacen para obtener rentas. También están los que esperan una revalorización, éstos tienen la expectativa que en el mediano o largo plazo el inmueble aumente su valor, ya sea por la plusvalía, por obras de infraestructura futuras o por el momento del ciclo económico. Ésto último está directamente ligado a la dolarización del mercado inmobiliario. Éste tipo de jugador -que en tiempos de bonanza no siempre es bien apreciado por los inmobiliarios por su carácter especulativo- es el que revaloriza los inmuebles en forma inversa, y en épocas de crisis (donde reina la sobreoferta y los pocos compradores) hace valer su liquidez logrando importantes reducciones de los precios, generando una lenta reactivación con el reacomodamiento de los valores de plaza en relación a las operaciones efectivamente realizadas. Por último, entre los inversores también hay que sumar a los usuarios finales que ven en el inmueble una importante reserva de valor muy poco vulnerable a los vaivenes económicos.

Los desarrolladores en nuestro país, al contrario de lo que sucede en otros lugares del mundo, terminan supliendo al Estado por la falta de crédito, generando su propio apalancamiento financiero, que, en un escenario adverso imprevisto podría conllevar a una eventual iliquidez, y un consecuente riesgo del negocio. A su vez, en muchos casos tiene que realizar las obras de infraestructura, afrontar innumerables trabas burocráticas que generan un alargamiento de los plazos contractuales y cambios de reglas sobre la marcha de un negocio que, es uno de los principales motores de la economía y el desarrollo de los países.

En virtud de lo antedicho, resulta que en la primera parte de 2019 se volvió mucho más atractivo, para un potencial comprador, invertir en un inmueble a estrenar, en pozo o en distintas fases de obra, dado que éstos tienen facilidades de pago provistas por el developer, incentivado también por un mejoramiento en los valores de venta producto de la última devaluación que bajó los costos de construcción en dólares. De esta manera, a muchos desarrollistas, fieles observadores del ciclo económico, les convino más bajar los valores de lista de sus unidades para tomar el dinero y reinvertirlo en nuevas construcciones con menor costo en dólares, con la expectativa de colocar las unidades a construir en el mediano plazo, una vez que la economía recupere, y venderlos a mayor precio en la misma unidad monetaria. La sobreoferta de usados con la consiguiente dificultad para la tasación y operatoria conlleva a una mayor brecha entre los valores de publicación y los precios de las operaciones realizadas, lo que ha producido un desfasaje respecto de los valores ofrecidos.

Por último, para fin del segundo trimestre de 2019, los índices interanuales informados por el mismo Instituto de Economía de UADE en su informe de agosto muestra, un descenso en el precio del metro cuadrado para departamentos nuevos y usados. El promedio simple del precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados fue de US$3892 para los departamentos nuevos -valor que representa una baja del 0,3 por ciento- y de US$3257 para los usados -6,1 por ciento menos que hace un año atrás-. En lo que respecta a los barrios de Belgrano, Núñez, Palermo y Recoleta, se necesitaron 4,5 salarios para adquirir un m2 de una vivienda nueva y 3,7 en el caso de una usada. Así, el índice de salario real en función del valor del m2 (ISRV) se redujo, en el análisis interanual, un 21,9 por ciento. Esta caída fue resultado de una menor remuneración promedio en dólares de los trabajadores registrados del sector privado (que descendieron 22,1 por ciento en la medición interanual superando a la caída en el precio de las unidades nuevas (-0,3% ). Similar situación se verifica para el caso de los usados, para las cuales el ISRV mostró un descenso interanual de 17,1 por ciento. En este caso, el salario permitió adquirir el 26,8 por ciento de un m2 de vivienda, proporción inferior al 32,3 por ciento registrado en junio de 2018.

Ante este panorama, los corredores se enfrentan ante la tarea de definir cómo tasar. Por eso, la capacitación en actualización es una de las claves, así como la educación del cliente en la correcta comprensión del actual contexto de desfasaje, donde se ha roto el mito de que "los inmuebles nunca bajan su valor".

Diego Raúl Catalano