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Triplex, un estilo siempre vigente
Desde hace una década representan la etapa intermedia entre los departamentos y las casas
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En los últimos años algunos barrios de la ciudad adquirieron nuevas tipologías arquitectónicas que se presentan como una respuesta más económica a las casas. Entre ellas las que ganaron cada vez más fuerza fueron los tríplex, una opción válida para las familias jóvenes con hijos en edad escolar.
Según los brokers especialistas en el tema, estos desarrollos no logran tener una gran diferencia con los dúplex, una construcción que se convirtió en fenómeno en las últimas dos décadas en las ciudades de la costa atlántica.
"Se podría decir que prácticamente no existe diferencia entre los dúplex y tríplex. Estos últimos responden a un concepto más moderno; en realidad con el tiempo los dúplex fueron cambiando su fisonomía y ampliando los espacios interiores. Esto significa más lugares comunes, más baños, escritorio, sala de juegos y habitaciones, entre otros. Así se vieron obligados a sumarle a este tipo de edificaciones un piso más, lo que con el tiempo terminó por cambiarle el nombre", explica el arquitecto Rubén Jakim, titular de la inmobiliaria homónima.
Para Jorge Safar, gerente de Oppel SA, este tipo de propiedades responde a una estructura arquitectónica estandarizada. "La tipología más común en estas unidades se traduce en 2, 3 y 4 dormitorios, además de playrooms. La distribución en general es la siguiente: en la planta baja se encuentra el living, la cocina (en muchos casos incorporada), el toilette, patio, jardín y garaje. En el primer nivel suelen estar los dormitorios y en el caso de los tríplex, en el tercer nivel se ubica el playroom o un dormitorio más."
Horacio Berberian, socio gerente de Shenk, amplía el concepto: "También existen casas y departamentos con esta tipología. Las primeras suelen desarrollarse sobre lotes de 8,66 metros de frente, donde se construyen dos edificaciones gemelas. Este fenómeno también llegó a los edificios donde se reservan algunas plantas para construir, que suelen ocupar los últimos dos o tres pisos".
Mientras las casas tradicionales suelen alcanzar superficies cubiertas superiores a los 220 m2, en el caso de los dúplex oscilan en los 120. "En general las superficies cubiertas rondan entre los 100 y los 200 m2, más patios, terrazas o pequeños jardines, los cuales suelen desarrollarse tanto en el frente como en el fondo", afirma Safar.
Sin amenities
Cuando se trata de complejos de pocas unidades (entre 2 y 4), por lo general éstos no suelen tener amenities dado que los lotes se aprovechan al máximo para darle la mayor cantidad de m2 propios a cada unidad.
"Para construir un complejo de dúplex o tríplex con amenities se deberá contar con un lote lo suficientemente amplio como para destinar una porción a los sectores comunes y el resto, a una cantidad suficiente de unidades que permitan distribuir entre todas el costo de los metros no vendibles que se han destinado a sectores comunes. Lo que últimamente es difícil de encontrar en los principales barrios donde la tierra es un bien escaso", comenta Safar.
Los expertos dicen que esta opción la eligen las familias que optan por vender departamentos en la ciudad a valores cercanos a los 60.000 y 70.000 dólares, y buscan no sólo alguna ampliación, sino también disfrutar de espacios abiertos, con la ventaja adicional de que si son construcciones nuevas no requieren mucho mantenimiento y, además, no tienen expensas.
Según las zonas
Núñez, Saavedra, Caballito, Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Crespo fueron los barrios que recibieron las primeras propuestas para desarrollar este tipo de inmuebles. "Hoy podemos decir que esta tendencia se generalizó y que también han disminuido las construcciones donde en un solo lote se hacen dos dúplex o tríplex, debido al alto costo del terreno. En la actualidad se trata de proyectar de cuatro a seis dúplex o tríplex en el mismo lote, condicionado siempre a lo que el Código permita", comenta Safar.
Los valores de comercialización rondan entre los 1000 y 1500 dólares el metro cuadrado, aunque esto se encuentra íntimamente relacionado con la ubicación y la calidad de las terminaciones.
"Con relación a los precios por metro cuadrado, según las zonas, tienen un piso de 1000 dólares. Las incidencias, también con relación a los mismos parámetros, abarcan entre los 500 y 550 dólares por m2", sostiene Berberian.
Y agrega Jakim: "Los valores del metro cuadrado de los tríplex en usados se cotizan entre los 700 y los 1100 dólares. Allí influye el estado de mantenimiento de la unidad y hasta el nivel de mejoras. En muchos casos suelen resultar más caros los usados que los que son a estrenar, ya que ellos luego de ser comprados recibieron una importante inversión".
Tiempo de construcción
Según los arquitectos, los tríplex, por lo general, igual que los dúplex cuentan con un tiempo de construcción que oscila entre siete meses y un año.
"Pero en verdad la extensión del período de edificación tiene una serie de factores para tener en cuenta, entre los que se destacan su ubicación, la calidad de los materiales, el método constructivo -por ejemplo, si es en bloque o tradicional- y las terminaciones", sostiene Jakim.
Los desarrolladores no suelen tener como preferencias la construcción de estas obras dado que tienen un retorno mucho menor. "Estas unidades se suelen proyectar en barrios residenciales donde las zonificaciones de los códigos municipales no permiten la construcción de edificios", dice Berberian.
Los brokers afirman que en estos emprendimientos el retorno de la inversión se ve favorecido.
"Aquí la ganancia estimada ronda entre el 25 y 35%, pero no es comparable con lo que se puede obtener al construir un edificio. Allí los costos de la construcción son más accesibles. En concreto, construir un dúplex o tríplex no sólo es más artesanal, sino también más caro, ya que estas construcciones cuentan con más sectores húmedos como el quincho, la pileta, el área de los baños y toilettes", dice Jakim.
Para los desarrolladores e inversores estas propuestas se presentan como una inversión intermedia que se ubica entre las casas y los edificios en altura.
Ejemplos
Ubicación: Pedro Morán 4701 y esquina Alende
Características: son ocho unidades de un dormitorio, de 60 a 80 m2, con cocheras, parrilla y terraza
Comercializa: arquitecto Rubén Jakim
Valores: desde 870 dólares m2
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Ubicación: Griveo 3811
Características: son tres unidades de dos dormitorios, con superficies de 90 m2 más terraza y balcón; en total son 150 m2, con cocheras y parque
Comercializa: arquitecto Rubén Jakim
Valores: desde 850 dólares el m2
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Ubicación: Asunción al 2100
Características: son 85 m2 cubiertos más 20 de terraza con lavadero. Se trata de tres dormitorios con cocina, living y toilette
Comercializa: Oppel Inmuebles
Valores: 77.000 dólares
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Ubicación: Vuelta de Obligado al 3800
Características: son 184 m2 cubiertos más 49, que hacen un total de 233 m2. Consta de tres dormitorios, dos baños, un toilette más un playroom, cocheras para dos automóviles, jardín y acceso a la terraza
Comercializa: Oppel Inmuebles
Valores: 205.000 dólares
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Ubicación: Conesa 2079
Características: son unidades de dos y tres dormitorios, con superficies entre los 83 y 88 m2, y balcones aterrazados y cocheras optativas
Comercializa: Shenk Inmobiliaria Arquitecto Berberian e Hijos
Valores: desde los 1254 dólares por m2
