Ushuaia: las claves a la hora de comprar una propiedad

Pese a la crisis, el sector inmobiliario de la ciudad del fin del mundo mantiene precios atractivos, exenciones impositivas y oportunidades de inversión impulsadas por el negocio del alquiler temporario
Pese a la crisis, el sector inmobiliario de la ciudad del fin del mundo mantiene precios atractivos, exenciones impositivas y oportunidades de inversión impulsadas por el negocio del alquiler temporario Crédito: Ignacio Crusoe
Dolores Pasman
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29 de febrero de 2020  

La combinación de mar y montaña la convierte en un lugar único, de belleza indescriptible y exotismo. Y no se trata de playa y clima cálido. Todo lo contrario, los vientos gélidos azotan durante todo el año a esta recóndita urbe cuya temperatura promedio varía de -1 a 13 grados. A pesar de ello, Ushuaia, la ciudad del fin del mundo, atrae a turistas e inversores por igual. Su mercado inmobiliario es peculiar con características propias: déficit habitacional, valor promedio del metro cuadrado cubierto que oscila entre los US$2300 y US$3500 y una demanda genuina de unidades residenciales. "El precio está determinado por dos simples razones: escasez de tierra y restricción en el FOT y FOS establecido por el código de planeamiento urbano. No se pueden realizar la cantidad de unidades funcionales necesarias para lograr distribuir el impacto de los costos sobre cada metro cuadrado construido, es por eso que la tierra y lo que en ella se puede construir es uno de los principales factores que incide en la ecuación del precio", explica Jonatan Manrique, socio gerente de Pilar Propiedades.

Por otro lado, el valor de los terrenos para construcción de vivienda se mueve entre los US$100 y US$150 por metro cuadrado. "No hay muchos terrenos disponibles porque está casi todo construido", cuenta Marisol Zoratto, propietaria de Latitud Propiedades.

La ciudad crece demográficamente debido a la fuerte inmigración que recibe y como consecuencia de este fenómeno hay una alta demanda de viviendas y una oferta baja.

Invertir en Ushuaia tiene sus beneficios impositivos, fiscales y aduaneros ya que la ley 19.640 establece en Tierra del Fuego un régimen de promoción económica especial. En este marco, las inversiones inmobiliarias están exentas del IVA, Impuesto a las Ganancias; Impuesto a Bienes Personales e Impuestos a la Transferencia de Inmuebles.

No obstante, los desarrolladores argumentan que los costos son altos debido a que 99 por ciento de los materiales vienen de Buenos Aires y la mano de obra local es más cara. "En Ushuaia se paga un 80 por ciento más que en el Norte: mientras que un empleado de la construcción gana $30.000 mensuales en el Norte, aquí gana alrededor de $50.000", dice Hugo Piccone, socio gerente de Habitar.

A esto se le suma que el suelo es malo para fundar porque hay piedra o turba. Precisamente por estas características, la incidencia del terreno en el microcentro es de alrededor de US$1000 por metro cuadrado para locales comerciales y de US$350 para departamentos y oficinas, dependiendo de su ubicación.

La ciudad está muy bien posicionada gracias a la actividad turística: recibe más de 300.000 turistas por año. Por su cercanía con la Antártida, recalan todos los barcos que van al continente blanco y la temporada de cruceros se extiende de octubre a marzo. Además, durante el invierno el Cerro Castor atrae no solo a esquiadores recreativos sino también a los equipos internacionales de esquí que entrenan en contra estación. Este es el centro de deportes invernales con una de las temporadas más largas del mundo.

El peso del turismo

De la mano del turismo se mueven los principales emprendimientos inmobiliarios. La ciudad está creciendo verticalmente en el centro con departamentos para alquiler turístico temporal que cumplen con las normativas locales del Instituto Fueguino de Turismo (Infuetur): estar amoblados, tener un mínimo de 25 metros cuadrados para dos pasajeros, cocina y baño.

Latitud Propiedades tiene dos edificios en construcción para este propósito. Uno de ellos es Infinity Sky, una torre en desarrollo en la cima del centro de Ushuaia con vistas panorámicas a las montañas y al Canal de Beagle que cuenta con unidades de uno, dos y tres ambientes ya sea para fines turísticos, profesionales o habitacionales cuya fecha de entrega se estima en mayo de 2021. Las unidades cuentan con superficies de 25 a 60 metros cuadrados con precios financiados a tasa fija y valores desde $3.899.000 en adelante dependiendo de la unidad, superficie y disposición.

Marinas Tower -Torre del Beagle- es el otro edificio que esta desarrolladora prevé inaugurar en mayo de 2023. Cuenta con unidades de estudios aptas para el turismo y para uso profesional y con departamentos de dos ambientes con cochera, cuyas superficies van desde 25 hasta 40 metros cuadrados. Los precios arrancan en $2.999.000 financiados a tasa fija.

Alquileres rentables

"En Ushuaia la rentabilidad en alquileres es mayor que en Buenos Aires. Se puede alquilar a un 20 por ciento más sumado al beneficio de las exenciones impositivas", aclara Zoratto.

Los alquileres habitacionales de un dormitorio en macrocentro oscilan entre los $18.000 y los $20.000 por mes mientras que el valor del metro cuadrado de estos departamentos de primera calidad aptos para fines turísticos oscila entre US$2300 y US$2800. En Booking o Airbnb los precios diarios de estos alquileres, los más demandados, oscilan entre US$50 y US$70 .

El mercado de alquileres de casas grandes está muy acotado en esta ciudad: hay mucha demanda y poca oferta. "Generalmente se trata de gerentes de bancos que se instalan con la familia y buscan espacios más amplios", agrega Piccone.

Innovar Propiedades, otra desarrolladora local de real estate, está construyendo el edificio Lugones con monoambientes de 40 metros cuadrados, unidades de un dormitorio de 45 metros cuadrados y de tres ambientes de 65 metros cuadrados. Además, cuenta con oficinas de 33 metros cuadrados y locales comerciales de 75 metros cuadrados distribuidos en siete pisos, con increíbles vistas a todos los puntos de la ciudad.

El otro proyecto que tiene en danza es el edificio Libertador ubicado en la esquina de la avenida San Martín y Onas, con locales comerciales, oficinas y departamentos de dos, tres y cuatro ambientes, laundry, cocheras cubiertas, bauleras y salón de usos múltiples. "Calculamos entre 18 y 20 meses de obra. Muchos compradores son de Río Grande que usan el departamento para venir a esquiar en el invierno", explica Piccone. Y aclara que el precio de venta del metro cuadrado se estima entre US$3200 y US$3500.

Según Zoratto, los precios de las propiedades en Ushuaia involucionaron en dólares; "hubo una devaluación entre 25 y 35 por ciento en dólares en los últimos dos años directamente relacionada a la devaluación monetaria del país. La gente se retrotrae a la compra y espera para ver qué pasa", relata.

Mariano López Olaciregui, responsable del proyecto de Eidico en Ushuaia, Miradores de Beagle coincide con este pronóstico: "Como todo el mercado en la Argentina, el de Ushuaia estuvo bastante frenado estos últimos dos años, pero tenemos confianza en una reactivación a partir de 2020".

Eidico ya tiene experiencia en este terruño: construyó el shopping Paseo del Fuego en 2012 y el hotel Los Cauquenes y las cabañas Bahía Cauquén.

En unos días planea inaugurar Miradores de Beagle, un edificio de 76 departamentos con vistas al canal de Beagle destinados a vivienda propia o alquiler de uno, dos y tres ambientes que se desarrolla como parte de un complejo residencial que prevé la construcción de diez edificios a ser desarrollados en etapas en función de la reactivación de la economía y del mercado. Eidico realizó una inversión de US$7 millones y espera que a medida que se vaya consolidando el masterplan y se agreguen nuevos proyectos de terceros, la zona se convierta en un nuevo eje residencial de familias que den vida y movimiento comercial a esta área con gran potencial de crecimiento.

"La mayor parte son compradores locales con una proporción menor de porteños que tiene algún vínculo con Ushuaia. Hay un mix de inversores y de usuarios finales que aprovecharon la posibilidad de entrar a valor competitivo y con financiación en pesos a cinco años otorgada por el mismo proyecto", explica el ejecutivo de Eidico. El complejo está emplazado en una zona próxima al shopping Paseo del Fuego con buenos accesos desde el centro de la ciudad y con una vista privilegiada al Canal de Beagle. Este desarrollo fue financiado en pesos y los planes de pago en el momento del lanzamiento en 2017 iban desde 42 a 60 cuotas mensuales cuyos valores partían de $12.000 para los monoambientes; $14.750 para los dos ambientes y $20.000 para los tres ambientes. "Le vemos potencial de crecimiento y revalorización a la zona", agrega López Olaciregui.

Vecino a este proyecto, a 100 metros del shopping Paseo del Fuego, está el Edificio Costa II de Innovar. Cuenta con unidades de dos y tres ambientes, cocheras semicubiertas y locales comerciales en la parte inferior. "Se entregó hace dos meses y el 95 por ciento está alquilado", dice entusiasmado Piccone y asegura que el precio promedio es de US$2700 el metro cuadrado.

Otro proyecto novedoso es el loteo Costa Susana en el extremo Sudoeste de la ciudad a orillas del Canal de Beagle sobre la ladera del Monte Susana. Se trata de un desarrollo inmobiliario sustentable con forma de anfiteatro y vistas únicas del mar, la cordillera y 200 hectáreas de reserva forestal privada. Los 421 lotes aterrazados se ubican sobre la ladera de la montaña en tres niveles -Refugio, llamado así por estar inmerso en el bosque; Serenidad por la vista franca al horizonte y Brisas por su cercanía al canal. La primera etapa de 200 lotes con superficies de 600 a 1000 metros cuadrados está vendida en un 80 por ciento con precios que arrancan en US$80 por metro cuadrado.

"Los inversores son familias, jóvenes o parejas de recién casados que quieren construir su casa en el futuro. La mayoría de los compradores son locales pero también hay gente de Buenos Aires que compra como inversión", concluye Marisol Zoratto.

Sin duda, Ushuaia capta las miradas de inversores de diferentes lugares atentos a las oportunidades inmobiliarias que se dan en esta parte del globo llena de magia y misterio.

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