Cambios que están escritos

Horacio Colman Lerner
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23 de agosto de 2012  

Jurisconsultos de prestigio y magistrados de la Corte Suprema de Justicia de la Nación coordinaron el trabajo de más de cien juristas de todo el país para redactar un proyecto de unificación del Código Civil y de Comercio.

Lo novedoso es que el anteproyecto, impulsado por el Poder Ejecutivo Nacional para consideración del Parlamento, no tuvo la intervención de políticos oficialistas ni opositores: únicamente opinaron juristas, técnicos y científicos del derecho.

Los derechos inmobiliarios son receptados en el libro cuarto, "Derechos reales". Allí se incluyen aspectos nuevos, como la propiedad comunitaria indígena, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie.

Por ejemplo, se incorpora y nace una regulación normativa para "los countries y barrios cerrados" y similares que se denominará "conjuntos inmobiliarios", "propiedad horizontal especial".

El encuadre legal que se adopta es la propiedad horizontal, sin perjuicio de que podrán existir estos complejos inmobiliarios en los que se establezcan derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales.

Podrán continuar vigentes los emprendimientos organizados por otros encuadres diferentes de la propiedad horizontal, como por ejemplo los que adoptaron el lineamiento del decreto 9404/86 de la provincia de Buenos Aires. No será necesario como obligación adaptarse a la nueva normativa. En todo caso será una opinión cumpliéndose los recaudos legales pertinentes.

Tipifica a estos emprendimientos resaltando: "Cerramiento, partes comunes y privativas, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes, y el emprendimiento conformará una entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas".

El reglamento de los conjuntos inmobiliarios establecerá los límites y restricciones para una buena convivencia y protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos. Las restricciones deberán transcribirse en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal.

Una especial novedad es que estos conjuntos inmobiliarios podrán establecer para mejor aprovechamiento y uso de las instalaciones propias y ajenas servidumbres prediales entre dos o más emprendimientos. Por ejemplo un country con golf y otro con caballerizas, tenis, etc.

Lo más relevante por cierto es que la normativa proyectada elimina el derecho de admisión por parte de comités de aceptación de nuevos compradores en casos de reventa.

La reforma del Código establece al respecto que no se podrá impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecerse un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio o del resto de los propietarios, por supuesto por los valores requeridos para la venta. Se eliminó "la bolilla negra".

Por faltas graves o reiteradas se podrá suspender el uso de áreas comunes recreativas, pero no se podrá cesantear ni expulsar a los residentes ni a sus familiares.

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