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Los costos de acceder a un nuevo hogar
Qué cosas hay que tener en cuenta desde el momento en que se firma el boleto de compraventa hasta concretar la mudanza
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Rodrigo busca una casa más amplia para su esposa y sus mellizas; Nicolás cuenta con los ahorros que le prestaron sus abuelos, y su padre lo ayuda con otro poco de dinero que sumará a sus ahorros y espera así adquirir su primera unidad, un austero monoambiente cerca de la Facultad de Arquitectura, en Núñez, mientras que Francisco y Elena ahora esperan reducir su espacio de la vieja casona de Flores y comprar un departamento sin lujo, pero con suficiente espacio para el matrimonio y algo más para cuando los nietos se queden a dormir.
Al margen de las emociones y de los sobresaltos que conlleva cada cambio de vivienda, la pregunta esencial es cuánto habrá que desembolsar para encarar todo el proceso.
En la Capital, hay que abonar el impuesto de sellos (2,5 por ciento) sobre el mayor valor (el de la operación o el que determina el valor de inmueble de referencia, VIR), el comprador paga el 1,25% y el vendedor el otro 1,25%; el ITI (1,5%) sobre el valor de la operación (o impuesto a las ganancias, si se trata de una sociedad, 3%). Además del COTI, que es el valor de venta, declarado por el vendedor a la AFIP, si supera los 360.000 pesos el vendedor paga el 1,5%. Se suman los honorarios del escribano (2%) y la firma interviniente (entre el 3 y 4 por ciento).
Según Guido Tizado, de Tizado Propiedades, "los gastos que generalmente exige una mudanza desde el momento de la compra oscilan entre el 8 y el 10% del valor del inmueble, lo que incluye comisión inmobiliaria, honorarios de escribano y gastos de escritura e impuesto de sellos".
En cuanto a la mudanza en sí misma, añade otros gastos. Los precios de estos servicios en el mercado parten de los 1200 hasta los 1500 pesos en las unidades monoambiente; entre 1500 y 1900 pesos para los de un dormitorio y entre 1700 y 2300 pesos para las de dos dormitorios.
Existen varios factores que pueden encarecer la cotización final en un 10 o 15%, como la utilización de aparejos y sogas para manipular algún sofá de varios cuerpos, mesas, pianos que no quepan por el ascensor o por la escalera. Para quienes se muden a ambientes menos espaciosos y no quieren desprenderse de sus pertenencias, las empresas de mudanzas suelen ofrecer espacios guardamuebles o de depósitos (la superficie de los más pequeños es de 10 m2); este servicio suele tener una cotización mensual que ronda los 350 pesos + IVA.
Paso a paso
"A la hora de comprar o vender, el broker elegido debe informar, además, sobre los trámites notariales que hay que realizar en la compra o venta. Si la inmobiliaria cuenta con un departamento de arquitectura, está en condiciones de brindar propuestas proyectuales si es necesario que se imponga una refacción total o parcial", comenta Rodrigo Saldaña, de la firma JT .
Por su parte, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, explica: "El comprador debe disponer, fundamentalmente del 30% para hacer frente al momento de la firma del boleto de compraventa. En caso de que ese dinero provenga de la venta de otro inmueble, debe firmar la autorización de venta correspondiente para, a su vez, y luego del debido proceso de comercialización, obtener una reserva que apunte a la firma de ese boleto concatenado con el de la propiedad que va a adquirir. Saldaña agrega: "Además de los honorarios, las otras erogaciones que debe cancelar el comprador son por escritura y sellos y, en caso que tenga otra propiedad, deberá hacerse cargo del impuesto a la transferencia inmueble (ITI). Gómez agrega: "El período habitual entre la firma del boleto de compraventa y la escritura es de 30 días hábiles. Pero en operaciones simultáneas de compraventa, ese plazo puede llegar a 60 días y, en casos complejos, superarlos levemente".
Trámites
La escribana Silvina Dowbley de Toselli, detalla: "Se necesita solicitar los certificados de dominio e inhibiciones ante el Registro de la Propiedad Inmueble, certificado de ABL y servicio de agua y catastro. Para el caso de unidades funcionales, se envía una carta al administrador para que informe sobre las deudas del departamento, vigencia del seguro de incendio del edificio u otros conceptos. Se realiza el estudio de títulos. Si hay COTI, se verifica, y con el número de partida inmobiliaria se obtiene el VIR, cuya vigencia es de diez días". Si el cliente le consulta con anterioridad al boleto de compraventa, el escribano intervendrá para asesorarlo. Para ello, con anterioridad, se leerán el boleto, los informes de dominio e inhibiciones y el titulo original o fotocopia y, a solicitud de la parte compradora o por asesoramiento del profesional, efectuará como previo el estudio de títulos.
La parte vendedora abonará la mitad del impuesto de sellos (1,25%) de corresponder o de haberse así pactado certificados registrales y administrativos (ABL y catastro), diligenciamiento de los certificados, estudio de títulos, documentación habilitante, y liquidación, liberación y pago de las deudas que surjan de los certificados administrativos; de existir, desafectación de bien de familia, cancelación de usufructo, levantamiento de gravámenes, restricciones e interdicciones. El impuesto a la transferencia de inmuebles (1,5%), o impuesto a las ganancias (3%).
La parte compradora abonará la otra mitad del impuesto de sellos; fojas matriz y primera copia, y folio elaborado e inscripción ante el Registro de la Propiedad Inmueble; formulario N° 3 (para el caso de no abonar impuesto de sellos); documentación habilitante; honorarios, y, de corresponder, la afectación a bien de familia, constitución y usufructo.
La mudanza, otra previsión
En cuanto a la mudanza propiamente dicha, los especialistas consideran que hay variantes en los costos y la operatividad. "Es el mismo trabajo si el cliente tiene un solo ambiente muy recargado o una unidad de dos dormitorios; otros, en cambio, tienen interiores minimalistas y poco mobiliario para transportar", expresa Cristian Castro, titular de la firma Castro y Regini SA.
Jorgelina García, de Verga Hermanos, una de las empresas más tradicionales de mudanzas, explica: "Nosotros recomendamos tomar la decisión con 45 días de anticipación, como para tener una idea a partir de la firma del boleto y de la escritura. Preparar la mudanza en estos plazos permite a la gente vivir esta realidad de una manera más relajada".
El recorrido, de punta a punta: desde la elección de la propiedad hasta la mudanza
1,5%
ES LO QUE DEBE PAGAR
el vendedor si el precio del inmueble supera los 360.000 pesos
2,5%
EN LA CAPITAL
hay que abonar el impuesto a los sellos sobre el mayor valor de la operación o el que determina el VIR. El vendedor y el comprador pagan cada uno el 1,25%
30
DIAS TRANSCURREN
entre el momento de la firma del boleto y la escritura; si es simultánea, puede llevar hasta 60 días
30%
ES LO QUE DEBE
abonar el comprador en el momento del boleto de compraventa del inmueble en cuestión
$ 1500
Y HASTA 1900 PESOS
Es el precio que se paga en el caso de una mudanza de un dormitorio y, desde 1700 hasta 2300 pesos, en el caso de las unidades de dos dormitorios
$ 1200
ES EL VALOR
del que se parte con la mudanza de un monoambiente y puede alcanzar a los 1500 pesos
