El enemigo oculto de la construcción que puede incrementar hasta 6% los costos
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Los fenómenos climáticos son invitados no deseados a la hora de emprender la construcción de una vivienda. Factores como la corriente de El Niño son cada vez más frecuentes y extensos, y afectan el avance de las obras ampliando sus plazos y, fundamentalmente, sus costos.
"El valor del metro cuadrado puede incrementarse hasta un 3% para la construcción de casas o edificios, mientras que las propiedades en barrios cerrados pueden escalar hasta un 6% en pérdidas por la extensión no planificada de los trabajos", señala Sebastián Fulgueira, vicepresidente de Eclosa, vicepresidente de la constructora Eclosa que tiene proyectos en Terralagos y San Lucas, en Canning, y próximamente en Santa Inés, en base a datos estadísticos propios elaborados durante los últimos años.
Las lluvias pueden significar hasta 5 días consecutivos de baja productividad y, en el verano, Buenos Aires no es la excepción.
Ante este escenario cada vez más habitual, las constructoras deben realizar una planificación especial, para no llevarse sorpresas cuando todo lleva más tiempo del previsto. El seguimiento atento del pronóstico y la capacidad de tomar decisiones sobre la marcha, son algunas de las claves para que la obra no se estire más de lo deseado y no perder rentabilidad.
La mano de obra en una construcción tiene una incidencia de un 30% en los costos totales y en días de lluvia los obreros cobran por convenio -dos horas y media-, sin contar que se deben contratar bombas para extraer el agua y poder avanzar con los trabajos. "En el emprendimiento Las Toscas, en la localidad de Canning, cuando llovía perdíamos una semana sacando agua, y si bien el terreno absorbía era difícil el trabajo con las máquinas. Las obras se frenan pero a la gente la tenes trabajando igual", asegura Fulgueira.
El impacto de los factores climáticos en el plazo inicial es muy importante. Si se considera un promedio de 12 a 14 meses lo que lleva terminar una casa o un edificio de hasta 8 pisos, la obra se puede estirar considerablemente y el inversor atrasar su rentabilidad. En lugar de recuperarse el capital más la ganancia en 12 meses, el plazo puede retrasarse hasta 16 o 18. Para la construcción, por ejemplo, de una obra de 100 metros cuadrados a un costo promedio de US$1500 por metro, el sobre costo por efecto de las lluvias puede ascender hasta US$9000.
Plan de trabajo
Para minimizar el impacto de las fuerzas de la naturaleza, los expertos aconsejan planificar bien el ingreso de los materiales con anticipación y hacer un estudio detallado de las previsiones meteorológicas. "Todos los viernes miramos el pronóstico de los próximos 10 días, y lo vamos monitoreando diariamente. Si hay anuncio de lluvia para mañana, decidimos recalcular y adelantar, por ejemplo, el hormigón para el mismo día. Sucede lo mismo con los ladrillos y la carpintería. Si no se tiene en cuenta, la obra se estira y los costos siguen subiendo. La ganancia para la constructora es menor y también cae la rentabilidad para el inversor", señala Fulgueira.
El problema del mal tiempo se agudiza en los barrios cerrados, donde no pueden ingresar los camiones de materiales después de 3 o 4 días de lluvia. "La clave es armar un plan de trabajo a medida que avanza la obra. Se trata de prever y contemplar futuros problemas evitando demorar la obra, estar un paso adelante", explica Fulgueira cuya empresa, con más de 15 años en el rubro, tiene actualmente más de 70 mil metros cuadrados ejecutados de obras únicas.
En cuanto a quienes deben hacerse cargo de las pérdidas, depende de la figura y tipo de construcción de la que se trate. Si es una obra de pozo para un fideicomiso al costo, los que pierden en caso de lluvias son los inversores. En cambio, si la que realiza la obra llave en mano es la constructora, entonces es la que debe hacerse cargo de los mayores valores asociados al mal tiempo.
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