Créditos hipotecarios: la cartera crece fuerte, pero el acceso sigue restringido
Los préstamos para comprar una vivienda se multiplicaron en dos años, pero las cuotas y los ingresos requeridos continúan siendo una barrera
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La Argentina, entre tantas otras curiosidades, tiene la particularidad de ser uno de los pocos países del mundo en los que se compra una licuadora en 12 cuotas o un jean en 6 pero las propiedades se pagan 100% al contado y con dólares crocantes, prolijamente apilados frente al escribano.
Acceder a un crédito hipotecario es, sin dudas, una necesidad latente. Con más estabilidad macroeconómica las líneas aparecen. El Banco Nación (BNA) está muy activo en créditos hipotecarios UVA (ajuste por inflación) y los bancos privados van avanzando con pie de plomo. El problema. El costo financiero aún es elevado y eso pone alta la vara de ingresos necesarios para poder postularse, desde el momento en que las cuotas no pueden superar el 30% del ingreso.
“Desde la asunción de la nueva administración, el crédito hipotecario en pesos tuvo, al igual que el resto de las líneas, un andar vacilante, con una retracción inicial. Recién sobre junio de 2024 encontramos el primer mes con un crecimiento real positivo del 0,75% alcanzando un valor de $624.859 millones. A partir de allí comenzó un ‘rally’ de crecimiento real que llevó el saldo de la cartera a finales de febrero 2026 a un valor de $7 billones, esto implica que el saldo original se multiplicó por 11 veces en tan solo 21 meses, alcanzando un crecimiento real del 554%”, analiza Guillermo Barbero, socio de First Capital Group y remarca que “no obstante este desempeño, siempre destacamos que partimos de valores mínimos: en junio 2024, los hipotecarios en pesos representaban el 2,16% de la cartera total, mientras que actualmente, luego de este gran crecimiento, llegan a solamente el 7,5%”, analiza, para dimensionar el camino que hay por delante.
En el BNA, por ejemplo en la última semana de febrero se aceptaron 867 ofertas con un monto promedio de $129 millones y escrituran alrededor de 100 viviendas por día, según datos de la entidad. “Proyectamos seguir siendo líderes en el mercado”, advierten.
¿Qué falta? “Para lograr que el crédito hipotecario sea realmente un motor de la economía como en los países centrales y muchos de nuestros vecinos, hay mucho por hacer. El sector financiero deberá ofrecer más plazo y tasas cada vez más bajas en términos reales, diversificando su oferta de productos, el mercado de capitales deberá proveer fondos en las condiciones mencionadas y los deudores deberán recuperar la confianza en el crédito como palanca de mejora de las condiciones de vida”, analiza Barberi y añade: “El estado, por su parte, tiene que dar las condiciones que permitan proyectar a mediano y largo plazo sin cambios bruscos en las principales variables de la economía a pesar de los cambios políticos que pueden y deben suceder”.
Hoy la tasa de interés más atractiva la ofrece el BNA, aunque tuvo una suba en los últimos meses, y ronda el 6% TNA + UVA (ajuste CER) para clientes del banco. Los privados van de 7,5% anual en adelante.
Si la idea de sacar un hipotecario ronda, es bueno ir preparando el “perfil” para ser un candidato elegible. Uno de los primeros requisitos tiene que ver con el nivel de ingresos y tipo de relación laboral. El ingreso promedio, explican en BNA, es de $3,6 millones pudiendo sumar codeudores. “En cuanto a la antigüedad: los empleados de planta permanente, deberán acreditar una antigüedad no menor a 1 año y mínima de 6 meses en el actual empleo”. Por ejemplo para solicitar $90 millones (unos US$60.000) a 25 años de plazo, la simulación del BNA arroja una cuota de $718.000 e ingresos totales necesarios de $2,9 millones (titular más codeudores). La TNA en este caso es del 6% más UVA (destino vivienda única). Ahora, si no se acredita salario en la entidad, el mismo crédito pasa a tener una TNA de 12% y la cuota trepa a $948.000.
Desde BBVA informaron que la tasa vigente es del 7,5% anual + UVA. “Requiere cobro de sueldo en BBVA y contratar: seguro de hogar premier, seguro de vida adicional o de auto. Con esta combinación, explican, se obtiene menor tasa en para el crédito y ahorro en la cuota mensual”.
Como recomendación para quien esté pensando en iniciar el proceso de calificar para un crédito hipotecario, desde BNA, aconsejan “ingresar a la web y familiarizarse con el sitio ya que todo el análisis es digital, conocer los puntos principales de la línea, tener en cuenta los requisitos para aplicar la tasa más baja y prever la posibilidad de acreditar haberes en el Banco Nación, preparar con anticipación la documentación de todos los titulares y los codeudores de corresponder”
Un dato a tener en cuenta, aunque tampoco suele figurar en letras de molde pero si en los contratos, es que si se toma el crédito con tasa preferencial por acreditar haberes en determinada entidad y luego de un tiempo esa situación cambia, pueden subir la TNA.
Historial financiero
Aunque no es un requisito oficial, el scoring crediticio -ese puntaje que habla del historial financiero y capacidad de pago de cada individuo- que buscan muchos bancos, incluidos el BNA, es de más de 900 puntos. Es el perfil del “cliente perfecto” , no alcanzarlo no significa que no se podrá acceder al crédito pero cuanto mejor sea el puntaje más chances hay de avanzar en el proceso de selección.
“En el escenario económico actual, acceder a financiamiento de largo plazo -como un crédito hipotecario- requiere más que un buen nivel de ingresos; exige una reputación financiera sólida y comprobable”, advierte Gabriel García Mosquera, Gerente General de Equifax Argentina, la empresa dueña de Veraz.” En ese sentido, avanza, el reporte de crédito se transformó en un activo estratégico”
¿Cómo construir un buen scoring? La primera recomendación: ser cumplidor. No acumular deudas con mora o impago y no pagar constantemente el mínimo de la tarjeta de crédito .
García Mosquera enumera algunos puntos claves a tener en cuenta. “Para mejorar el score crediticio, se recomienda pagar las deudas a tiempo. Este es, sin duda, el factor más importante. Un pago atrasado tiene un impacto significativo. Por eso siempre se debe cumplir con las fechas de vencimiento de las tarjetas de crédito y préstamos”.
Más tips para mejorar el score que recomiendan desde Equifax:
• Mantener un nivel de endeudamiento dentro de las capacidades de pago. Para eso, es fundamental usar la tarjeta de crédito con responsabilidad y evitar gastar más de lo que cada persona puede pagar con sus ingresos.
• Mantener las cuentas antiguas. Cuanto más largo sea un historial con una cuenta activa y bien manejada (como una tarjeta de crédito), más positivo será para el score.
• Considerar la cantidad de créditos solicitados. Hay que tener en cuenta que, si una persona solicita muchos créditos nuevos en poco tiempo, cada nueva solicitud puede generar una consulta en su historial crediticio, lo que puede bajar el score.
Nivel de endeudamiento
Otro dato que suelen evaluar las entidades financieras es el porcentaje de deuda sobre el ingreso y también el ratio de utilización del límite disponible. “Este ratio mide cuánto del límite disponible en tus tarjetas estás usando. Mantener este indicador entre el 30% y 50% es visto como una señal de equilibrio, mientras que un uso cercano al límite total puede sugerir una tensión en la capacidad de pago”, advierte García Mosquera.
¿Quiénes pueden pedir un crédito hipotecario? Las condiciones pueden cambiar según el banco pero en términos generales cualquier persona que trabaje en relación de dependencia o sea autónomo o monotributista y también jubilados y pensionados (al momento de finalizar el crédito no debe ser superior a los 70 o 75 años). Para los empleados se suele pedir 12 meses de antigüedad como mínimo y para los independientes 2 años en la categoría de monotributo o como responsable inscripto.
Otra punto a tener en cuenta es la relación cuota/ingreso. La mayoría de los bancos admite entre 25% y 30% de los ingresos netos del titular más el cotitular. En general se admiten hasta dos usuarios titulares y hasta dos codeudores, quienes deberán ser familiares directos.
Finalmente, también es crucial es prepararse financieramente para reunir por lo menos el 30% del valor de la propiedad. Ningún banco financia el 100% (aproximadamente el 70%/80%, según la entidad), con lo cual es necesario tener ahorros previos. Por otro lado, cuanto más dinero se quiere financiar más alto deberá ser el ingreso para quedar dentro del parámetro que indica que la cuota no puede superar el 25% a 30% del ingreso.
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