Propiedades. Empiezan a aparecer oportunidades en departamentos nuevos y usados
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LA NACIONMaría Julieta Rumi
El párate de la actividad inmobiliaria por el coronavirus parece haber causado que los precios de las propiedades se empiecen a acomodar a la nueva realidad del mercado después de un año y medio de leves descensos, a pesar de las distintas devaluaciones. Pero no todos los productos son sensibles a la baja, sino solo algunos, por distintos motivos: hay mucha oferta de lo mismo, porque están en barrios en los que los precios empiezan a reaccionar a la baja o porque están en obra en épocas de un costo de construcción bajo.
Santiago Magnin, titular de deinmobiliarios, ve una serie de productos en los que hay oportunidadesa junio de 2020: departamentos a reciclar, en pozo, monoambientes o ubicados en barrios del corredor oeste de la Capital Federal o en zonas por consolidarse.
"Se están abriendo los valores de los departamentos a reciclar de los reciclados. Por ejemplo, en Balvanera Norte, en líneas generales, la diferencia de precio entre un producto y el otro era del 30% y ahora ronda el 60%. Un departamento de tres ambientes con dependencia a reciclar está US$90.000 y el reciclado, a US$150.000, con lo cual ahí hay una oportunidad para comprar, hacer una mini obrita de US$20.000y vender en tres o seis meses", explicó.
En cuanto a los desarrollos en pozo, dijo que el precio de este producto también se empieza a separar del "a estrenar", porque el desarrollador ya tiene un costo de construcción más bajo, por lo cual está saliendo a vender mucho más barato de lo que lo hacía hace dos años, mientras que el propietario de unidades nuevas que por ahí compró cuatro departamentos quiere tener una ganancia respecto de lo que pagó en pozo.
El barrio en que se encuentra el producto también es determinante, porque algunos ya empiezan a evidenciar bajas, como Almagro y los del Corredor Oeste, a diferencia de los del Corredor Norte. "Si estoy vendiendo en Recoleta, que todavía resiste y a duras penas está bajando el precio real, y me quiero mudar a una zona de clase media de Villa Crespo es una buena oportunidad porque estoy vendiendo a un precio que se ajustó poquito y comprando a un precio que ajustó mucho. Lo mismo si vendo un producto premium como un dos ambientes con baño y toilette para comprar monoambientes que hay a patadas y van a bajar de precio", señaló.
Marcelo Di Mitrio, De Di Mitrio Inmobiliaria, prefirió evitar hablar en términos de oportunidades y dijo que lo que está sucediendo es que el mercado se está "sincerando" y una minoría de propietarios está entendiendo la nueva realidad.
En ese marco, durante la cuarentena cerraron compraventas a un 50% menos de los picos máximos que alcanzaron en mayo de 2018. "Días atrás cerramos una venta de un tres ambientes en Catalinas Sur, un barrio social entre La Boca y San Telmo, a US$67.500 cuando en mayo de 2018, y después de crecer a tasas chinas de precios de cierre, llegamos a ubicarnos en el segmento de los US$120.000/US$125.000", afirmó.
Por su parte, Alejandra Covello, titular de Covello, que tiene propiedades a la venta sobre todo en Palermo y el corredor Norte, dijo que allí la bajas "reales" se ubican en como máximo un 20 a 22%. "Hasta ahora no hubo mercado y no se pudo convalidar el punto de encuentro entre oferta y demanda, pero lo intuimos por la cantidad de consultas que tenemos cuando ponemos un producto en valores más bajos. La demanda está, pero no quiere soltar los dólares porque está a la espera de hacer el mejor negocio. Cuando se puedan mostrar las propiedades y aparezcan las ofertas y la gente esté dispuesta a gastar los dólares estas tres cuestiones van a dar movimiento", detalló.
El valor afectivo contra los fríos números
En tanto, para José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, cuando se retome la actividad a pleno el segmento de obras desde el pozo será "el nicho de mercado a explorar". "Están apareciendo algunas unidades en precios muy competitivos en ciertos desarrollos en obra y por el pago contado del total en dólares se obtienen descuentos de hasta un 40% aproximadamente", aseguró.
Por otro lado, Norberto Lepore, presidente de Lepore Propiedades, explicó que la rebajas del 40% de las que se están hablando por la suba del dólar blue aplican a una parte del costo total de construcción (ya que hay insumos dolarizados), que ronda el 50%. Entonces, la baja solo se ve reflejada en una porción del costo y no sobre el 100% del valor de la propiedad. Más allá de esto, mientas el costo de construcción promediaba los US$1100 a US$1300 el metro cuadrado hace tres años, hoy esa misma obra se puede realizar por US$200 a US$300 menos.
En cambio, según Lepore, el segmento de los usados es más lento para acomodar los valores porque, en general, los propietarios le adjudican un "valor psíquico" o afectivo al inmueble, a diferencia de los desarrolladores, que pueden hacer los números en frío.
"Hay gente que tenía la idea de que su departamento valía US$100.000 y, ante bajas que van de un 20% a un 25%, por ahí lo retiran de la venta. Si ven que se perjudican, trasladan la decisión para más adelante, y si están vendiendo para comprar y lo que van a comprar también baja, de a poquito se dan cuenta de que tienen que bajar. Es más lento el proceso por las necesidades y los sentimientos", cerró.
