Real Estate: las oportunidades que se generan en el sector de la construcción
Convocados por LA NACION, desarrolladores y otros referentes de la actividad compartieron cuáles son sus proyectos y cómo ven el escenario actual; los efectos de la devaluación, puestos bajo la lupa
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LA NACIONCarla Quiroga
En un escenario en el que el costo de construcción cayó por efecto de la devaluación, los empresarios del sector pisan el acelerador para capitalizar la oportunidad. Quien recorra la ciudad de Buenos Aires con una mirada atenta habrá advertido un dato curioso: los obras en construcción se multiplican y avanzan a ritmo acelerado.
El año 2021 fue, en materia de permisos otorgados para obras nuevas, el segundo de los últimos 10 en cuanto al número de metros, según el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo. Fueron dos millones y medio de metros. La explicación a esta paradoja la dieron los más de 25 referentes del sector que participaron del capítulo siete del Summit de Real Estate organizado por LA NACION.
1. Desarrollos en marcha
“Cuando bajan los costos de la construcción, se acelera el trabajo. Lo que puede acelerar, el desarrollador lo hace, más en nuestro modelo, que es de fideicomiso al costo. Nunca es negocio que la obra vaya lenta”, analiza Carlos Spina, director de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier, que tiene 270.000 metros cuadrados en ejecución, un récord en la historia de la desarrolladora con tres proyectos emblemáticos: Distrito Quartier en la zona de Retiro, dos torres sobre la avenida Huergo y un condominio top en la zona del Bajo Belgrano.
En la misma línea, Marcos Juejati, fundador y director de NorthBaires, justifica por qué la desarrolladora creada en plena crisis de 2001 lanzará este año 45.000 metros cuadrados. “El ladrillo representa una oportunidad para quienes tienen pesos, porque pueden transformar ese flujo en dólares e, inclusive, multiplicar su valor”, relata el empresario que en pocas semanas lanza el segundo edificio de Om Palermo en los terrenos donde funcionaba Polka, en Chacalermogiales, un proyecto en Belgrano sobre la calle Olleros, y un emprendimiento en Pinamar.
“Hoy, con el costo de la construcción un 16% por debajo del promedio de la década, y con el ladrillo con mejores rendimientos que el dólar o el Merval en dólares, invertir en real estate sigue siendo atractivo”, suma Gonzalo De la Serna, CEO de la desarrolladora Consultatio, que está en plena entrega de unidades del Oceana Puerto Madero, donde el metro cuadrado supera los US$5500, y un edificio sobre la avenida Huergo, que democratizó el uso de espacios. Esto significa que quien compró, por ejemplo, una unidad en el piso tres, podrá ir a correr a la terraza del piso seis, estudiar al piso 11, compartir una comida en el 36 o darse un baño y tomar sol en la piscina del 38.
Leandro Molina, director de ZonaProp, coincidió en que ingresar al ladrillo es hoy una oportunidad, dado que se puede hacer desde valores bajos. “Por ejemplo, históricamente en el corredor norte de la ciudad el metro cuadrado tuvo un precio de US$3500/US$3000. Hoy hay desarrolladores que ofrecen a US$1800/US$2000 el metro cuadrado. Además, ante la falta de crédito hipotecario, los desarrolladores están más flexibles a calzar la operación. Hay una buena oportunidad para acceder a la vivienda”, dice.
2. Afrontar los desafíos
En uno de los paneles del encuentro, Gerardo Azcuy, arquitecto, desarrollador y socio fundador de la compañía que lleva su apellido, afirmó que ser ordenado en la economía parece ser la clave de los desarrolladores para capear las circunstancias. “Si hoy vemos la oportunidad porque los costos de la construcción están en baja, también nos puede pasar que el próximo año haya diferentes valores de dólares. Esto hace que las personas puedan decidir retener sus ahorros por la incertidumbre; lo que debemos hacer desde la industria es centrarnos en la obra, en la calidad del producto, y desarrollar construyendo confianza. La persona ahorra 20 o 30 años o recibe los ahorros de sus padres para poder comprar y, por eso, es nuestra responsabilidad administrar efectivamente las diferencias que se dan según los contextos.”
El urbanista Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, destacó que durante la pandemia pudieron empatar el número de construcciones registradas con los de años anteriores, algo que, afirmó, se pudo lograr gracias a la ley de incentivos. “La emergencia sanitaria y las circunstancias hicieron que tengamos que repensarnos en términos de ajustes y austeridad y trabajar junto con el sector privado. Ser desarrollador es admirable, y el Estado tiene que generar las condiciones, porque no es solo la obra, es también el empleo que se derrama y las condiciones positivas se replican”, describió el funcionario.
Herman Faigenbaum, director general de Cushman & Wakefield, afirmó que en la Argentina siempre hay un negocio de real estate para hacer. “Hay algunas oportunidades: si uno mira que el precio de los usados en CABA están a valores nominales en dólares, o sea a la misma cantidad de dólares por metro cuadrado que en 2010, a mí no me quedan dudas de que hay un área de oportunidad”.
El referente compartió un panel con Daniel Mintzer, socio fundador de G&D Developers, Marcelo Costanza, presidente y fundador de Caleta Desarrollos, y Lucas Salvatore, director de Idero. “Estamos en un momento de mucha pujanza. Lo lindo del real estate es agregar valor creando alguna zona o algo distinto; nos gusta el desafío”, sostuvo Mintzer, quien contó que avanza con el emprendimiento Moca, en Barracas, donde se vende un departamento de 28 metros cuadrados a US$45.000.
Los panelistas coincidieron en que un dólar alto genera precios convenientes y que es un buen momento para comprar. En otras palabras, se refirieron a un contexto definido como “de certidumbre”. “La figura del desarrollador es muy importante para el cliente final, en función de que, a pesar de haber tanta disparidad desde el punto de vista financiero, el edificio se va a terminar”, comentó Marcelo Costanza, presidente y fundador de Caleta Desarrollos, la firma que dio sus primeros pasos en Puerto Madryn y que desembarcó en Buenos Aires en 2019 con proyectos en Palermo y en Punta Chica.
El análisis macro estuvo a cargo del economista Federico González Rouco. “Estamos en un momento de quiebre, en el que se rompe el aspiracional de toda una generación de acceder a la casa propia”, describió. Y se animó a más: “Hoy no hay demanda, y el segmento que podría darle volumen al mercado está por fuera. “Hoy, en la Argentina, para acceder a un préstamo, se necesita tener ingresos por encima de los $800.000″.
Por su parte, Salvatore, de Idero, habló de las oportunidades que genera la construcción. Además de proyectos con alma de “acero”, la firma apostó por Vaca Muerta, con un proyecto de espacios para alquilar a una empresa que los usa para que vivan allí sus empleados. “Es un negocio que deja una renta de entre 8% y 12% anual en dólares, alquilando el edificio residencial a las empresas con contratos por cinco años”, detalló.
Para Iván Chomer, un joven desarrollador de 33 años que arrancó hace ocho años con su firma, la clave está en diversificar. Por eso, hace un año creó Dividenz, una plataforma para los inversores que quieren invertir en propiedades fuera de la región. “Hay un mercado muy interesante en Miami, Nueva York o California. Buscamos inmuebles multi-family: edificios de rentas que pertenecen a una institución y tienen entre 50 o 100 unidades que se alquilan a locales”, dijo. Y agregó que la renta supera el 10% anual en dólares.
3. Un mercado distorsionado
En un panel moderado por Verónica Rubí, periodista de LA NACION, Enrique Abatti, presidente de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina, y José Luis Griselli, abogado y presidente de la Asociación en Defensa de Inquilinos (ADI), reconocieron los efectos adversos de la ley de alquileres.
Si antes había 12.000 viviendas en alquiler en oferta, hoy no llegan a 6000 y, de esas, el 70% está en dólares, lo cual agrava el problema. “Esto es un riesgo, por que la ley establece que el precio del alquiler debe ser en dinero, mientras que el artículo 765 del Código Civil y Comercial determina que la moneda extranjera se considera una cosa. No se puede alquilar pagando con una cosa, porque se desnaturaliza el contrato de locación; el inquilino puede ir a la justicia porque no es un contrato de locación válido. Las acciones judiciales pueden durar hasta tres años y, mientras tanto, el inquilino no paga el alquiler”, advirtió Abatti.
4. Los inmuebles comerciales
No solo los mercados cambian, sino también los inversores. Y esto comenzó a suceder en este sector. “La fantasía histórica del argentino que lograba juntar unos ahorros era, primero, tener algo en Punta del Este. Pero esto fue variando. “El inversor comenzó a informarse y encontró en el mercado logístico la posibilidad de obtener mejores rentas que en el residencial. Por ejemplo, por el valor en el que te podés comprar un departamento de dos ambientes podés pasar a tener un depósito de 200 o 300 metros cuadrados, una inversión que dejará una renta –en este escenario– superior a 6% o 7%, comentó Alejandro Winokur, director de Newmark .
Santiago Isern, broker senior de Cushman & Wakefield agregó otro fenómeno: la aparición de complejos importantes que se fondean con la aparición de pequeños o medianos ahorristas. “Este es un modelo, en algún punto, similar a los proyectos residenciales que se conocen como de pozo”, resaltó.
El mercado de oficinas, uno de los más golpeados por el avance del home office, también registra señales alentadoras. Fernando Novoa Uriarte, socio de Newmark y la arquitecta Paula de Elía coincidieron en que estamos ante un cambio de paradigma, que da lugar a la creación de nuevos formatos. “Antes de la pandemia, las oficinas estaban vistas como un espacio físico; hoy, en cambio, se las entiende como un lugar colaborativo. Según de Elía, los espacios de trabajo tienden a democratizarse o a horizontalizarse, dejando de lado los puestos de trabajos individuales para darle lugar a puestos móviles o rotativos. Novoa Uriarte agregó que, “si bien se redujo el espacio destinado a cada puesto de trabajo, se amplió la superficie común prevista para el trabajo colaborativo”.
5. La naturaleza y la innovación
Valeria del Puerto, titular del estudio Del Puerto Sardin Arquitectos, dijo que la pandemia “nos hizo rever la ciudad que estamos construyendo, las formas de habitar y construir; desde el estudio reafirmamos algunas ideas; por ejemplo, la convivencia de la naturaleza en la arquitectura es fundamental”.
Clara Di Ció, gerente de marketing para Sudamérica de Rehau –firma alemana que llegó a la Argentina hace 30 años– destacó que a través de las ventanas “se escapa hasta un 68% de energía”. Según explicó, los productos de la empresa, una combinación de PVC con doble vidriado hermético, “prácticamente eliminan ese escape, lo que permite llegar a la casa en verano y que siga fresca”.
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