Sueño americano en California: la ley de Newsom que autoriza nuevas viviendas en centros urbanos clave
El proyecto obliga a los municipios a crear distritos de transporte en sus centros urbanos antes de julio de 2027 y establece un fondo estatal de US$500 millones
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LA NACION
El estado de California avanza en la aprobación de la Ley de Revitalización del Centro (AB 2074), un proyecto presentado por el asambleísta Matt Haney que obliga a los siete municipios más poblados del estado —Los Ángeles, San Diego, San José, San Francisco, Sacramento, Oakland y Long Beach— a designar distritos de transporte regionales en sus centros urbanos antes del 1 de julio de 2027 y a permitir en esas zonas edificios residenciales de hasta 450 pies de altura.
La ley de Newsom que autoriza nuevas viviendas en centros urbanos clave
El proyecto pasó el Comité de Vivienda de la Asamblea el 8 de abril de 2026 con una votación de 10 a 1, e incluye un fondo rotatorio de préstamos estatales de US$500 millones administrado por la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California, según informó el sitio especializado CAYIMBY.
California y la vacancia récord que da paso a más viviendas
El mercado de oficinas de California registra niveles de desocupación sin precedentes desde la pandemia. San Francisco cerró 2025 con una tasa de vacancia del 32,8% y Los Ángeles con un 25,1%, de acuerdo con datos de la consultora CBRE publicados por Construction Dive.
Esa realidad transformó los centros urbanos del estado en zonas con enormes superficies comerciales sin uso, lo que abrió la posibilidad de ampliar el inventario habitacional sin ocupar nuevo suelo.
Sin embargo, la reconversión no es sencilla ni barata. Un informe conjunto de SPUR y el Urban Land Institute de San Francisco estimó en 2023 que cada unidad convertida tiene un costo de entre 472.000 y 633.000 dólares, sin incluir refuerzos sísmicos obligatorios en edificios antiguos, según Construction Dive.
Ese dato explica en parte por qué leyes anteriores, como la AB 2011 de 2022, produjeron resultados limitados: en 2024, solo ocho proyectos fueron aprobados en todo el estado bajo esa norma, de acuerdo con un informe de YIMBY Law citado por Construction Dive.
Cuatro ejes que redefinen la planificación urbana en California
- AB 2074 busca superar esas barreras con un esquema de cuatro componentes.
- Exige modificar la zonificación para permitir edificios de entre 150 y 450 pies de altura en al menos el 25% del suelo designado en los distritos céntricos.
- Establece la creación formal de distritos de transporte regional donde se concentrará la nueva oferta habitacional.
- Habilita aprobaciones ministeriales aceleradas —sin revisión ambiental discrecional bajo la ley CEQA— para proyectos que cumplan estándares laborales, lo que podría reducir los plazos de aprobación de 18 a 36 meses a apenas 3 a 6 meses, según CAYIMBY.
- El cuarto componente es el fondo de préstamos de bajo interés destinado a desarrolladores medianos y pequeños, señalado por CAYIMBY como un mecanismo sin precedentes en la legislación habitacional californiana.
La vinculación de las aprobaciones aceleradas con requisitos laborales, sin embargo, ha generado tensión: la experiencia con AB 2011 mostró que esas cláusulas suelen ser un factor decisivo en contra para los desarrolladores, según la abogada Caroline Chase, socia del estudio Allen Matkins, citada por Construction Dive.
Resistencias locales en un contexto de reforma más amplia
AB 2074 se inserta en una secuencia legislativa activa. El otoño pasado, el gobernador Gavin Newsom promulgó la SB 79, que legalizó la construcción de edificios de hasta nueve pisos cerca de estaciones de tren, metro y ciertas paradas de autobús, aunque dejó a los municipios un amplio margen para adaptarse o demorar su implementación, según CalMatters.
Ciudades como Los Ángeles optaron por una estrategia de máxima dilación, aprobando aumentos de densidad moderados en barrios de altos ingresos para ganar tiempo hasta 2030; San Francisco avanza en cambio hacia un plan propio antes del 1 de julio de 2026, de acuerdo con CalMatters.
En paralelo, el Consejo Municipal de Los Ángeles adoptó en febrero de 2026 una Ordenanza de Reutilización Adaptativa que habilita la conversión de edificios comerciales de al menos 15 años en unidades residenciales, según Construction Dive.
La ley AB 2074 debe aún superar el pleno de la Asamblea —con votación prevista para finales de mayo de 2026— y luego el Senado estatal durante el verano, antes de llegar al escritorio de Newsom hacia finales de año.
Este contenido fue producido por un equipo de LA NACION con la asistencia de la IA.
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