Paso por paso: lo que tenés que saber para alquilar un departamento en Capital

Alquilar un departamento en la ciudad de Buenos Aires no es tarea sencilla. Desde que se encuentra un anuncio hasta que se reciben las llaves del inmueble hay que atravesar una serie de pasos que se deben conocer para anticipar cualquier inconveniente que pueda surgir antes, durante o después de la firma del contrato.

Conocer los requisitos

Lo primero que deben saber los inquilinos que están en el proceso de alquilar una vivienda son los requisitos que inmobiliarias y locadores exigen para firmar un contrato. Estos son:

• Depósito en garantía El monto máximo que se puede solicitar es un mes de alquiler por año de contrato. Es decir, por un contrato de dos años, el límite legal es dos meses de alquiler. Una vez finalizado el contrato, el locador tiene la obligación de devolver el dinero si no existen deudas ni daños en el inmueble.
• Un mes de alquiler por adelantado El primer mes de alquiler se abona con la firma del contrato, aún si esto se realiza con días o semanas de anticipación.
• Recibos de sueldo La mayoría del mercado inmobiliario exige que el inquilino demuestre ingresos suficientes para afrontar el pago del alquiler. Si el inquilino no tiene recibo de sueldo, es usual que inmobiliarias o locadores pidan que algún familiar (con ingresos registrados) firme el contrato.
• Garantía Además del recibo de sueldo, la mayoría de los anuncios de departamentos en alquiler exigen que el inquilino presente una garantía. Las dos modalidades más extendidas son la garantía propietaria y el seguro de caución.

• La primera consiste en que un familiar directo del inquilino, que tenga ingresos demostrables y sea propietario de un inmueble, firme el contrato como garante. Es decir, si el inquilino acumula deudas, el locador puede reclamarle al garante e iniciarle acciones legales para que responda con su propiedad.
• Los seguros de caución son comercializados por compañías aseguradoras o bancos, que cobran entre uno y dos meses de alquiler y a cambio, firman el contrato como "garantes" de los pagos mensuales.

• Gastos adicionales Si se presenta una garantía propietaria, se puede pedir al inquilino que pague los informes que se realizan sobre ese inmueble (dominio, inhibición y/o frecuencia). Se debe respetar la tarifa que cobra el Registro de la Propiedad Inmueble para tramitar esa documentación. En relación con la certificación de firmas ante escribano público, el Gobierno de la Ciudad cuenta con certificaciones de firma gratuitas. El beneficio rige únicamente para inquilinos que alquilen viviendas con un precio inferior a 654 UVAs

• Comisión inmobiliaria Desde agosto de 2017 está prohibido que una inmobiliaria cobre comisión al inquilino por el alquiler de una vivienda en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires. La normativa establece que debe ser el locador quien se haga cargo del servicio que contrató. Actualmente existe una disputa judicial sobre la constitucionalidad de esta normativa, pero mientras el Tribunal Superior de Justicia de la CABA no se expida, la ley mantiene su vigencia.
• Precio Según datos del Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo, en enero de este año el precio promedio de los departamentos en alquiler de un ambiente en la ciudad de Buenos Aires es de $15.221, para los dos ambientes es $17.377 y para los tres ambientes, $22.515.

Realizar una búsqueda exhaustiva

Una vez conocidos los requisitos, se deben definir los criterios de búsqueda de vivienda: precio, ubicación, cantidad de ambientes, etc. y emprender una búsqueda exhaustiva, que puede realizarse a través de portales de búsqueda de inmuebles, redes sociales, clasificados en el diario, consultando inmobiliarias de una determinada zona o por información que puedan aportar familiares, amigos o conocidos.

Verificar si la inmobiliaria está registrada

Si las viviendas seleccionadas son ofrecidas por inmobiliarias, los inquilinos tienen la posibilidad de chequear si las mismas están matriculadas en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, tal como establece la Ley 2.340. Esta información es pública y se puede consultar en colegioinmobiliario.org.ar La falta de matriculación de la inmobiliaria es un elemento suficiente para evitar alquilar con ella.

Coordinar una visita a la vivienda

Antes de entregar una seña es importante revisar el estado general de la vivienda y corroborar el monto de expensas, impuestos y servicios que se deban pagar.

Al momento de ingresar al departamento con el corredor inmobiliario o el locador, es importante prestar atención a indicios de humedad y/o filtraciones; revisar el correcto funcionamiento del servicio de gas; chequear si la instalación eléctrica cuenta con térmica y disyuntor; si es un edificio nuevo, consultar si tiene final de obra (es decir, si el edificio es apto para uso residencial) y si están instalados los medidores de luz. También hay que revisar detalladamente el estado de la grifería, los sanitarios y las aberturas. Por último, es importante pedir la última liquidación de expensas, ABL y AySA para corroborar que los montos sean idénticos a los que se informaron en el anuncio.

Pedir una copia del contrato

De estar interesados en la vivienda, es importante no dejarse apresurar y pedir una copia del contrato o –al menos- definir sus puntos más importantes. Si el locador o la inmobiliaria se niegan a ese pedido, se puede considerar como un motivo de sospecha. Quienes pretenden que los inquilinos firmen contratos con cláusulas leoninas usualmente lo exhiben cuando ya es muy tarde para solicitar modificaciones, es decir, cuando ya se entregó una seña o incluso, en el mismo momento de la firma del contrato. A modo orientativo, los principales puntos que se deben considerar son:

• Plazo debe ser como mínimo de 2 años.
• Precio evitar cláusulas que dejen indeterminado el precio del alquiler, es decir, que habiliten al locador a aumentar el canon locativo en función de la inflación del país, el precio del dólar u otra variable.
• Expensas evitar cláusulas en las cuales el locador se desentienda de pagar expensas extraordinarias.
• Rescisión anticipada evitar cláusulas que obliguen a notificar con mucha anticipación la rescisión anticipada del contrato.
• Depósito evitar cláusulas que den al locador 30 o 60 días para restituir el depósito en garantía.

Entregar una seña

Tras llegar a un acuerdo sobre el texto del contrato, estando perfectamente al tanto de qué gastos se deben afrontar y habiendo revisado el estado general del inmueble, es el momento de señar el departamento.

Se trata de un compromiso escrito, firmado por ambas partes, en el cual se comprometen en avanzar en la firma del contrato. Generalmente se entrega entre medio y un mes de alquiler y queda "a cuenta" del dinero que el inquilino debe entregar posteriormente para firmar el contrato.

Cabe destacar que, si el inquilino se arrepiente de alquilar, pierde el dinero de la seña. Y si el propietario se arrepiente, debe devolver el doble del dinero que percibió.

Firmar el contrato

El último paso consiste en la firma del contrato, el pago de los conceptos adeudados y la entrega de las llaves. El lugar y la manera de concretar este paso puede variar. Si se alquiló a través de una inmobiliaria, la firma puede realizarse en su local. Si se realizó por "dueño directo" puede realizarse en el departamento locado. Si se decidió certificar las firmas ante escribano público, puede realizarse en su oficina. Independientemente de cómo ocurra es importante quedarse con una copia del contrato y pedir factura de todo lo que se abona. Generalmente las llaves de la vivienda se entregan en ese momento.

Hacer un inventario

Al momento de ingresar a la vivienda es importante realizar un listado de todos los desperfectos que tenga y pedir a la inmobiliaria o al locador que lo firme. Ese instrumento será útil al momento de restituir la tenencia del inmueble, para demostrar que los daños que tenga la propiedad son anteriores al inicio del contrato.