Adiós a las demoras en los desalojos: este es el proyecto de ley de Milei que entró al Congreso
La iniciativa, que fue presentada el 27 de marzo, retoma el debate este miércoles y plantea cambios en puntos relacionados con los desalojos y los pagos de deuda de alquileres
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El Gobierno avanza con uno de los proyectos más sensibles para el mercado inmobiliario y la seguridad jurídica: el proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada.
La iniciativa, impulsada por el Poder Ejecutivo y presentada el 27 de marzo, comenzó a debatirse en un plenario de comisiones en el Senado, aunque el oficialismo aseguró que no habrá dictamen, al menos, hasta la próxima semana.
La iniciativa fue impulsada por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger. Y, este miércoles se retoma el debate tras un cuarto intermedio, en una reunión que se organizará en siete bloques temáticos, con espacio para preguntas de los senadores al finalizar cada uno.
El objetivo, según el proyecto, es: “Eliminar restricciones ilegítimas que limitan el contenido esencial del derecho de propiedad, fortalecer su protección y profundizar en el camino de promover la seguridad jurídica”.
Es decir, la iniciativa propone una reforma integral que abarca cambios en el régimen de expropiaciones, modificaciones en los procesos de desalojos y ajustes en distintas leyes, entre ellas la de tierras rurales, la de manejo del fuego y el régimen de integración socio urbana de barrios populares.
Uno de los puntos centrales del proyecto impacta de lleno en los desalojos, buscando que sean más rápidos y simplificando los trámites registrales.
Qué cambia en los desalojos
El texto del proyecto establece que todos los procesos, tanto por falta de pago como por intrusión o toma de inmuebles, pasen a tramitarse mediante juicio sumarísimo, el procedimiento más rápido del sistema judicial argentino.
Para eso, la reforma modifica artículos del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación que rige exclusivamente en la ciudad de Buenos Aires, sino también el Código Civil y Comercial de la Nación, que es una ley de fondo aplicable en todas las provincias. Los principales cambios propuestos se centran en los siguientes puntos:
1-Se implementa el juicio sumarísimo
El texto establece que todos los procesos, tanto por falta de pago como por intrusión o toma de inmuebles, pasen a tramitarse mediante juicio sumarísimo, el procedimiento más rápido del sistema judicial argentino. Para eso, se modifica el artículo 679 del Código Procesal Civil y Comercial.
La diferencia no es menor. “Mientras que un proceso ordinario puede extenderse entre un año y medio y dos años, el esquema sumarísimo reduce significativamente los plazos, podría resolverse en alrededor de seis meses”, explicó Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
2- La intimación de pago es a tres días corridos
En caso de incumplimiento en el pago de viviendas en alquiler, el dueño debe enviar una notificación otorgando un plazo de al menos tres días corridos para que el inquilino pague la deuda (en la actualidad es de 10 días).
Este es uno de los puntos que más debate generó. “Desde la Cámara no estamos de acuerdo con que el plazo sea solo de tres días, es muy poco. Hay que dejarlo tal cual está (10 días)”, dijo Abatti.
Por su parte, Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, manifestó: “El gobierno quiere que se vote una ley en donde si la familia inquilina se atrasa tres días en el pago del alquiler es desalojada de inmediato”.
El Código Civil y Comercial establece que pueden pasar dos meses de retraso en el pago por parte del inquilino hasta que el propietario lo intime, excepto que en el contrato se indique otro plazo acordado con el propietario. Pasados esos dos meses, el dueño puede realizar la intimación que, de aprobarse el proyecto actual, obligaría al inquilino a cumplir la deuda en 3 días.
3-La restitución puede ser anticipada
En casos de intrusión (situaciones donde personas ingresaron o permanecen en una propiedad sin permiso del dueño), el juez puede devolverle la tenencia al dueño antes de que se dicte la sentencia final. El proyecto especifica que esto puede pedirse una vez que la demanda haya sido notificada oficialmente. Esa solicitud deberá resolverse en un plazo de cinco días.
Al igual que en los casos de intrusión, el demandante (propietario) puede solicitar y obtener la entrega del inmueble de forma anticipada -antes de que se dicte la sentencia final- por falta de pago o vencimiento del contrato. Para esto, debe presentar una caución juratoria (un compromiso legal de hacerse responsable por posibles daños, es decir cómo lo recibe) y el trámite seguirá los plazos rápidos del juicio sumarísimo.
Como medida de equilibrio, si se demuestra que el propietario pidió la desocupación inmediata ocultando que el inquilino sí había pagado o escondiendo el contrato real, el juez le impondrá una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler a favor del inquilino.
4- Se incorpora el reconocimiento judicial e identificación de ocupantes
Otro cambio relevante es la incorporación de un reconocimiento judicial temprano. Ante situaciones de deterioro, uso abusivo, falta de pago o intrusión, el juez deberá ordenar una inspección dentro de las 72 horas desde la primera providencia. El objetivo es identificar a los ocupantes con nombre, apellido y DNI, con intervención del Defensor Oficial.
5-Se habilita el domicilio electrónico como canal válido
La iniciativa también avanza en la modernización de las notificaciones, al habilitar el domicilio electrónico (si fue constituido en el contrato) como canal válido tanto para comunicar la demanda como para intimar el pago en contratos de alquiler de vivienda.
6-Se limitan las pruebas para presentar en los juicios
En paralelo, en los juicios fundados específicamente en falta de pago o vencimiento de plazo, solo se admitirá la prueba documental y pericial, con el objetivo de evitar demoras asociadas a otros medios de prueba.
El texto refuerza, además, la etapa final del proceso. El mandamiento de lanzamiento incluirá de manera explícita la autorización para el uso de la fuerza pública, el allanamiento y la apertura de cerraduras, incluso si el inmueble parece estar desocupado. También se habilita al oficial de Justicia a designar depositarios (una persona física o jurídica) para los bienes muebles que se encuentren en la propiedad.
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