Alquileres: cuándo es legal hacer un contrato por un plazo menor al mínimo de tres años que dice la ley

Aún en medio de la incertidumbre por el futuro de la fallida Ley de Alquileres, luego del fracaso de la mesa de negociaciones impulsada por la Secretaría de Comercio Interior junto a diferentes sectores del mercado inmobiliario, muchos propietarios buscaban en las últimas semanas las formas de esquivar nuevos contratos hasta tener un panorama más claro respecto a los puntos más cuestionados de la ley.

Entre ellos, la duración de los contratos, que es uno de los puntos que generó más polémica desde la sanción de la norma a mediados de 2020. Mientras que desde asociaciones de inquilinos defienden la ley 27.551 que establece plazos mínimos de 3 años en los contratos, tanto propietarios como las inmobiliarias pedían volver al formato de dos años. Sin embargo, no hubo acuerdo sobre este punto y las inmobiliarias y propietarios deben sentarse a definir qué hacen con los contratos que deben renovarse o cómo comenzar los nuevos.

Si bien la ley establece que el plazo mínimo de alquiler de inmuebles es de tres años, otros factores como la ubicación y el destino que se le da al inmueble entran en juego a la hora de fijar la duración del contrato, ya sea para vivienda, comercio u otros.

En este sentido, en la actualidad hay dos normas nacionales que regulan el tema: una es la que aborda las locaciones y alquileres, presente en el Código Civil y Comercial en los artículos 1198 -que establece el plazo mínimo- y en el 1199 -que determina las excepciones a ese plazo mínimo-. Por otra parte, está la ley nacional de arrendamientos y aparcerías rurales, que se ocupa de los alquileres con destino a la explotación agropecuaria ubicados en zona rural.

En cuanto a los inmuebles ubicados en zonas urbanas con destino para vivienda, comercio, industria u otros, el plazo mínimo legal es de tres años. “Antes regía una ley que era la ley nacional de locaciones urbanas -la 23.091- que establecía dos plazos mínimos: dos años para vivienda y tres años para comercio industria o profesión”, detalla a LA NACION Mariano Esper, abogado especializado en temas empresariales e inmobiliarios y profesor de la UBA y la Austral.

Según explica Esper, el plazo mínimo legal tiene “excepciones” establecidas en los dos artículos del Código Civil y Comercial, mencionados anteriormente.

Respecto al artículo 1198, hay una excepción que el letrado advierte que si bien “no se utiliza mucho en la práctica, la ley lo permite”. Se refiere a los casos en los cuales el locatario ya se encuentra viviendo en el inmueble y puede renunciar al plazo mínimo legal “porque no lo necesita o no lo beneficia”. “En general aplica más en contratos de alquiler celebrados en forma verbal o escrita que no hayan pactado un plazo, lo que es infrecuente. En cambio, si el contrato es por escrito el locatario no podría renunciar al contrato mínimo legal sin un acuerdo previo con el locador”, indica Esper.

Por otra parte, el artículo 1199 contiene cinco casos en los cuales las partes puede pactar un plazo menor a tres años: con opciones que contemplan meses, semanas, días e inclusive horas de duración del contrato.

Las excepciones para contratos de alquiler menores a tres años

1. Sede diplomática. Cuando se alquila un inmueble para sede de consulado, embajada o algún organismo internacional -como por ejemplo al OEA o la Unesco- o aquellas propiedades destinadas como vivienda del personal consular. “En estos casos no hay plazo mínimo. Lo que se acostumbra es hacer mención en el contrato a la excepción legal como destino especifico y acompañar con los instrumentos que prueben esa circunstancia”, explica Esper.

2. Inmuebles para guarda o almacenamiento. Se trata de un lugar para guardar cosas materiales, como por ejemplo, una cochera. En estos casos no están incluidas las empresas de depósito o las cajas de seguridad de los bancos, ya que son otro tipo de contrato. “Se entiende un espacio donde el locatario guarda algo y el dueño no asume obligación de cuidado”, indica el abogado.

3. Stands. Alquilar stands o puestos en ferias o congresos, que pueden ser por días, semanas o meses. En este caso, son considerados inmuebles y no hay plazo mínimo legal.

4. Inmuebles amueblados con destino de turismo. Cuando se alquilan inmuebles amueblados con destino de turismo, descanso o similar, siempre que sea por menos de tres meses. “Acá el tema es que este artículo fue indirectamente modificado por una ley del 2015, la 27.221, que no es muy conocida y no se aplica, pero que está vigente. En estos casos en realidad el contrato no es de alquiler, sino que se rige por las reglas del contrato de hospedaje, que es un contrato que no está regulado por la ley argentina, sino que es atípico”, apunta Esper. “Pero la realidad negocial de todo el país es que se sigue tratando esos casos como alquileres temporarios”, agrega el profesional.

En definitiva, es como tratar el alquiler temporario de un inmueble en cualquier lugar del país con destino turístico como una situación que se asimila a la contratación de una posada u hotel. “Fue una idea de la Cámara Argentina de Hoteles para equiparar los alquileres de departamentos en todo el país para que no sea una competencia desleal con las posadas, hoteles. Pero quedó en el olvido legal y los municipios de distintos puntos del país no la reglamentaron concretamente”, añade.

5. Inmuebles con destino específico. Es la más utilizada y la más importante de todas las excepciones cuando se alquila un inmueble con un destino específico y se indica que el plazo va a concluir por un tiempo menor a los tres años. “Hay diferentes situaciones que aplican en este caso. Por ejemplo, un estudiante extranjero o del interior que viaja a Buenos Aires a hacer un posgrado por seis meses. O una persona que se tiene que radicar en una zona por temas laborales, por ejemplo, un ingeniero viaja a Neuquén para hacer estudios en Vaca Muerta por ocho meses. También por temas de salud: una persona que tiene un familiar internado y se tiene que quedar por un mínimo tiempo en un inmueble cercano a la clínica O alquilar el lugar para un evento específico, una fiesta, un congreso u otro”.

Este caso es el más utilizado por la gran cantidad de aristas que abarca. Además de las excepciones mencionadas, está por ejemplo la posibilidad de que un inmueble ya se encuentra a la venta y el locatario quiera alquilarlo de todas formas. “Es poco frecuente que se celebre bajo estos términos ya que resulta un riesgo mayor para quien alquila. Pero puede pasar que una persona necesita con urgencia alquilar por separación o locación temporaria y acepta”, finaliza Esper.