Alquileres: ¿quién tiene que pagar las reparaciones?

Luego de la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del presidente Javier Milei, se abrió el juego para que inquilinos y propietarios definan entre ellos la forma y las condiciones en que se pactan los contratos.

Desde entonces, queda en manos del locador y del locatario el definir en qué moneda hacer los contratos, qué indexación se hará y con qué periodicidad será el ajuste, la duración del contrato, las garantías y depósitos, entre otros.

Uno de esos puntos que hay que conversar y tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler es definir quién se hará cargo de las reparaciones. En ese sentido, hasta la existencia de la ley, todos los arreglos corrían por cuenta del propietario, a menos que lo que se rompiera fuese por mal uso del inquilino. Luego del DNU, estas reglas dejaron de ser leyes de orden público (obligatorias), y sólo quedarán “por default”, en caso de que no se aclare en el contrato. Es decir, como en el caso del plazo y del índice de ajuste, en las reparaciones también se puede pactar libremente quién -el propietario o el inquilino- paga cada rotura o arreglo que haya que hacer. Si esto no se deja asentado en el contrato, automáticamente regirá lo establecido antes del DNU.

¿Qué pasó con las reparaciones urgentes en una propiedad?

El punto más caliente de este tema en vigencia de la ley era el de las reparaciones urgentes, que eran obligatorias y ahora dejaron de serlo. Lo que se establecía antes del DNU era que si, por ejemplo, el departamento se empezaba a inundar, el inquilino o el administrador le debían avisar cuanto antes al propietario. Si a las 24 horas el locador no enviaba un profesional para solucionar el problema, el inquilino tenía derecho a contratar a alguien por su cuenta y cargarle el gasto al propietario o bien descontarlo del alquiler del mes siguiente. Esto provocaba, en algunos casos, que el inquilino no analizara el mercado en busca de la opción más profesional o el mejor costo, hecho que perjudicaba al propietario o a su inmueble.

“Ahora, se puede poner en el contrato que el inquilino pague la reparación, no a costa del propietario, o que, en lugar de ser 24 horas el plazo de respuesta del propietario, sea 48 o 72 horas, o lo que decidan, o que no se descuente del alquiler, sino que el propietario haga el reembolso al inquilino en determinado plazo”, aconseja Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias.

En este contexto, Esper también hace referencia a las cláusulas abusivas que pueden surgir con las reglas de juego que trajo el DNU. En un caso como el de un incendio, un propietario podría pedir que los daños los tenga que pagar el inquilino. “Es una cláusula que puede ser injusta, entonces un juez la puede declarar nula porque es abusiva”, sostiene.

¿Qué otros puntos hay que tener en cuenta al firmar un contrato de alquiler?

1. Cómo se va a pagar el contrato

A la hora de firmar un contrato existen puntos primordiales a tener en cuenta: la moneda, la periodicidad del ajuste, la indexación y por cuánto tiempo se harán los acuerdos.

En qué moneda

Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. Es decir, se podrán firmar en pesos, dólares o la moneda que acuerden, lo importante es que lo acordado deberá quedar por escrito en el contrato. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el acuerdo.

Qué indexación se hará y con qué periodicidad será el ajuste

En lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados bajo la ley o el índice Casa Propia (que aplicó para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre y diciembre de 2023), inquilino y propietario podrán acordar libremente a qué índice atar el valor del contrato. Por ejemplo, se pueden indexar a la inflación, a la evolución salarial, al índice de precios mayoristas, al valor de la nafta, una combinación de índices, etc.

2. Duración del contrato

Por cuánto tiempo

El plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, serán de dos años.

Vale la pena señalar que un informe del Colegio Inmobiliario porteño de hace unos meses revela que el 90% de los acuerdos de alquiler que se están firmando son en pesos, a pesar de que se permite que puedan pactarse en moneda extranjera, y se cierran con ajustes cuatrimestrales, por 24 meses y utilizando el indicador del IPC, a pesar de que algunos todavía se siguen pactando bajo el ICL.

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