Aumenta la cifra de propiedades en venta, ¿cuántos años tardaría en venderse el stock publicado?
El total de inmuebles disponibles aumentó un 22% en lo que va del año, mientras que las escrituras que se firman cada mes no logran despegar
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Para LA NACION
Las publicaciones de propiedades en venta se acumulan todos los días en los distintos portales. Pese a que el valor del metro cuadrado cae y registra una baja de 5,86% en lo que va del año, muchos dueños deciden resignar precio y deshacerse de su inmueble antes que destinarlo al alquiler o conservarlo y esperar tiempos mejores. Así, al ritmo de escrituración actual, cada vez son más los años que se necesitan para agotar el stock disponible.
Actualmente, hay 161.062 inmuebles en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), lo que representa un aumento del 22% en lo que va del año (22.043 unidades ingresaron al mercado en los últimos nueve meses) y un incremento interanual del 27%, según datos del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.
Mientras tanto, la cantidad de operaciones de compraventa se encuentra amesetada. Si bien está en un nivel más alto que durante la pandemia, sigue baja en comparación con lo que los especialistas llaman “las buenas épocas”. En agosto, se firmaron 2518 escrituras en la Capital Federal, un 2,5% más que en julio, cuando se hicieron 2457. El dato es que, en lo que va del año, los actos no lograron despegarse de los 2500 mensuales, de acuerdo a información del Colegio de Escribanos porteño.
De esta forma, cada mes se compra alrededor del 2,12% de todo el stock, mientras que hace un año, esa cifra ascendía a 2,32%. A este ritmo, Bryn indica que se tardarían 47 meses (casi cuatro años) en vender todo lo publicado, en una situación hipotética en la que no se sumen nuevas opciones a la oferta.
La ecuación evidencia el poco movimiento que registra el mercado inmobiliario: en promedio, en los últimos cinco años, la cantidad de propiedades en venta tardaba alrededor de 29 meses en comprarse (dos años y cinco meses), mientras que, en época del auge de los créditos UVA, todo el stock demoraba menos de seis meses en venderse.
En el mismo sentido, Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades, suma un dato: si se analiza la cantidad de avisos de propiedades en venta en relación a las escrituras que se firman cada mes se observa que la brecha viene ampliándose desde 2017. Es decir, cada vez hay más personas que intentan vender una propiedad y menos que buscan comprarla.
Para Bryn, hay varios factores que explican la acumulación del stock. Por un lado, señala que la pandemia de coronavirus impidió que los brokers pudiesen mostrar departamentos y concretar escrituras. “Ahora se está normalizando en 2500 escrituras por mes, un número más bajo que el de 2019, cuando se hacían alrededor de 2800. No hay que perder de vista que se lo consideraba un año ‘malo’, ya que en 2017 el promedio era 5300 y en 2018, 4800”, analiza.
Sin embargo, afirma que es tiempo de “dejar de echarle la culpa a la pandemia”. En esa línea, sostiene que hay factores macroeconómicos que no permiten que el mercado acelere en la cantidad de ventas y señala, entre ellos, las fluctuaciones del tipo de cambio, la incertidumbre respecto a las normativas legales del rubro, la baja rentabilidad de los alquileres, la caída del salario real medido en dólares y la ausencia de créditos hipotecarios.
Radiografía del stock
De acuerdo al Monitor Inmobiliario, del total de propiedades en venta, el número se reparte de la siguiente forma:
- 118.829 departamentos
- 10.8585 PHs
- 6600 terrenos
- 6301 oficinas
- 6027 casas
- 5747 locales comerciales
Los departamentos de dos ambientes son los que componen la mayor parte de la oferta (36.360), seguidos por los de tres (31.672) y los monoambientes (26.141). De las unidades más grandes, en tanto, hay menor disponibilidad: 18.375 inmuebles son de cuatro ambientes y 6744 de cinco o más.
De acuerdo al tipo de inmueble, las cifras marcan que los barrios donde hay más posibilidades de conseguir un departamento son Palermo (18%), Recoleta (11%) y Belgrano (11%); las zonas en las que hay mayor cantidad de casas disponibles son Villa Devoto (8%), Belgrano (6%) y Mataderos (6%) y las áreas con más PHs en venta son Villa Urquiza (7%), Palermo (6%) y Caballito (6%).
En promedio, hay 10 departamentos en venta por manzana en CABA, cuando hace un año había ocho. Las cifras aumentan en barrios más densos: en Recoleta, hay 49 inmuebles en oferta por manzana; en Puerto Madero, 45; en Palermo, 35 y en Belgrano, 31.
Un buen momento para comprar
Con tanta oferta y precios retasados a la baja, los brokers afirman que hay buenas oportunidades para adquirir un inmueble a un bajo ticket. “El mejor consejo es comprar en el momento en que nadie está pensando en hacerlo”, dice Bryn. ¿Por qué? “Al no haber operaciones y con propietarios que están apurados por vender, es posible lograr un precio de cierre muchísimo mejor al de los últimos tres o cuatro años”, explica.
En su propia experiencia, cuenta que actualmente ve cerrarse operaciones de departamentos “muy buenos en ubicaciones privilegiadas a valores impensados hace cinco años”. Para alcanzar ese objetivo, aconseja “armarse de paciencia” y tener en claro qué se busca y cuál es el presupuesto disponible antes de lanzarse a hacer ofertas directas por los inmuebles deseados.
Además, agrega que en el escenario actual ve buenas oportunidades para que inversionistas adquieran un departamento a bajo precio y lo destinen al alquiler temporario, un mercado que se espera que repunte de cara a la pospandemia. ”La Argentina como destino turístico es único y no deja de estar barato a nivel mundial. Cuando se abran las fronteras, tendremos más visitantes. Buenos Aires es un lugar que todos quieren conocer y por el que los viajeros pasan al menos dos o tres días antes de partir hacia otro lugar. Por eso, creo que va a haber mucha demanda de temporarios en el mediano plazo”, argumenta.
El panorama a futuro
A menos de tres meses de que termine el 2021, ¿cuál será el balance final? ¿Mejorará la situación? Para Bryn, el año finalizará “con un panorama mejor que 2020, pero muy lejos de lo que fue 2019″. “Soy optimista respecto el mediano plazo, dado que hoy estamos logrando que los clientes que venden reconsideren los precios de publicación y hagan retasaciones a valores más bajos, al entender que atravesamos una crisis de mercado muy grande”, manifiesta.
Balayan, por su parte, no cree que se avecine una recuperación. “Aún cuando mejoren las expectativas, el problema de fondo de la macroeconomía está empeorando, por lo que no veo de qué manera puede reactivarse la actividad generando mayor cantidad de operaciones que compensen la incorporación de nuevas propiedades a la oferta de venta”, analiza. Mientras tanto, las calles porteñas seguirán llenándose de carteles de venta.
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