Cinco claves para evitar sorpresas y que no se desvalorice
Este tipo de unidades son buscadas principalmente en zonas céntricas y de fácil acceso
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Para LA NACIONDelfina Casali
Adquirir una propiedad es un paso importante que requiere evaluar varios aspectos. Antes de tomar la decisión de invertir en un inmueble, ya sea para vivir en él o para alquilarlo, es necesario poner sobre la mesa varios factores para que la unidad no se desvalorice con el tiempo e, incluso en momentos difíciles del mercado, mantenga su competitividad.
Por su precio, los micro-departamentos de hasta 25 m² siempre estuvieron entre los más buscados por los compradores. En las últimas décadas, la construcción de unidades chicas aumentó considerablemente. “Se trata de un producto relativamente nuevo que, por el tamaño y la tipología, tiene características muy específicas y no se compara con nada del mercado”, cuenta a LA NACION Pablo Brodsky, CEO de Lugaren.
En general, son departamentos de entre 18 a 30 m², que se compran totalmente equipados con alacena, bajo mesada, cama rebatible y “espacio optimizado para que la usabilidad fuese como si el inmueble tuviera 40m2”, dice Brodsky. Para que la propiedad se sostenga en el tiempo como una buena opción y alquilarla deje una renta conveniente, hay que tener en cuenta al menos cinco aspectos.
1. La ubicación
Los brokers coinciden en que es el aspecto clave a tener en cuenta a la hora de invertir en cualquier tipo de inmueble. En el caso de los micro departamentos, aún más. Analía Greco de la sucursal de L.J. Ramos en Recoleta, señala: “Es la variable más importante: una planta puede modificarse, pero nunca cambiará su ubicación”. Para la especialista, el peso de este factor puede variar de acuerdo a si la compra de la unidad es para vivienda o con la finalidad de alquilarla.
En el primer caso, lo recomendable es hacer “un listado de las necesidades, deseos y costumbres, desarrollo de actividades cotidianas, cercanía con trabajo y otros lugares, además de la funcionalidad de la unidad”. En tanto, en el segundo, lo más relevante es “elegir una zona donde haya gran demanda, que sea fácil de alquilar o el día de mañana poner a la venta. En los momentos en que el mercado está en baja, las últimas propiedades en afectarse son aquellas que cuentan con las mejores ubicaciones”, agrega.
Para Brodsky, el público principal de este tipo de departamentos son las personas que acceden a su primera vivienda o que llegan a zonas céntricas por motivos académicos o profesionales. En ese caso, es clave que la propiedad esté cerca de medios de transporte, áreas de oficinas y universidades, como por ejemplo, el corredor de la Avenida Santa Fe en Palermo/Barrio Norte.
Las unidades pequeñas, según Greco, pueden funcionar para alquileres temporales o permanentes en zonas turísticas o áreas cercanas a universidades, sanatorios e instituciones. “Son una buena opción para jóvenes que vienen del interior a estudiar, personas que necesitan realizar tratamientos médicos, o familiares que acompañan”, ejemplifica.
“Lo ideal es comprar en zonas consolidadas, que en general son las de mayor demanda o en áreas de visible crecimiento, que son aquellas en vías de desarrollo donde hay oportunidad de sumar nuevos proyectos“, recomienda Mariano Oppel, dueño de la inmobiliaria homónima.
La ecuación perfecta para definir una buena ubicación, según el broker, es tranquilidad sumada a cercanía a las vías de acceso rápido y al transporte público, ya que en general quienes se mudan a un departamento de esas características suelen usarlo. Mateo García, director residencial de Toribio Achával, opinó en el mismo sentido: “Si no querés desvalorizar la inversión, la zona debe acompañar la carencia de metros cuadrados que tiene el producto. Debería ser céntrica, con muy buena conectividad y transporte público accesible”.
2. La calidad constructiva del edificio
Otro de los puntos clave a tener en cuenta es la infraestructura del edificio en el que se encuentra la unidad. “Es una de las primeras cosas que hay que ver y se vincula con la calidad de los materiales con los que está hecho. Hay que prestar atención porque algunos de hace 30 años tienen una calidad superior que los que son a estrenar. Esto hace al nivel y al costo de mantenimiento”, explicó Oppel.
Lo ideal, dice Greco, es comprar en edificios de construcciones sólidas. Es importante “verificar los servicios con los que cuenta: calefacción, agua caliente, cañerías, instalación eléctrica y que no tenga humedad en ninguna parte. Si tiene amenities, la calidad de los mismos y el estado de su mantenimiento. También chequear siempre las superficies comunes, palieres, ascensores, hall de ingreso. El estado de la unidad depende del dueño, pero el del edificio, del consenso de todos los copropietarios”, plantea. En caso de que la unidad esté en el último piso, agregó que es necesario ver el mantenimiento de la terraza común.
3. Los gastos mensuales
En relación con el punto anterior, Oppel indicó que el valor de las expensas tiene que ver directamente con el mantenimiento del edificio, su composición y cuántos departamentos tiene. “Este tipo de unidades deben tener el menor costo de mantenimiento posible. Tiene que ver con los servicios: si son centrales, encarecen las expensas y si son individuales, las abaratan”, explicó.
“El nivel de expensas debe ser razonable, porque va a determinar el valor de renta de esa unidad: si el edificio tiene un buen mantenimiento y bajo o razonable valor de expensas, es una buena inversión que se va a sostener porque va a ser capaz de producir buena renta”, sintetizó.
En el mismo sentido, Greco remarca que, en el caso de unidades para alquilar, si las expensas tienen un costo superior al precio estándar, la diferencia afecta directamente el valor del alquiler y, en consecuencia, la rentabilidad para el inversor. Por eso, los gastos mensuales de la unidad son clave a la hora de tomar la decisión de comprar un inmueble.
4. Metros cuadrados al aire libre y luminosidad
Como consecuencia de la pandemia de coronavirus, dos de los factores más determinantes al momento de elegir un departamento son la vista y la disponibilidad de metros cuadrados al aire libre. “Mucha gente hoy busca balcón con departamento prácticamente. Antes se discutía sobre si el metro descubierto valía el 50% en relación al cubierto y ahora vale más el descubierto que el cubierto. Es un dato clave”, remarca Oppel. García indica que, además, los espacios abiertos y compartidos como los SUM y salas de coworking son una buena opción porque “suman metros cuadrados a la propuesta”.
Además, algo que la mayoría de las personas valoran es que el departamento tenga buena vista y no esté de frente a una pared. A su vez, este punto se relaciona con otra cosa que cada persona que está en la búsqueda de comprar o alquilar una unidad tiene en consideración: la luminosidad. “Es un factor central y por eso cada vez cuesta mas defender el m² de una unidad interna. Esa es la ventaja que tienen los edificios más modernos, en general”, afirma Brodsky.
“La luz natural en todos los ambientes es la variable principal y determinante elegida por un 90% de los compradores o locatarios”, define Greco. “En este sentido, la orientación del departamento es importante para que reciba la luz del sol”, agrega.
5. Cochera y espacios de guardado
El último factor especialmente valorado en los micro-departamentos tiene que ver con la funcionalidad de la planta, que permita el aprovechamiento de los espacios al máximo. “Los muebles deben ser realizados a medida y deben ser versátiles o plegables, para poder adaptarlos a las situaciones de vida cotidianas”, remarca García.
A su vez, quienes viven en este tipo de unidades valoran que tengan cochera, porque los precios de los estacionamientos aumentan cada vez más. También suma puntos al momento de alquilar las bauleras, que aporten más espacios de guardado además de los placares y muebles de cocina, ya que suelen ser pequeños.
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