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¿Conviene comprar una propiedad para reformar y cuánto se puede negociar el precio?
Con costos de remodelación/construcción históricamente altos y precios de venta relativamente bajos, la decisión de adquirir una propiedad para reformar presenta un complejo escenario para los compradores en la Argentina
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LA NACIONCandela Contreras
¿Conviene comprar para refaccionar? El dilema es un clásico en el mercado inmobiliario: adquirir una propiedad con necesidad de arreglos, muchas veces a un precio más bajo, o pagar más por un inmueble listo para vivir. La respuesta no es única y depende de factores clave como el precio de compra, los costos de remodelación, la ubicación y el tipo de proyecto que se busque.
Para poner en contexto, el costo de construcción en dólares subió fuertemente a fines de 2023 e inicios del 2024, llegando a acumular una suba del 112% desde octubre de 2023 hasta julio del 2025. Del otro lado, el metro cuadrado vendible promedio en la Ciudad solo subió un 12,65% en ese mismo periodo. Mientras que los costos para construir un edificio tipo en la ciudad de Buenos Aires crecieron 1,5% en agosto frente a julio, según el Indicador Camarco, y el acumulado del 2025 llegó a 11,9% frente al 3,29% acumulado de los departamentos usados.
De esta manera, la decisión de adquirir una propiedad para refaccionar en la Argentina se encuentra hoy en un punto de inflexión, con opiniones divididas entre los especialistas del mercado. Mientras algunos advierten sobre los altos costos de remodelación, otros ven una oportunidad si se aborda con estrategia y planificación.
¿Es un buen momento para comprar una propiedad a refaccionar?
Para Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, el contexto actual juega en contra. “Hoy es la peor opción posible porque los valores de venta del metro cuadrado están en niveles bajos en términos históricos, mientras que los costos de remodelación y construcción en dólares son los más altos de la historia”, advierte.
El especialista señala que para que la operación cierre, habría que pagar bastante menos que el valor de mercado. De lo contrario, conviene más comprar una propiedad en buen estado. “El comprador cree que va a gastar menos plata en los arreglos de la que termina gastando”, agrega.
Dan Obetko, gerente general de Interwin, matiza la situación. Si bien coincide en que los costos de refacción están “entre los más altos históricos”, destaca que la conveniencia radica en la ecuación producto-precio. “Lo que hace valiosa la operación es la posibilidad de adaptar la propiedad exactamente a los gustos y necesidades del comprador”, explica.
El atractivo se potencia en inmuebles antiguos, con ambientes amplios, techos altos, materiales nobles y planos flexibles que permiten modernizaciones como sumar suites o integrar la cocina al living. “En esos casos, la inversión en baños y cocinas suele valorizar la propiedad de manera significativa”, detalla Obetko.
Sin embargo, remarca un error frecuente: comprar sin tener un presupuesto definido. “Es fundamental visitar con un arquitecto, revisar el estado del edificio, verificar qué trabajos adicionales pueden disparar costos y estimar con precisión materiales, tiempos y gastos”.
¿Qué tipo de gastos implica una refacción?
Hay áreas de la casa que, al ser renovadas, elevan significativamente el valor de mercado. Los especialistas coinciden en que los baños y las cocinas son las refacciones más esenciales y las que más valorizan una propiedad.
Por otro lado, Alan Flexer, gerente de la sucursal San Isidro de Narváez, comenta que los compradores generalmente quieren refaccionar cocina y baños antes de mudarse porque son “la obra más sucia, molesta y que impide el normal funcionamiento de una casa.”
Los montos varían mucho según el tipo de propiedad. Gómez Picasso ejemplifica: reformar la cocina de un departamento de dos ambientes puede costar unos US$6000, mientras que en una casa dentro de un country esa cifra puede escalar a US$15.000 o US$20.000.
A eso se suman los imprevistos propios de las obras: instalaciones que deben actualizarse, tiempos más largos de ejecución por restricciones en edificios y posibles aumentos de costos.
¿Cuánto se puede negociar el precio?
El margen de contraoferta hoy es más acotado que en años anteriores. Según Obetko, las operaciones suelen cerrarse con descuentos cercanos al 5%, e incluso menos si la propiedad ya fue tasada considerando el costo de refacción. Solo en casos de sucesiones, inmuebles vacíos o que llevan mucho tiempo en el mercado es posible negociar de manera más agresiva.
Sin embargo, existen factores que permiten una contraoferta más agresiva:
- Tiempo en el mercado: si la propiedad estuvo en venta durante mucho tiempo.
- Generación de gastos: si está vacía o es una sucesión, ya que “lo único que está generando es gastos.”
- Refacción total: si el inmueble requiere una refacción muy profunda o total que impedirá habitarlo durante la obra (generalmente si se deben hacer baños y cocinas al mismo tiempo), el comprador puede apuntar a un mayor descuento.
Flexer coincide en que la negociación depende en gran parte del vendedor. “Estamos viendo operaciones que se cierran a precio de lista, otras con un 2% o 3% menos y algunas con un 5%. Pero muchas ventas están atadas a operaciones encadenadas: el que vende también sale a comprar, y eso limita el margen de negociación”, explica.
Tres consejos clave
Para evitar sorpresas, los especialistas dejan en claro que la improvisación es el error más común.
- Presupuesto cerrado y profesional: visitar la propiedad con un profesional (arquitecto/maestro mayor de obra) es fundamental para obtener un presupuesto total cerrado y definitivo de la refacción y sus tiempos estimados. Este paso evita encontrarse con incrementos “muy importantes” en el costo final.
- Chequear el edificio: averiguar si el consorcio o la administración tiene programado algún mantenimiento o refacción en áreas comunes, ya que eso podría disparar otros costos, como las expensas.
- Evaluar los tiempos de obra: considerar que las refacciones en edificios suelen tener limitaciones horarias (no se puede hacer ruido en ciertos momentos, a veces no se trabaja los sábados), lo que puede alargar el tiempo total de la obra.
Entonces, ¿conviene o no conviene comprar para refaccionar?
La respuesta está en la ecuación final. Obetko lo resume con un ejemplo: “Si compro un departamento en US$200.000 y necesito invertir otros US$70.000 en refacción, tengo que verificar que en esa misma zona una unidad en excelente estado cueste al menos US$270.000 o más. Solo así la operación tiene sentido”.
En definitiva, los expertos coinciden en que hoy es un escenario más favorable para quien busca mudarse a una propiedad lista para vivir, sin pasar por el costo y el tiempo de una remodelación. Comprar para refaccionar puede ser válido en ubicaciones premium o “con propiedades de gran potencial”, pero exige un análisis fino, asesoramiento profesional y un presupuesto cerrado para no llevarse sorpresas.
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