Créditos hipotecarios: los bancos vuelven a subir las tasas y ya aumentaron más de 20% desde que los lanzaron

Hay 12 bancos que volvieron a subir las tasas de sus créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). Y, aunque la noticia no sorprende al sector, sí prende las luces de alerta. La tendencia alcista comenzó a evidenciarse entre noviembre y diciembre del 2024 y, desde entonces, algunas entidades ya aplicaron su tercer o cuarto incremento.

¿Cuál es el impacto de estas subas? Los préstamos se encarecen y se reduce el universo de personas que pueden acceder a su casa propia.

En el caso de los créditos UVA, cuya cuota se actualiza por inflación según el índice CER, la suba de tasas resulta especialmente sensible. Si bien el sistema de indexación permite que estos préstamos sean una opción viable en contextos inflacionarios, los aumentos en las tasas de interés pueden restringir cada vez el acceso a los préstamos.

La gran pregunta que surge en este escenario es: ¿Cuánto encarece una suba de tasas la cuota de un crédito hipotecario?

“En el monto de la cuota de un crédito hipotecario va a impactar más la tasa que ofrece el banco que el plazo por el que se solicite”, explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Mientras más alta es la tasa, mayor será el ingreso que debe justificar el solicitante, ya que, por condición de los bancos, la cuota inicial no puede superar el 25% (y en algunos casos hasta el 30%) del ingreso familiar. Entonces, al subir la tasa, también sube el valor de la cuota inicial, por lo que se necesitará un ingreso mayor demostrable. Este punto es el que puede dejar a una persona fuera de la posibilidad de acceder.

Las tasas hoy se ubican, en promedio, en el 4,9% para bancos públicos o provinciales, mientras que los privados ya escalaron al 7,8%, cuando en un principio era del 5,5%, comparten desde la consultora Empiria. Esto significa un aumento de la cuota inicial (y del ingreso requerido) de más del 23% en un crédito a 25 años.

Un ejemplo claro de lo que representa este incremento sería el siguiente, para un préstamo $100 millones en una de las líneas a 25 años:

• Con una tasa de 5,5%, se necesitan ingresos $2.456.349 para calificar y la primera cuota es de cuota de $614.087
• Ahora, con el incremento de la tasa a 7,8%, esos números aumentaron a $$3.034.457 (ingresos) y a $758 614 (primera cuota)

Pero, hay que tener en cuenta que la tasa promedio pactada -la de los créditos que se otorgaron- en abril fue del 5,8%, lo que revela una fuerte participación de entidades como el Banco Nación, que continúa ofreciendo condiciones más accesibles que el resto de las entidades.

Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, interpreta el fenómeno como una respuesta natural al desbalance entre oferta y demanda: “Hay una gran demanda que creció muy rápido y, al mismo tiempo, fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos porque se trata de préstamos con tickets muy altos”, señala. “La solución estructural debería pasar por herramientas como la titulación de carteras o la securitización, pero en la Argentina eso no existe: requiere un nivel de sofisticación financiera que hoy está lejos”.

Sobre esto concuerda Magdalena Day, directiva del Grupo Mday, que estuvo presente en la Expo Construir: “Sin securitización, los bancos no quieren prestar plata. La relación cuota-ingreso es fuertísima, entonces no hacemos nada con eso. Si no se desarrolla el mercado de créditos, es muy difícil que se recuperen los precios”.

En la realidad, muchos bancos privados no tienen interés en prestar. Pero ante la presión de la demanda, terminan ofreciendo y otorgando crédito... aunque con tasas más altas. La suba funciona como un filtro: restringe el ingreso de nuevos solicitantes y limita la exposición del banco. Según fuentes del sector, el Banco Nación y el Banco Galicia concentran hoy la mayor parte del otorgamiento de crédito hipotecario, este último ya lleva más de 5000 préstamos dados.

Esteban Domecq, economista y director de Invecq, sostiene que el problema de fondo sigue siendo la inestabilidad macroeconómica: “En los primeros meses del año hubo un nuevo episodio de inestabilidad que derivó en subas de tasas. Para que el crédito hipotecario despegue, se necesita una inflación sostenidamente baja —del 2% o 3% mensual a cero—. No puede haber rebotes inflacionarios porque todo eso le pega directamente”. A su vez, advierte que “si la inflación baja y la economía se estabiliza, la tasa de interés también lo va a hacer. Deberíamos ir hacia tasas hipotecarias del 5% al 8%, como se veían hace seis meses”.

Los bancos que subieron sus tasas

• Bancor: ya elevó su tasa del 4,9% al 6,9% para clientes con cuenta sueldo y redujo el financiamiento de la propiedad del 100% al 75%. Y hay una nueva suba que lleva la tasa al 8.9% para clientes y 9,9% no clientes.
• BBVA: incrementó la tasa del 5,5% al 6,5% para clientes con cuenta sueldo -en el primer período- y en febrero volvieron a subirlas a 6,9%. Luego, la TNA pasó a 8,5% y 10,5%, para clientes con cuenta sueldo y para quienes no posean cuenta sueldo en la entidad, respectivamente. Ahora, se encuentra en 9,5% y 12,5%. Este banco atraviesa por su tercer aumento desde el lanzamiento de su línea de crédito.
• Comafi: subió la tasa al 6,25% para cuenta sueldo (antes 5,5%) y al 8% sin cuenta sueldo (antes 7,5%).
• Credicoop: aumentó la tasa al 7,5% (antes 5,5%) para clientes con acreditación de haberes en el banco y del 8,5% (antes 6,5%) para quienes no posean cuenta sueldo
• Galicia: en la primera suba, incrementó la tasa del 5,5% al 7% para cuenta sueldo y del 7,5% al 9% sin cuenta sueldo. En la actualidad se encuentra en 8% para cuenta sueldo y 10% sin cuenta sueldo.
• Bancos del Grupo Petersen (San Juan, Santa Cruz, Santa Fe y Entre Ríos): subió la tasa del 5,5% al 6,5% para cuenta sueldo y del 7,5% al 8,9% sin cuenta sueldo.
• Macro: en este caso, el primer incremento en noviembre del año pasado fue del 6,5% para cuenta sueldo (antes 5,5%) y al 8% sin cuenta sueldo (antes 7%). El nuevo aumento, llevó a la tasa del 6,5% al 8% para cuenta sueldo -hasta $400 millones- y del 8% al 9,5% sin cuenta sueldo; mientras que para montos superiores, la TNA es del 10% con cuenta sueldo y 10.75% sin cuenta.
• Patagonia: en diciembre aumentó el monto máximo de $250 millones a $320 millones, con una tasa que pasó del 4,9% al 5,4%, y en febrero volvieron a subir la tasa llevándola a 6,5%. Su último incremento llevó a que la tasa se encuentre en 8,5% para cuenta sueldo y 9,9% sin cuenta sueldo; es su cuarto incremento.
• Santander: es la segunda vez que sube su tasa fija. En un primer momento el incremento había sido del 5,5% al 7%; ahora, se encuentra en el 9,5%.

La pregunta que surge ahora es si las subas de tasas continuarán afectando el mercado hipotecario o si la salida del cepo acompañará a que los bancos comiencen a tener condiciones más accesibles para sostener la recuperación. En un contexto inflacionario, donde los UVA representan la única opción viable, la evolución de las tasas será clave para determinar el futuro del sector.

Para conocer las mejores opciones que se adaptan a tus necesidades, ingresá en la Calculadora de Créditos Hipotecarios de LA NACION que te permitirá saber en qué bancos calificás y cuáles son las condiciones en cada uno, según tus requisitos.

Por Candela Contreras

• Créditos hipotecarios
• Real Estate
• Banco Nación

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