Créditos hipotecarios: los números mejoraron en junio pero se presta la mitad de hace un año atrás

Después de varios meses de caída, el crédito hipotecario volvió a mostrar signos de recuperación. En junio se desembolsaron US$150 millones, es el mejor dato desde marzo, lo que equivale a aproximadamente 1850 préstamos en todo el país, de acuerdo a datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA). La mejora permite hablar de un cambio de tendencia, aunque todavía con una foto bastante más acotada que la del año pasado porque el volumen se ubica un 50% por debajo del mismo mes de 2025.

El dato también muestra una recomposición respecto de mayo, cuando se habían desembolsado US$116 millones, equivalentes a cerca de 1500 créditos. Ese mes había sido el piso de los UVA, no solo quedó por debajo de abril, cuando se otorgaron US$122 millones, sino que además registró el menor plazo promedio de los últimos dos años y la mayor tasa promedio.

“Mejoró, estamos mejor. Mayo fue el peor mes del período, fue el piso”, explicó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda. Según detalló, la recuperación ya se venía observando en los datos diarios, aunque con cierto rezago: “Nosotros lo vemos como 20 días tarde, pero ya en la segunda quincena de mayo había mejorado y eso marcaba un quiebre, un cambio de tendencia”.

La mejora de junio llevó al mercado nuevamente a niveles similares a los de febrero de 2026, cuando se habían desembolsado US$151 millones. Sin embargo, todavía está por debajo de marzo, mes en el que se habían otorgado US$193 millones en créditos, con unas 2600 operaciones.

La explicación detrás del rebote de junio no está solo en una mejora general del mercado, sino también en el ingreso más fuerte de algunos bancos privados. Según González Rouco, el Banco Nación continúa desembolsando en niveles similares a los que ya venía mostrando, pero el cambio relevante fue la mayor participación del BBVA.

Aunque el financiamiento hipotecario volvió a aparecer como herramienta para la compra de vivienda, el mercado todavía depende de muy pocas entidades. Hoy, Banco Nación y BBVA concentran prácticamente el 90% de las operaciones, con tasas promedio cercanas al 6,5% y 7,5%, mientras que el resto de los bancos se ubican en condiciones menos competitivas.

Es más, las tasas de los bancos volvieron a descender desde noviembre del 2025 y ya se ubican por debajo del 10% promedio. Pero el acceso todavía es limitado para la demanda. De acuerdo con datos relevados por el economista, el Banco Nación ofrece condiciones que podrían resultar accesibles para cerca del 30% de los hogares porteños, mientras que en el resto de las entidades privadas y en el Ciudad ese universo queda más acotado, en torno al 20%.

González Rouco explicó que el mercado atraviesa una secuencia lógica después del endurecimiento de condiciones que se vio durante buena parte de 2025. “El año pasado fue muy malo en términos de condiciones, se volvieron muy restrictivas. Desde noviembre mejoraron; no son las de 2024, pero tampoco son las de 2025. Estamos en un punto intermedio”, sostuvo.

Pero es importante aclarar que ese proceso, agregó, no se traduce automáticamente en más desembolsos. Primero los bancos mejoran las condiciones, después se acumulan carpetas, luego se aprueban operaciones y recién más adelante aparecen los desembolsos. Por eso, para Rouco, el segundo semestre debería mostrar mejores números que el primero. “El segundo semestre va a ser mejor por esa misma secuencia. Es una mejora”, afirmó. Y eso ya empezó con luz verde en junio.

El dato es positivo porque corta la caída y recupera niveles de marzo, pero todavía está lejos del dinamismo que el mercado había mostrado a fines de 2024 y muchísimo más lejos de los picos de 2018.

Para quienes sí logran calificar, el contexto puede ser atractivo desde el punto de vista financiero. “Hoy es un excelente momento para sacar un crédito hipotecario, pensando desde la estrategia financiera del crédito, ya que cada UVA que te dan compra muchos dólares”, aseguró Rouco.

Según estimaciones del economista, en la Argentina hay cerca de 2,5 millones de jóvenes de entre 25 y 35 años que todavía viven con sus padres o abuelos y que podrían convertirse en futuros compradores de vivienda si las condiciones de acceso mejoran. “Cuando esto se acomode, hay una bolsa de demanda de por lo menos un millón de personas que van a salir a buscar una vivienda”, proyectó.

Sin embargo, para que la oferta de crédito realmente escale, los bancos necesitan vender sus carteras. “El sistema financiero argentino en su totalidad no da abasto para abastecer la demanda de créditos a la vivienda por el déficit habitacional que tenemos”, señaló a LA NACION Diego Gatto, gerente de Créditos a la Vivienda del Banco Hipotecario.

Esto significa que las entidades venden las hipotecas (que otorgaron previamente a individuos) a inversores de largo plazo —como son los fondos de retiro o los seguros de pensión— que compran los préstamos a los bancos. Estos luego crean un fideicomiso con esos créditos, los convierten en activos financieros y los inyectan en el mercado de capitales para generar ganancia. Por lo que, en lugar de esperar 20 o 30 años a que le devuelvan el crédito, lo recibe rápidamente de manos de estos fondos, y así cuenta con mayor capacidad para prestar plata y seguir otorgando créditos.

Para el ejecutivo, la securitización es mucho más que una herramienta financiera: es la llave para que el mercado hipotecario argentino dé un salto de escala. “La participación del crédito hipotecario en Argentina podría multiplicarse por 10”, sostiene.

Aunque aclara que ese crecimiento no sería inmediato, explica que permitiría ampliar significativamente la oferta de préstamos en los próximos años. “Tenemos mucho por hacer y mucho recorrido por delante”, asegura.

Por Candela Contreras

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