Fausto Spotorno, economista: “Hoy, comprar metros cuadrados es mejor que cualquier otra inversión”
Aunque el mercado inmobiliario atraviesa una situación compleja, el economista espera una recuperación
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LA NACIONManuela Viñales
“El mercado inmobiliario está distorsionado”, declaró el economista Fausto Spotorno en un evento organizado por la inmobiliaria Predial, y en una sola frase resumió una situación compleja.
Por un lado, los precios de los departamentos nuevos y usados se ubican por debajo del costo de construcción, una problemática que afecta a los desarrolladores y a las constructoras.
Por el otro, el exceso de inmuebles en venta continúa frenando la recuperación de los valores.
Sin embargo, al analizar la evolución del sector y las perspectivas para los próximos años, su diagnóstico fue optimista. “No le veo pausa ni al mercado inmobiliario, ni al crédito, ni a la construcción”, aseguró.
Con esta base y el foco puesto en 2027, un año electoral, el economista identificó las principales señales de reacomodamiento que atraviesa el sector:
1. El salario vuelve a ganarle al metro cuadrado: la vivienda recupera accesibilidad
Hoy los salarios encuentran dificultades para crecer frente a gran parte de los bienes de la economía. Sin embargo, hay una excepción: el metro cuadrado.
“Antes necesitabas seis salarios para comprar un metro cuadrado; ahora la mitad”, explicó Spotorno, apoyándose en el informe de Mercado Inmobiliario e Índice del Salario Real elaborado por la UADE, que utiliza la remuneración promedio de los trabajadores registrados del sector privado provista por el Ministerio de Trabajo.
Tomando como referencia los barrios de Belgrano, Núñez, Palermo y Recoleta, el estudio concluye que actualmente se necesitan 3,3 salarios para adquirir un metro cuadrado nuevo y 2,5 para uno usado.
En detalle, un sueldo promedio permite comprar hoy el 30,2% de un metro cuadrado nuevo en la zona norte de la Ciudad, frente al 28,6% registrado hace un año. Si se tuviese en cuenta el metro cuadrado usado, la capacidad de compra pasó del 33,5% al 39,6% en un año.
¿La explicación? Según el informe, los salarios medidos en dólares crecieron un 9,2% interanual, mientras que en el mismo período los precios de los departamentos usados en la zona norte cayeron un 7,7%, produciendo que la ecuación sea más beneficiosa para los compradores.
“Internacionalmente se ve que los precios en la Argentina están baratos. El salario a lo único que le ganó es al m², por afano”, resumió Spotorno.
2. El exceso de stock sigue frenando la recuperación de los precios
En la Ciudad de Buenos Aires hay más de 113.000 inmuebles en venta publicados. En este contexto, se da una paradoja: a diferencia de lo que ocurre en otras capitales, en las que la cantidad de viviendas no es suficiente, esta urbe está sobreofertada en propiedades.
Para el economista, el origen del fenómeno se encuentra en los años 2022 y 2023, cuando el cepo cambiario incentivó a la construcción. “En esos años se construyó mucho porque era una forma de generar dólares futuros usando pesos”, explicó. Ante las dificultades para dolarizar excedentes de efectivo, muchos inversores optaron por canalizar esos recursos hacia proyectos inmobiliarios, generando un boom constructivo tanto en la Ciudad como en el Gran Buenos Aires.
“Todavía hay muchos inmuebles sin vender”, remarcó Spotorno y advirtió que, aunque se conoce la cantidad de propiedades a la venta publicadas, no se sabe el número real, que podría ser mayor al visible, porque existen propietarios que prefieren esperar una recuperación de precios antes de poner sus unidades en el mercado.
“Para que se limpie la oferta, falta, aunque es difícil precisar tiempos”, señaló el economista, quien calculó que el mercado atravesará uno o dos años de incrementos graduales en los valores. Según su visión, primero deberá absorberse el stock de usados para que la demanda pueda convalidar nuevamente los precios de los proyectos en pozo.
Las condiciones para que haya demanda de metro cuadrado existen, pero para eso faltan dos elementos clave: “Financiamiento y ganas de los ahorristas de sacar los dólares del colchón para comprar propiedades”.
Aunque reconoció que el mercado ya está en recuperación, aclaró que todavía no se alcanzó el promedio histórico.
3. Crédito hipotecario: la pieza clave que todavía falta para acelerar el mercado
Una de las claves para la reactivación del mercado inmobiliario son los créditos hipotecarios. “El crédito en la Argentina es muy chico comparado con cualquier otro país de la misma magnitud“, señaló el economista, quien proyectó una expansión cercana al 30% para el 2027. Aunque el porcentaje parece elevado, no modifica los valores de manera abismal: el crédito hipotecario pasaría de representar el 0,9% del PBI al 1,3%. “El sistema financiero argentino crece tan rápido, no porque sea una maravilla, sino porque es tan chico que hay lugar para crecer”, explicó.
No existe una fórmula mágica para reactivar este instrumento financiero. Sin embargo, el economista identificó una variable clave: la inflación. “En la medida que el gobierno logre bajar la inflación, va a haber más interés por el crédito”, detalló y remarcó la importancia de los créditos UVA, un instrumento que, según señaló, mostró buenos resultados y niveles de morosidad reducidos.
4. La construcción del futuro: más escala, más crédito y menos proyectos aislados
La construcción atraviesa una dinámica diferente. Los costos continúan aumentando y presionan sobre la rentabilidad de los desarrollos. En abril los costos subieron 3,1% respecto del mes anterior, según el Índice de Costo de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires. El valor del metro cuadrado alcanzó los $1.463.247 más IVA.
Con un dólar blue promedio de $1373,5 durante ese período, construir pasó a costar alrededor de US$1065 por metro cuadrado más IVA. En términos reales, el costo de construcción medido en dólares aumentó cerca de un 6% en apenas un mes.
Es importante aclarar que el costo que releva la ciudad de Buenos Aires no incluye el valor del terreno ni una serie de ítems relevantes como impuestos, honorarios profesionales, comercialización y la rentabilidad del desarrollador no están incluidos. De acuerdo a desarrolladores consultados por LA NACION, el costo actual con todos los ítems agregados se encuentra alrededor de los US$1435/m².
La explicación es sencilla: cuando el dólar baja o se mantiene estable mientras los costos en pesos suben, el valor de construir medido en dólares tiende a incrementarse.
En este contexto, Spotorno se mostró optimista con el futuro del sector. Sobre todo a través de innovaciones: “Baja de costos por volumen. Como actualmente hay poco volumen, no hay economía de escala”, señaló. Las importaciones también podrían contribuir a moderar costos, aunque considera que todavía no tuvieron un impacto real.
La principal limitación, según el economista, es que la actividad aún no funciona a pleno régimen. Para lograr reducciones relevantes de costos se necesita mayor volumen de obra, más financiamiento y una industria operando con mayor escala.
Igualmente, aunque espera que el costo baje o se estabilice, descartó que el cambio sea abrupto: “El precio no se va a desplomar”, afirmó. E insistió en que las únicas soluciones son el tiempo y el crédito.
“Estabilidad en la economía implica que el empresario, en vez de pensar dónde está el dólar, piensa cómo construir más eficientemente”, concluyó.
5. El ladrillo vs. el mercado de capitales
Los pequeños inversores tienen cada vez más alternativas para destinar sus ahorros. Ya no se necesitan grandes cantidades de dinero para poder acceder a instrumentos que generen rentabilidad. Y en este escenario, el mercado inmobiliario aparece como una opción atractiva. “El real estate es un mercado para invertir a largo plazo y con cierta seguridad, aunque los rendimientos no son altos”, señaló Spotorno.
Teniendo en cuenta este último punto, el especialista afirmó que la rentabilidad difícilmente aumente en los próximos años. Actualmente, la relación entre compra y alquiler ronda el 5% anual en dólares, “lo típico de un activo de bajo riesgo”. Incluso consideró que puede reducirse si el mercado inmobiliario mejora: “Cuanto más seguro es un mercado, y más volumen tiene, ofrece menos rendimiento”, resumió.
La principal competencia para el ladrillo, según el economista, es el mercado de acciones. Pero el riesgo es mayor. Es un sector “más volátil” con mayores riesgos y que exige conocimientos específicos para invertir.
En ese contexto aparecen los fondos de inversión inmobiliaria, una herramienta que busca combinar la estabilidad del sector con tickets de ingreso más bajos. “Es un producto más seguro, porque los fondos se invierten en alquileres, aunque no va a ser súper rentable”.
El instrumento resulta particularmente atractivo en un país donde, según el economista, abundan los activos volátiles y escasean las alternativas de bajo riesgo.
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