Créditos hipotecarios: no todos los bancos permiten comprar para alquilar, cuáles son los que sí

Desde que se lanzó el crédito hipotecario en abril del año pasado, la posibilidad de adquirir una casa propia tomó protagonismo y empezó a ser un tema de conversación recurrente entre los argentinos. Además, el real estate recuperó el atractivo como modo de inversión, ya que, en el último año creció la rentabilidad (se ubicó en 5,37% en mayo, según Zonaprop), por lo que varios empiezan a poner los ojos nuevamente en este sector, como un modo de hacer refugiar y rendir los ahorros.

En ese sentido, algunos interesados en invertir en propiedades se hacen una pregunta: ¿es posible comprar una propiedad con crédito hipotecario y destinarla inmediatamente al alquiler?

Los expertos consultados aseguran que, como principio general, se puede alquilar el inmueble adquirido con un crédito hipotecario, ya sea si se trata de una propiedad comprada con destino a primera o segunda vivienda.

De todas formas, señalan que esto puede cambiar, si las partes manifiestan expresamente lo contrario en la escritura de hipoteca. “Si nada dice el contrato de hipoteca, entonces se puede alquilar perfectamente. Pero hay bancos que en sus líneas de créditos prohíben alquilar el bien hipotecado", asegura Enrique Abatti, abogado especializado en el mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

¿Qué bancos permiten alquilar una propiedad comprada con crédito hipotecario?

Dado que los especialistas recomiendan indagar banco por banco qué establecen las cláusulas de sus líneas de crédito hipotecario, LA NACION consultó a cada uno de ellos y pudo saber qué establecen 15 entidades bancarias de la Argentina que ofrecen este tipo de préstamo.

Los bancos que lo permiten

• Banco Hipotecario: si se compra para vivienda única, familiar y permanente no se podría poner en alquiler. En el caso de que se la adquiere como segunda vivienda, se podría destinar a esta modalidad.
• Banco Ciudad: en primera vivienda no se puede, ya que el contrato establece que es vivienda única de ocupación permanente; en el caso de segunda vivienda sí es posible.
• Banco Santander: aclaran que sí se puede para segunda vivienda, pero no para el caso de que se esté adquiriendo la primera.
• Comafi: quien saca el préstamo hipotecario tiene que declarar si el inmueble es para vivienda permanente o no. Si se destina a vivienda permanente, no puede ofrecerlo en alquiler. En el caso de que declaren que es para vivienda no permanente, se puede alquilar.

Los bancos que lo prohíben

• Banco Galicia: tanto si se trata de un crédito para primera vivienda como para segunda, “existe una cláusula en el contrato donde especificamos que el inmueble es para uso permanente y personal”, señalan desde el banco.
• Banco Nación: “no se puede, nuestras líneas de préstamo hipotecario son para vivienda única y de ocupación permanente”, especificaron.
• BBVA: no lo permite, el crédito hipotecario UVA de BBVA está destinado exclusivamente a la adquisición de vivienda única, familiar y de ocupación permanente. “La propiedad otorgada en garantía no puede estar sujeta a contratos de alquiler vigentes ni destinarse a alquiler durante toda la vigencia del préstamo”, señalaron también desde el banco.
• ICBC: no se puede alquilar, ya sea para primera o segunda vivienda.
• Banco Patagonia: no es posible, en las cláusulas de la hipoteca señalan expresamente que esta posibilidad queda fuera de juego.
• Bancor (Banco de Córdoba): la línea es para vivienda única, por lo que no permite comprar para destinar inmediatamente al alquiler.
• Banco Municipal de Rosario: aclaran desde el banco que no se puede ofrecer en alquiler las viviendas adquiridas con crédito hipotecario.
• Bancos Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen): no permite ponerlo en alquiler, ya sea un préstamo para primera o segunda vivienda.

¿Conviene usar este modelo de compra como inversión?

Son diversos los escenarios que pueden llevar a alguien a querer adquirir un inmueble y ponerlo en alquiler.

Puede que haya quienes inviertan en él, ya que aún viven en la casa de sus padres o de un familiar y trabajan, pero no tienen necesidad de independizarse todavía, por lo que van adquiriendo una vivienda a la que se mudarán en un futuro: de esta forma, ofrecen el inmueble en alquiler y van cancelando las cuotas del crédito hipotecario con los ingresos que brinda el inquilino. También puede ocurrir que haya personas interesadas en comprar un inmueble de esta forma, ya que actualmente ya son dueñas de una propiedad, pero buscan mudarse a un inmueble de mayor tamaño. De esta forma, mientras vive en una casa chica, va pagando su nuevo inmueble (las sucesivas cuotas del crédito hipotecario) sin necesidad de sumar otros gastos. Otro escenario posible de aquellos que se inclinen por esta opción, serían quienes eligen el real estate como modo de inversión: buscan que, dentro de unos años genere renta, aunque por varios años la ganancia que da el alquiler se tenga que destinar simplemente a pagar el préstamo.

Pero, entonces, ¿es una buena inversión? El analista económico Darío Rubinsztein responde: “Depende. En Estados Unidos es lo más normal del mundo, comprar propiedades con hipotecas y ponerlas en alquiler y, con el ingreso del inquilino, van pagándola, pero hay que analizar varios puntos para ver si cierra la ecuación”.

En primer lugar, sugiere considerar si la tasa de interés es fija o variable. Si el escenario es el segundo (que es el caso de prácticamente todos los créditos hipotecarios que se ofrecen hoy en la Argentina) sugiere analizar cómo se encuentra la inflación. Los créditos UVA se ajustan por inflación, lo que hace que, si esta se dispara, el préstamo se encarezca fuertemente. No es menor aclarar que, la tasa de interés de los préstamos solicitados como segunda vivienda suele ser más alta que la que se ofrece para primera, ya que los bancos de la Argentina consultados permiten la modalidad de alquiler solo si es segunda vivienda. Este es el caso del Banco Ciudad que, para la adquisición de vivienda única y permanente ofrece una tasa del 4,5% para ciertas zonas (como Lugano o La Boca) y del 8,1% para otras. Ahora bien, si el préstamo es para adquirir una vivienda no permanente, la tasa suba al 11,1%.

Otro indicador a considerar es si el crédito financia el 100% de la propiedad o solo una parte y, por tanto, es necesario ingresar con un ahorro. Si es el segundo caso, el economista sugiere tener en cuenta que sería bueno tener ahorros extras, ya que, si el inquilino se va antes de tiempo de la propiedad, otro tendrá que afrontar el pago de las cuotas del crédito. Vale agregar también en este caso que, algunos bancos, cuando se trata de líneas para adquirir segunda vivienda, financian menos valor de la propiedad; es el caso del Banco Santander, que para los que son inmuebles de uso permanente, financian el 75%, pero para los que no son para este destino prestan hasta el 50% del valor de la propiedad.

Otro dato que no es menor y vale aclarar es que, aquellos que analicen comprar un inmueble con crédito hipotecario para destinarlo al alquiler, y recurran a las líneas de segunda vivienda, deberán abonar IVA por la compra, es decir, el producto se encarecería un porcentaje más. Uno de los bancos consultados suma un análisis al respecto, alertando que no siempre el ingreso del alquiler podría llegar a cubrir la cuota del crédito. “Si declaran que es vivienda no permanente, pagan IVA sobre los intereses. De esta forma, si la alquilan, seguramente el ingreso no cubrirá toda la cuota del préstamo, sino el 70% aproximadamente (esto es si ingresan al crédito con un anticipo del 25%)”, explican desde el COMAFI.

Otros expertos señalan que, dado el nivel en que se encuentran las tasas ahora, los créditos son caros y no dejarían una rentabilidad tan alta. “No lo veo como una buena inversión, porque estás pagando una tasa del 7% en un crédito para algo que te va a dar una renta del 4% o 5% bruta (es decir, sin descontar los impuestos o los gastos de mantenimiento que implicará el nuevo inmueble). Quizás sea bueno para quien compra un departamento pensando que lo usará en un par de años y, en el mientras tanto, lo va pagando con el alquiler”, señala Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

Por María Josefina Lanzi

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