Créditos hipotecarios: una salida inesperada que podría bajar las tasas y aumentar la oferta
En medio de un contexto en el que cada vez es más difícil acceder a un crédito hipotecario, una nueva iniciativa podría encontrar la solución
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LA NACIONCandela Contreras
El crédito hipotecario en Argentina vive un renacer después de casi cinco años. El regreso de las líneas ajustables por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), a partir de mediados de 2024, reactivó una demanda largamente insatisfecha entre quienes soñaban con acceder a su casa propia.
Pero debajo del entusiasmo existe un problema estructural: en un sistema financiero donde la gran mayoría de los depósitos son a muy corto plazo, los bancos enfrentan un fuerte descalce para otorgar préstamos a 20 o 30 años. La pregunta es cómo sostener este flujo de crédito sin chocar contra ese límite: una nueva propuesta podría tener la respuesta.
Un informe reciente del economista Ramiro Moya convocado por las principales asociaciones bancarias (ADEBA, ABA y ABAPPRA), propone una vía clara: la securitización hipotecaria.
¿Qué significa esto? La securitización -o titulización- permite que los bancos vendan sus hipotecas a un fideicomiso financiero, que a su vez emite títulos respaldados por esos créditos. Es un mecanismo que transforma préstamos ilíquidos en instrumentos negociables en el mercado de capitales.
Este modelo permite que los bancos puedan dar créditos y, una vez otorgados, compartir esa responsabilidad con otros inversores a través de instrumentos del mercado de capitales. Esto les permite a las entidades financieras seguir prestando a más personas y empresas, ya que no necesitan mantener el total del crédito en sus balances, lo que les da la liquidez necesaria para seguir operando.
¿Qué beneficio traería? Para los bancos: recuperan liquidez, reducen riesgo de crédito y liberan capital regulatorio para seguir prestando. Para los inversores, ofrece acceso a activos, ajustables por inflación, con retornos potencialmente más atractivos que los bonos soberanos.
El informe señala que, para que el esquema funcione en Argentina, hacen falta inversores ancla. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) podría destinar parte de su cartera a estos instrumentos, calzando mejor con sus obligaciones previsionales. El Banco de Inversión y Comercio Exterior (BICE) también podría jugar un rol central, usando su capital y su vínculo con organismos internacionales para adquirir estos títulos.
Con el apoyo de estos actores y la participación de aseguradoras y fondos comunes de inversión, Moya estima que se podrían movilizar hasta US$18.000 millones, financiando más de 300.000 viviendas y llevando el stock hipotecario a niveles cercanos al 6% del PBI (hoy es del 0,2%).
Esta propuesta surge en medio de una oferta de créditos hipotecarios cada vez más difícil de sostener. En los últimos meses, los bancos comenzaron a subir las tasas de interés de sus líneas de préstamos, encareciendo la financiación. Y, como explican desde el sector, no hay margen para seguir prestando a 20 o 30 años con depósitos que vencen cada 30 o 60 días.
Sin embargo, en una propuesta que busca ir más allá, desde Pala Blockchain plantean complementar esta visión de la securitización con la tecnología blockchain, afirmando que el modelo tradicional, si bien es viable, presenta limitaciones estructurales que impiden una escalabilidad masiva y una integración plena. “La propuesta de Moya es una autopista de un carril y la tokenización con blockchain es la clave para transformarla en una autopista de 10 carriles capaz de soportar un flujo mucho mayor y más eficiente de operaciones hipotecarias, aseguró Paula Vigliano, cofundadora de la empresa.
Una salida más a la securitización
La idea de la compañía no es reemplazar el modelo actual, sino digitalizar desde el boleto de compraventa hasta el último pago, encapsulando contratos, datos y trazabilidad en tokens auditables y con respaldo jurídico. Según contó Paula Vigliano, ya se estuvieron reuniendo con las asociaciones de bancos y contándoles la propuesta técnicamente y jurídicamente: “Los bancos ya están hablando de esto, buscando una respuesta federal para que todo el país pueda articularlo”. “Si logramos escalarlo, la tasa de interés debería bajar y el acceso a la vivienda podría dejar de ser un privilegio”.
Y agregaron: “No necesitas una nueva legislación, lo que hacemos es adecuar la tecnología al marco regulatorio existente“.
El cambio clave está en el origen: el testimonio digital notarial de la hipoteca -con la misma validez que el título inscripto- se encapsula en un token único e inalterable. Estos tokens se agrupan en un fideicomiso financiero, que emite a su vez nuevos tokens representando tramos de deuda. Cada uno se puede negociar en mercados tradicionales o plataformas 24/7, con pagos y eventos programados por contratos inteligentes. En lugar de que el contrato viva solo como un documento físico o un PDF firmado, se registra en blockchain.
Blockchain es, en pocas palabras, un registro seguro, donde queda grabado de forma que no puede ser alterado, duplicado ni hackeado sin que todos lo detecten. Al usarlo para hipotecas, se logra que cada préstamo quede identificado de manera única e inequívoca, sin importar qué banco lo originó.
“No cambia el contenido del contrato, cambia dónde lo estás registrando. Con el Código Civil y Comercial actual ya funciona. Lo único que hacemos es encapsular la hipoteca en blockchain para garantizar que es segura y trazable”, resume Paula Vigliano.
El proceso empieza con el testimonio digital notarial de la hipoteca, que tiene la misma validez que el título inscripto en el registro de la propiedad. Ese documento se tokeniza: se convierte en un activo digital único dentro de la blockchain.
Los bancos, a su vez, pueden agrupar muchas de estas hipotecas tokenizadas en un fideicomiso financiero. Hoy, esos fideicomisos solo pueden venderse a compradores locales. Pero si ese mismo fideicomiso se tokeniza, cualquier inversor en cualquier parte del mundo podría comprar una porción, igual que si adquiriera acciones o bonos.
El resultado es un círculo virtuoso:
- El banco otorga una hipoteca sobre una garantía real (la propiedad), que tiene menos riesgo que un préstamo sin respaldo.
- Tokeniza esa hipoteca y la transfiere a un fideicomiso financiero.
- Vende participaciones del fideicomiso (tokens) a inversores locales e internacionales.
- Recupera liquidez más rápido y puede volver a prestar para nuevas hipotecas.
Si los bancos pudieran vender su cartera de hipotecas tokenizadas al mercado global, tendrían más capital disponible para prestar y podrían bajar la tasa de interés al reducir el riesgo y diversificar los inversores.
“Cuando vos tenés un activo real sobre el que prestar plata, tenés mayor resguardo. Y si además lo asegurás en blockchain, sabés exactamente qué estás comprando. Es un lenguaje que todos los bancos entienden: más seguridad, más liquidez, más mercado”, explicó Vigliano.
¿Quién gana? Según la empresa, “todos”. Los bancos pueden rotar cartera y liberar capital, los inversores auditan en tiempo real y reducen riesgos; el regulador recibe cumplimiento normativo “embebido” en cada token, con trazabilidad y controles AML/KYC automáticos; y el usuario final podría acceder a un crédito más competitivo y transparente.
“Esto no es una cripto-moda ni un truco de marketing financiero”, enfatizó Rodolfo Vigliano. “En Estados Unidos, el MERS redujo costos y tiempos; en Alemania, el Pfandbrief es sinónimo de solidez; en Singapur y Suiza ya se negocian inmuebles tokenizados. En la Argentina, el salto sería mayor porque atacamos dos males crónicos: la falta de estandarización documental y la incapacidad de escalar sin multiplicar costos”.
¿Los riesgos? El modelo no está exento de riesgos: morosidad que afecte a los tramos subordinados, prepagos que alteren flujos, falta de liquidez inicial en el mercado secundario o la necesidad de blindaje legal para evitar impugnaciones. Pero, según Pala Blockchain, son problemas conocidos con soluciones probadas.
La Argentina, quinto hub de blockchain a nivel mundial, tiene una oportunidad única para combinar la solidez del Código Civil con la eficiencia de una infraestructura digital robusta. El desafío es pasar del paper al piloto, con acuerdos interinstitucionales que permitan estandarizar la técnica y la documentación.
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