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Departamentos con vistas 360°: cuánto se paga por ese diferencial
Las vistas panorámicas pueden sumar hasta 30% al valor de una propiedad y son hoy de las tipologías más escasas y buscadas
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Las unidades con vistas panorámicas totales se convirtieron en uno de los productos más escasos y deseados del mercado premium de Buenos Aires. En los últimos años los compradores comenzaron a priorizar la luz, la apertura visual y la conexión con el paisaje como atributos centrales a la hora de tomar una decisión.
En ese contexto, las unidades con vistas amplias, y especialmente las panorámicas 360°, se transformaron en el “top of the line” de cualquier edificio. Su escasez, su impacto en la experiencia cotidiana y su capacidad para sostener valor hacen que alcancen precios sensiblemente superiores frente a unidades estándar dentro del mismo proyecto.
Para Graciela Cao, gerente de Desarrollos de D’Aria Propiedades, la vista es “el atributo que más se valoriza después de la ubicación”. Según explica, la posibilidad de tener horizonte despejado en varias direcciones “cotiza muchísimo” y es justamente ese nivel de apertura visual el que convierte a estas plantas en un producto aspiracional. Sostiene además que siempre quedan ubicadas en el tramo más alto de valor del emprendimiento porque ofrecen algo irreproducible en tipologías convencionales: una amplitud real combinada con luz natural y una sensación de libertad que se percibe desde el primer momento.
El impacto de las vistas abiertas en los precios
La diferencia económica es marcada. Cao señala que por una buena vista abierta los compradores pagan entre un 10% y un 20% más, aunque admite que en casos excepcionales la brecha supera el 30%. Menciona como ejemplo al edificio Selene, del Grupo Chomer: allí un piso con vista lateral arranca en US$3600, mientras que una unidad alta con visual directa al río escala hasta los US$5300. “Esa diferencia se explica por la combinación de altura, orientación y horizonte despejado”, detalla.
La tendencia es aún más evidente en el segmento premium. Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, asegura que los compradores de lujo “no están dispuestos a resignar vista” y que en los últimos cinco años el diferencial se volvió más pronunciado. Además, advierte que el impacto se amplifica en el ticket final porque estas tipologías suelen asociarse a superficies mayores, ventanales de piso a techo o terrazas privadas.
La altura y la orientación son otro factor a tener en cuenta. Cao comenta que a partir del octavo o décimo piso los valores comienzan a despegar y que entre los pisos 15 y 25 se consolida el rango más alto. Goldszer suma que las orientaciones norte y noreste son las más buscadas por su calidad de luz.
Una característica cada vez más demandada
La demanda de vistas abiertas no solo se mantiene: se profundiza. Los especialistas coinciden en que, después de la pandemia, el comprador revalorizó la luz natural, el aire y el contacto visual con el exterior. Goldszer sostiene que “la vista abierta se asocia directamente con bienestar y salud mental”.
Desde Desarrollos Inmobiliarios Narvaez, Alan Flexer, gerente de sucursal San Isidro y Mariano Mackes, gerente de sucursal Tigre, remarcan que una unidad con vistas 360° ofrece “una experiencia espacial completamente distinta”. Para la firma, la apertura visual no solo mejora la calidad de vida, sino que aporta una identidad única que trasciende la arquitectura.
Estas tipologías, sin embargo, requieren un comprador específico. Cao señala que muchos desarrollos priorizan primero la comercialización de unidades estándar y dejan para etapas posteriores los penthouses o plantas con vistas totalmente abiertas, “porque requieren otro tipo de comprador”. Aun así, subraya que suelen ser productos que sostienen e incluso aumentan su valor con el tiempo.
El corredor norte, tanto en CABA como en el GBA, sigue siendo el epicentro del fenómeno. Zonas como Vicente López, Martínez, San Isidro y Núñez concentran la mayor demanda de unidades en altura con vistas al río, donde la apertura visual se convierte en un bien cada vez más escaso.
Según Cao la vista al agua puede sumar hasta un 20% adicional en el valor de una unidad, especialmente cuando la altura garantiza un horizonte completamente despejado. A esto se suma que, en barrios como Puerto Madero, Palermo y Belgrano, los valores se mantienen elevados cuando las unidades se orientan hacia parques, áreas verdes o el propio río.
En zonas como Villa Urquiza, Caballito o Almagro el diferencial persiste, aunque con menor impacto debido a la limitada posibilidad de obtener vistas largas. Sin embargo, aun en estos casos, la apertura visual sigue siendo un atributo buscado.
La preferencia por estas tipologías también tiene efectos en la reventa. Gabriela Goldszer sostiene que “la vista abierta es un recurso que se vuelve más escaso con el tiempo”, lo que refuerza su peso en la valorización de una unidad. Desde Narvaez coinciden en que estos departamentos no solo conservan mejor su precio, sino que además tienden a revalorizarse más rápido que aquellos con vistas estándar.
El beneficio de las vistas
Para el comprador, el beneficio combina bienestar y resguardo patrimonial. Una vista abierta amplifica la experiencia cotidiana y ofrece una percepción de amplitud imposible de replicar en unidades internas. Además, es un atributo permanente que funciona como refugio de valor incluso en ciclos adversos.
Para el desarrollador, en cambio, el desafío es técnico y urbanístico. Cao explica que lograr vistas 360° requiere lotes que permitan altura, habilitaciones específicas y un diseño que garantice visuales sostenibles en el tiempo. “En el corredor norte eso es cada vez más complejo, y esa dificultad es parte de lo que sostiene el valor”, apunta. Por parte de Narváez, aseguran que las torres capaces de ofrecer vistas perimetrales reales son escasas y difíciles de replicar, lo que incrementa su atractivo.
En un mercado donde la ubicación supo ser el atributo supremo, la vista ganó un lugar central como nuevo eje de diferenciación. Para un segmento creciente del público, vivir rodeado de luz y horizonte se convirtió en un estándar de calidad de vida. Y en la economía del real estate, donde la escasez determina valor, las unidades con vistas 360° aparecen hoy entre las tipologías más buscadas y más caras de Buenos Aires.
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