Patricio Lanusse, desarrollador: “Hay avances concretos en la regularización de escrituras de lotes y casas en barrios cerrados”
El trámite que permite escriturar lotes y casas que llevan más de 10 años de retraso consolida la seguridad jurídica de las familias y materializa el cierre de la inversión
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La escrituración en la provincia de Buenos Aires ocupa un lugar central en la agenda del desarrollo urbano, para desarrolladores y para los propietarios que escrituran. No se trata solo de un trámite administrativo: es la instancia que consolida la seguridad jurídica de miles de familias y da cierre formal a procesos de inversión que, en muchos casos, comenzaron más de 10 años atrás.
En los últimos años (2019-2020) se registraron en la provincia de Buenos Aires algunos avances en materia de regularización de urbanizaciones, en parte impulsados por nuevos marcos normativos y por una mayor articulación entre el sector público y privado. Sin embargo, el proceso para lograr la subdivisión y luego la escrituración continúa siendo extenso y, en muchos casos, difícil de prever en términos de plazos.
Cómo se demoran las escrituras en la provincia de Buenos Aires
Uno de los principales factores que explican los plazos es la complejidad técnica previa a la escritura. La aprobación de planos de mensura o de propiedad horizontal —condición indispensable para individualizar jurídicamente cada unidad— requiere no solo cumplir con requisitos técnicos, sino también relevar y actualizar el estado de cada construcción dentro de los desarrollos. En urbanizaciones de gran escala, este trabajo implica un nivel de detalle significativo.
A esto se suma la intervención de múltiples organismos, tanto municipales como provinciales, que participan en distintas etapas del proceso. Cada instancia administrativa, necesaria para garantizar la correcta registración de los desarrollos, contribuye a conformar un circuito que puede extenderse durante varios años. En términos concretos, la subdivisión de un barrio cerrado puede implicar más de 30 expedientes y en promedio hoy no menos de 10 años de tramitación.
En este contexto, los cambios normativos también han tenido un impacto relevante. La implementación del nuevo Código Civil y Comercial y su reglamentación en materia de propiedad horizontal especial introdujeron nuevas condiciones que requirieron procesos de adaptación por parte de todos los actores involucrados.
¿Qué cambios hubo en el último tiempo?
Más recientemente, el empadronamiento de urbanizaciones privadas en la Provincia permitió ordenar información y avanzar en la regularización: sobre más de 200 barrios presentados, cerca de 50 ya obtuvieron aprobación, entre ellos varios desarrollos que hoy avanzan hacia la escritura.
La experiencia reciente de distintos desarrollos permite dimensionar tanto los progresos como los desafíos. En el caso de Eidico, actualmente hay más de 12.000 lotes aptos para escriturar distribuidos en más de 30 barrios, de los cuales más de 9300 ya completaron el proceso.
También en los últimos dos años se han logrado avances concretos en materia de escrituración. Durante 2024 se incorporaron al proceso tres barrios, con 824 lotes; en 2025 otros tres, con cerca de 500 unidades; y para 2026 se proyecta la incorporación de entre siete y ocho barrios adicionales, lo que implicaría más de 7000 nuevos lotes iniciando el proceso de escrituración. Estos datos muestran una tendencia positiva en la capacidad de avanzar, aun dentro de un esquema complejo.
Estos avances reflejan que es posible lograr progresos cuando existe continuidad en la gestión y articulación entre actores.
En este sentido, los espacios de trabajo técnico conjunto entre desarrolladores, municipios y organismos provinciales han demostrado ser una herramienta valiosa para revisar expedientes, unificar criterios y mejorar la previsibilidad de los procesos. También desde el sector, y especialmente desde CEDU (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos), trabajamos en impulsar diagnósticos, indicadores, problemáticas compartidas y propuestas de mejoras con diferentes organismos de la provincia.
Lo que viene
Pensar en el futuro de la escrituración en la Provincia implica, necesariamente, avanzar hacia esquemas más ágiles sin perder rigurosidad.
La digitalización de trámites, la simplificación de circuitos administrativos y la generación de criterios técnicos más homogéneos aparecen como oportunidades concretas para reducir plazos y dar mayor certidumbre. Requiere también una visión compartida entre provincia, municipios y el sector, desafío para nada menor, como en muchas otras actividades e industrias.
La escrituración no es solo el cierre de un trámite: es la consolidación de derechos y la materialización de una inversión. Lograr que ese proceso sea más eficiente y previsible constituye un desafío compartido, cuyo impacto trasciende a los desarrolladores y alcanza de lleno al desarrollo urbano y a la confianza de miles de propietarios.
El autor es socio y director de RRII de Eidico
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