El dato inesperado sobre el precio de los departamentos nuevos en el barrio más caro de la ciudad
Es el tercer año consecutivo que la zona que se mantiene en el podio como la más cara de CABA experimenta incrementos de precios en sus propiedades
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LA NACIONManuela Viñales
Puerto Madero es el núcleo del ultra lujo en la Argentina. Con los valores de venta inmobiliarios más altos de la ciudad de Buenos Aires, el barrio se caracteriza por su cercanía al río, sus edificios modernos, su diseño urbano cuidado y una gran oferta de servicios de alta gama.
Es una zona que no descansa y que se mantiene en constante desarrollo: concentra torres que compiten para ser las más altas y exclusivas del país, restaurantes de nivel y cadenas hoteleras de lujo.
Los precios de las propiedades en Puerto Madero
En números, Puerto Madero es el barrio más caro de la ciudad: los departamentos nuevos, es decir aquellos que son a estrenar, están en proceso de construcción o en preventa del pozo, ya alcanzan los US$ 7272/m², según el último informe de Reporte Inmobiliario. Este valor supera por un 150% el precio medio por metro cuadrado de este tipo de unidades en la Ciudad de Buenos Aires, que se ubica en US$2924, de acuerdo con el Index de Zonaprop correspondiente al mes de enero.
A su vez, si se compara el precio alcanzado a fines de 2025 (US$7272/m²), con el de 12 meses antes, cuando se ubicaba en US$6691/m², se observa una suba del 8,68%. “Se trata del tercer año consecutivo de incrementos, luego de cinco años en los que los valores habían mostrado caídas", explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario y agrega que el valor actual es el más alto de toda la serie, superando el nivel más elevado que se había logrado hace 12 meses. En 2017 el otro pico había sido de un promedio de US$ 6670/m².
Si bien US$7272/m² es el promedio, hay opciones por US$6347/m² y la más elevada en el emprendimiento Harbour Tower por sobre US$8250/m², según Reporte Inmobiliario.
La diferencia también es importante en la comparación con otros barrios que tienen proyectos premium en marcha o recién terminados: el precio del barrio de lujo está 41% por encima de otras de las zonas muy cotizadas de la ciudad. Los precios de los departamentos a estrenar o en construcción en estas zonas son:
- Parque Las Heras: US$5157/m²
- Olivos: US$4531/m²
- Cañitas (Imprenta): US$4350/m²
- Recoleta (Barrio Norte): US$4182/m²
- Palermo Hollywood: US$3773/m²
En este escenario, el barrio lidera el ranking de los más caros de la ciudad, con valores que casi duplican al de los barrios que siguen: Palermo, con US$3917/m², y Núñez, con US$3663/m². En el extremo opuesto se encuentra Lugano, que se consolida como el más accesible con un precio promedio de US$1911/m², es decir, casi un 74% menos que Puerto Madero, según el informe de Zonaprop.
¿A estrenar o usado?
Puerto Madero es un barrio altamente demandado por los desarrolladores, sin embargo la disponibilidad de terrenos es limitada. “La escasa oferta de tierra y su estricta zonificación provoca que su desarrollo sea sumamente controlado y que la construcción de nuevos emprendimientos sea reducida”, explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario quien reconoce que el Dique 1, el más cercano al sur de la ciudad, es el que más se revitalizó en los últimos años “Es el sector en donde más se concentraron los edificios de gran altura”, afirma.
Los nuevos proyectos
Respecto a la oferta, durante 2025 se detectaron ocho emprendimientos en desarrollo, dos más que el año anterior. Pero, la superficie en obra refleja la escasez de terrenos: 174.578 m², un número muy inferior a la década pasada, cuando se superaban los 600.000 m² anuales, e incluso se llegaron a registrar más de un millón de m², según Gómez Picasso.
El primer relevamiento se realizó en 2005, cuando el valor del metro cuadrado de unidades nuevas rondaba los US$2647. Y 20 años después, Puerto Madero acumuló un incremento de valor superior al 170%, con solamente un 29% de superficie utilizada en comparación.
Cuánto cuestan los departamentos usados
Ante la limitada cantidad de nuevos proyectos, los inmuebles usados cobran protagonismo. Los monoambientes registraron un valor promedio de US$6155/m², US$469 más que el año anterior. En tanto, las unidades de un dormitorio muestran una suba interanual más moderada, de US$154, al pasar de US$5676/m² a US$5830/m², según los datos de Reporte Inmobiliario.
Si se comparan estos valores con los de las unidades en construcción se observa una diferencia de US$1117/m².“El valor promedio de las unidades a estrenar se ubica en una franja muy competitiva en relación con las usadas, considerando además la mayor facilidad de pago en cuotas durante el proceso de obra”, explica Gómez Picasso.
Para dimensionar estos precios, la propiedad más cara actualmente publicada en Zonaprop se encuentra en el edificio Alvear Tower y tiene un precio de US$9.500.000. Se trata de un departamento de 444 m² con seis ambientes, que incluye living comedor con vista al río, un amplio balcón, cuatro dormitorios en suite -uno de ellos con un vestidor doble-, seis baños, sala de televisión, playroom, cocina independiente, lavadero, dos dependencias de servicio y cuatro cocheras. La publicación detalla, además, el precio de las expensas que ronda los $4.000.000 mensuales.
Puerto Madero no solo lidera en precios de venta de departamentos, sino que también concentra las cocheras más caras de la ciudad, con valores promedio cercanos a los US$60.000 por cada plaza individual.
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