Dato contradictorio: en marzo se vendieron más propiedades pero el crédito hipotecario cae; cómo se explica
El mercado inmobiliario vive una dinámica contrapuesta que sorprendió hasta a Marcos Galperin, fundador de Mercado Libre
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LA NACIONCandela Contreras
Después de un arranque de año débil, en el que el mercado inmobiliario sintió de lleno el aumento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios -a partir de la segunda mitad de 2025-, marzo pegó un volantazo que sorprendió incluso a los propios actores del sector.
Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el tercer mes del año se firmaron 5590 escrituras de compraventa, un 17,8% más que en marzo de 2025 y un salto del 56,7% respecto de febrero (3567 escrituras).
El dato, en apariencia positivo, tiene matices. El crecimiento corta una racha de cuatro meses consecutivos de baja y posiciona a marzo como el sexto mejor registro histórico para ese mes, aunque todavía lejos de los niveles de 2018, en pleno boom de créditos UVA.
El mismo Marcos Galperin, creador de Mercado Libre, se sorprendió con el dato y en su cuenta de X posteó: “En marzo se escrituraron 18% más propiedades que el año pasado y es el segundo mejor marzo de los últimos 10 años... Una recesión rarísima esta”. El presidente Javier Milei reposteó su publicación.
Además, es importante aclarar que enero y febrero son meses estacionales en los que tiende a bajar la cantidad de operaciones de compraventa, sin importar el año, pero el dato que llama la atención es que a pesar de que los actos subieron, la situación del crédito hipotecario no fue igual. Lo que demuestra que ese aumento interanual en la compra de propiedades se hizo principalmente con gente que tenía el capital propio -cash-.
En números, el monto total operado alcanzó los $902.972 millones, con una suba interanual del 46%. En promedio, cada operación se ubicó en $161,5 millones, equivalentes a US$113.802, lo que implica una caída del 4,1% en dólares. Es decir, se venden más propiedades, pero más baratas en moneda extranjera. En el mercado aseguran que se están dando operaciones a dos velocidades: los tickets más bajos se adquieren mediante crédito hipotecario y los más altos se compran con cash.
La caída del crédito hipotecario
El dato que tensiona la lectura es el de las hipotecas. En marzo se registraron 834 escrituras con crédito, lo que representa una caída del 15,9% interanual, pero una suba con respecto al mes anterior (cuando se formalizaron 592 actos). Hoy, apenas explican el 14,9% del total de operaciones y se espera que continúe igual en los próximos meses. Pero el dato positivo es que no se cayó tanto como en otros tiempos.
Ahí aparece la “contradicción”: el mercado crece en volumen, pero sin el principal motor que históricamente lo multiplica. “La buena noticia es que, si bien bajó el crédito, no se desplomó como en otros años cuando se pinchaba”, afirman desde el sector.
“Recuperamos la suba interanual después de cuatro meses con algunas bajas. Ahora hay que ver la dinámica del crédito”, sintetizó Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos. Y agregó un punto clave: “El crédito no solo impulsa operaciones, también permite el acceso a la vivienda. Es un estímulo que hayan bajado algunos bancos las tasas, pero hay mucho por crear en ese sentido”
El impacto no es menor. En el sector estiman que por cada hipoteca se generan hasta 2,5 operaciones adicionales. Sin ese efecto derrame, el crecimiento queda acotado. Por lo que la reciente baja de las tasas de los préstamos -a partir de inicios de este año- trae un poco de luz verde al sector hipotecario, que el mercado espera que se vea reflejado en los próximos meses.
La comparación histórica deja en evidencia el cambio de escenario. En marzo de 2018 (en pleno auge de los UVA), se habían registrado más de 2200 hipotecas, un 166% más que hoy. Ese empuje es el que explica los picos de actividad de aquel entonces.
Hoy, en cambio, el mercado se sostiene más sobre compradores con liquidez o acceso a dólares propios. Según Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria, esto responde a una percepción de oportunidad: “Hay un segmento que entiende que las propiedades están a buen precio y se anima a comprar”.
El tipo de cambio juega un rol silencioso pero determinante. Un dólar estable e incluso apreciado tiende a mejorar la capacidad de compra en términos reales. Sin embargo, ese efecto no alcanza para reemplazar al crédito.
Dan Obetko, gerente residencial premium de Interwin, convalida esta tendencia y afirma que están viendo un nivel de consultas superior al del año pasado. “Como los precios están estables se cierran operaciones. Lo que está bien tasado, bien ubicado y publicado con precios que el mercado convalida, tiene buen nivel de consultas y reservas”, asegura.
Entonces, ¿marzo fue rebote o tendencia?
En el sector hay consenso en que el dato de marzo debe leerse con cautela. Para Fabián Achával, economista y titular de la inmobiliaria homónima, el salto responde más a un efecto arrastre que a un cambio estructural: “Es un mes de recupero de operaciones que no se hicieron en enero y febrero. Se está normalizando un poco el mercado después de un primer bimestre malo”.
El inicio de 2026 fue atípico: los primeros dos meses mostraron una caída de actividad sin el clásico detonante de crisis cambiaria o electoral. Eso puede haber generado una demanda contenida que terminó volcándose en marzo.
Además, aparece otro dato relevante: el ticket promedio en dólares sigue en baja, lo que sugiere que el mercado se está desplazando hacia propiedades de menor valor o con mayor margen de negociación. Aunque el dato de baja del crédito no dice esto.
El primer trimestre cierra con un “empate técnico” frente a 2025, con unas 12.500 operaciones acumuladas. Pero el verdadero reflejo del mercado llegará en los próximos meses: desde abril, la comparación interanual será contra un período con mayor volumen de créditos. “Es un buen dato que da tranquilidad de que el año no comenzó mal”, agrega Achával.
En ese contexto, el comportamiento de las tasas será clave. Algunas entidades comenzaron a recortarlas, pero el sistema aún está lejos de consolidar una oferta robusta.
El mercado, por ahora, muestra una postal ambigua: más escrituras, pero con menos crédito; más movimiento, pero con tickets más bajos. La aguja del mercado la van a marcar los próximos meses; particularmente, abril va a reflejar si los datos de marzo tienen que ver solo con operaciones que se arrastraron del primer bimestre del año o con un reacomodamiento más marcado del mercado.
Qué pasó en la provincia de Buenos Aires
Al igual que lo ocurrido en la ciudad de Buenos Aires, en la Provincia también hubo un ascenso de escrituras tanto interanual como mensual, aunque en este caso el aumento fue menos significativo.
Durante marzo se registraron 11.116 compraventas de inmuebles, un 45% más que en febrero (7655), según el relevamiento mensual que realiza el Colegio de Escribanos bonaerense. En la comparación interanual, el incremento fue del 8%, respecto al mismo mes de 2025, cuando se concretaron 10.317 operaciones. Además se destaca que fue el mejor marzo desde el año 2018.
En el caso de las transacciones realizadas con hipoteca la situación también fue similar a la de CABA. En marzo hubo 1509 actos, un 10% menos que en marzo de 2025. En comparación con febrero, en tanto, se verificó una suba del 44%.
“Los números de este primer trimestre son positivos pero el comportamiento del mercado en los distintos meses no permite visualizar aún cuál será la tendencia anual”, analizó Guillermo Longhi, presidente del colegio. Además, agregó: “Es importante resaltar que para que la tendencia se consolide hacia el alza es fundamental incentivar el mercado del crédito hipotecario”.
Pero desde el mercado hacen una lectura distinta. “Es importante remarcar que a pesar del aumento de marzo, todavía estamos un 25% por debajo en el volumen operado en 2018”, afirmó Maximiliano D’Aria, director de D’Aria Propiedades, y lo ejemplifica: “En ese año, con un dólar libre de $20,30, se llegó a operar un aproximado de US$1100 millones; mientras que este marzo, habiendo prácticamente igualado las escrituras, el volumen operado llegó solo a US$790 millones (con un dólar de $1400)”. Es decir, aumentó la cantidad, pero no el volumen.
A ese diagnóstico suma otro factor estructural: la estadística de escrituras muestra solo una parte del mercado. “El otro análisis importante es que se está tomando únicamente una muestra de las unidades escrituradas, que son las que se registran y sobre las que hay datos. Los emprendimientos o unidades en construcción son muy determinantes del mercado inmobiliario, donde se estiman entre 25.000 y 30.000 unidades por año”, explicó D’Aria. En ese sentido, marcó una clara diferencia: “Lo que definitivamente se ha reactivado es el segmento del usado (el escriturado), como se ve en marzo de 2026, pero no se está viendo la misma reactivación en el mercado de la construcción, donde la absorción viene más lenta”.
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