Créditos hipotecarios: el economista más escuchado del sector inmobiliario defiende a los UVA frente a las críticas
A 10 años de la creación de la UVA, el referente del mercado inmobiliario analiza qué tiene que pasar para que el crédito hipotecario crezca
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Hay una idea arraigada en el debate público que equipara política pública con gasto público. Según esa lógica, ampliar el acceso a la vivienda requiere fondos: subsidios, planes, lotes. La Unidad de Valor Adquisitivo —la UVA, antes llamada UVI— contradice esa idea de manera automática. El BCRA la creó el 31 de marzo de 2016, hace ya 10 años, no gastó ni un peso y, en poco tiempo, había transformado el mercado hipotecario argentino más que cualquier programa de subsidio en décadas. Tan solo hizo ver qué hacen los países de la región para tener más crédito.
¿Por qué fue tan importante?
El crédito hipotecario tiene dos obstáculos estructurales. El primero es el ingreso: los bancos exigen que la cuota no supere cierto porcentaje del salario del tomador, típicamente entre el 25% y el 30%. Si la cuota es alta, el ingreso requerido sube y el universo de familias elegibles se achica. El segundo obstáculo es el ahorro previo: obtener un crédito implica contar con el anticipo, los gastos de escrituración, las comisiones. Reunir ese capital lleva años. Juntos, estos dos filtros dejan afuera a la mayoría de los asalariados.
La UVA atacó el primero con precisión quirúrgica. Antes de su creación, los créditos hipotecarios eran en pesos y la cuota era fija. Para protegerse de la inflación, los bancos cobraban tasas altísimas que se traducían en cuotas iniciales enormes. El resultado era un mercado casi inexistente, porque nadie podía entrar, dado que los ingresos que pedían eran solo posibles para los hogares más ricos del país. Con la indexación por inflación, el banco ya no necesitaba cubrirse en el precio inicial: podía ofrecer una tasa real baja, porque el capital se ajustaba con el tiempo. De un día para el otro, la cuota inicial cayó alrededor del 60%. No hubo subsidio. Hubo rediseño.
El impacto fue inmediato y contundente
Los años 2017 y 2018 constituyeron el tercer período de mayor intensidad del crédito hipotecario en la historia argentina. Se desembolsaron créditos equivalentes al 0,6% del PBI cada año, a razón de aproximadamente 60.000 operaciones anuales. Esto es poco para cualquier país del mundo, muchísimo para la Argentina. Para dimensionar ese número: en 2025, con la recuperación del instrumento, se cerraron cerca de 44.000 créditos. Entre 2020 y 2023, en plena crisis, se dieron 17.000 en total. La diferencia es brutal y habla por sí sola de lo que el rediseño del crédito puede lograr.
Puesto de otra manera: entre 2004 y 2015 se dieron cerca de 300.000 créditos, a razón de 25.000 por año, y principalmente concentrado entre 2006 y 2008 (a un ritmo de 50.000 por año). Luego, la combinación de crisis hipotecaria global, inflación al alza en nuestro país y cepo cambiario terminaron por eliminar al crédito y se alcanzó un mínimo anual de 7000 créditos. Luego, la UVA cambió esto y, en pocos meses, el crédito alcanzó un ritmo anual de 90.000 créditos entre mediados de 2017 y mediados de 2018. Después, también por factores ajenos al crédito, la crisis cambiaria, pospandemia, la inflación en ascenso y las restricciones cambiarias (sí, todo de vuelta) hicieron que se alcanzara un nuevo mínimo, esta vez de 4000 anuales. Desde 2024, el crédito volvió y, hasta el parate poselecciones, el crédito se desembolsaba a un ritmo anual de 26.000 (con 12.000 en 2024 y 44.000 en 2025).
El instrumento vivió años difíciles, como todo el país. Hubo congelamiento de cuotas, debates legislativos y una narrativa dominante que decía que la UVA había fracasado. Esa narrativa merece ser revisada con los datos en la mano. A 10 años de su creación, el crédito UVA exhibe la tasa de morosidad más baja de todo el sistema financiero. Hay familias haciendo un esfuerzo enorme para mantenerse al día, es cierto. Pero estamos hablando de la casa propia. La tasa de incumplimiento no miente: las familias priorizan ese pago por encima de cualquier otro.
Y se habla de esto únicamente porque hubo crédito hipotecario, y ese crédito fue gracias a la aparición de la UVA. Esto vale la pena mencionarlo: sin la UVA, la recuperación desde 7000 a 90.000 créditos anuales hubiera sido imposible, pero además esos 4000 anuales de 2020-2023 hubieran sido cero y el proceso actual de crédito no existiría.
Sin la UVA no habría crédito hipotecario en Argentina, al menos no a escala. Y esto va a ser así por mucho tiempo.
¿Pero con esto alcanza?
No, falta mucho.
El acceso al crédito hipotecario sigue siendo limitado para una enorme mayoría de los argentinos (en el mejor momento, solo 0,6% de los hogares recibió un crédito en un año) y potenciar la UVA es una tarea obligatoria. El primer nudo es el fondeo: los bancos no pueden prestar a 20 o 30 años si se fondean de los depósitos que captan a 30 días, así como tampoco puede funcionar cuando los plazos fijos no son en UVA. Es imprescindible profundizar el mercado de capitales y tener una mayor variedad de instrumentos de ahorro en UVA.
Aquí el Fondo de Asistencia Laboral (FAL, creado con la reforma laboral) o el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS, de Anses) tienen un rol enorme que jugar mientras baja el riesgo país y se consolida el mercado de capitales local, ya sea como garantes del crédito o directamente como inversores en carteras hipotecarias.
El segundo eje son los instrumentos complementarios: el seguro hipotecario, que permite bajar el anticipo inicial; los fondos de compensación para amortiguar saltos bruscos de cuota; y una articulación más estrecha entre el mercado de garantías de alquiler y el crédito hipotecario, que permitiría usar el historial de pago de alquileres como credencial para acceder a la vivienda propia.
Y hay un tercer frente que suele quedar fuera de la conversación: el financiamiento a la construcción. El crédito hipotecario que financia la compra de una vivienda usada redistribuye stock existente; el que financia obra nueva genera empleo, amplía la oferta y crea ciudad. Potenciar el crédito a desarrolladores para que ese costo se traslade después a crédito al comprador es una palanca que tiene el efecto multiplicador de mejorar el acceso a la vivienda y reactivar la economía real al mismo tiempo.
La UVA cumple 10 años con una lección vigente: no toda política pública requiere presupuesto. Algunas requieren diagnóstico preciso, diseño inteligente y convicción para implementar. Lo que viene es más complejo, pero el punto de partida es sólido. El instrumento funciona, ¡feliz cumpleaños UVA!
El autor es Federico González Ruco, coordinador macroeconómico de Empiria Consultores.
LA NACION
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