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Cuánto costarán las propiedades sin el cepo cambiario
Los referentes responden una pregunta clave: ¿Un ajuste cambiario podría bajar los valores de los inmuebles?
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LA NACIONCarla Quiroga
El levantamiento del cepo ilusiona a un mercado inmobiliario que atraviesa una etapa de “brotes verdes”. Desde hace 35 meses, las operaciones de compraventa de propiedades en la ciudad de Buenos Aires crecen y la demanda convalida los valores de publicación que los inmuebles, ubicados en la ciudad de Buenos Aires, registraron un aumento interanual del 8,8% en marzo del 2025 versus el mismo mes del año anterior, la mayor suba interanual desde noviembre de 2018, según el último informe de Zonaprop.
Además, en febrero se firmaron un 94% más de escrituras que el mismo mes de 2024: fue el mejor segundo mes del año en 18 meses en la ciudad de Buenos Aires. “El mercado inmobiliario ya venía descontando el levantamiento del cepo, pero cuándo sucedería generaba incertidumbre”, aclara Fabián Achával de la inmobiliaria homónima.
Daniel Salaya Romera, director de la empresa que lleva su apellido, explica que es un mercado que seguía parcialmente contenido por expectativas devaluatorias. Afirma que la caída persistente de reservas de las últimas semanas —con un saldo neto negativo estimado en aproximadamente US$6100 millones—, la incertidumbre sobre la aprobación del acuerdo con el FMI y la inédita crisis global desatada por la suba de aranceles anunciada por el presidente Donald Trump agregó presión e incertidumbre a una coyuntura ya compleja para los mercados emergentes.
Ahora, otra es la foto. Salaya Romera habla del cisne negro internacional y la oportunidad local. “Con el ‘poder de fuego’ que representan las reservas que llegan el martes, junto con la disciplina fiscal y el superávit, parece que esta vez cuando el mundo se resfría, la Argentina no se pescará una pulmonía”, se ilusiona.
Domingo Speranza, presidente de la empresa de servicios inmobiliarios Newmark, insiste en que “no se puede dejar de lado el contexto mundial de incertidumbre y cómo los bienes durables ganan por sobre las acciones y pasan a ser un refugio de valor aún más fuerte en economías como la nuestra”.
Pese al optimismo, los referentes del mercado inmobiliario son realistas y esperan un primer efecto -de corto plazo-de enfriamiento por la incertidumbre que siempre generan los movimientos del dólar en las operaciones inmobiliarias.
Pero una vez acomodadas las variables, esperan una aceleración y consolidación del crecimiento. El mercado está en una transición en la que aumentó el costo (casi 100% desde octubre del 2023) y la cantidad de transacciones (96% febrero contra febrero) pero no los precios en la misma medida, ni siquiera en la de activos financieros que subieron 50% en los últimos 12 meses, analiza Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio y agrega que “ese catch up de precios necesita un driver y estas noticias de mayor certidumbre en el tipo de cambio y en el acceso a compra de dólares para individuos puede ser lo que determine el vuelco definitivo en la suba de precios de los inmuebles”
“Este es un mercado que se mueve por expectativas y los inversores estaban esperando señales, con lo cual se profundizará la reactivación”, anticipa Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.
Un dato que podría justificar este pronóstico es que si se analiza la serie histórica, una economía sin cepo tiene un 54% más de operaciones inmobiliarias que una con restricciones para acceder al dólar. Sin embargo, ese dato no significa que las operaciones vayan a crecer también un 50%. “Ya se venía recuperando, por eso estamos estimando un 20% más de operaciones, es decir podemos cerrar el año con 65.000 compraventas en la ciudad de Buenos Aires, 10.000 más que el año pasado”, aclara Achával.
El combo perfecto en un presente con “viento de cola”
Si las cosas salen bien, el combo es casi perfecto: buenas expectativas, certidumbre, estabilidad cambiaria, crédito y precios aún bajos en recuperación desde mediados del 2023. “Todos los ciclos inmobiliarios no arrancaron con los créditos sino con la salida del cepo”, es categórico Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario.
Salir del cepo es “el hito” pendiente para empezar a despegar y que la economía crezca. “Esto significa más empleo, más consumo, más demanda, más dinero”, señala Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, que forma parte del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza. “Es un punto de inflexión y, por primera vez en años, el sector puede volver a proyectar con reglas más claras y previsibilidad”, coincide Mali Vázquez, directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
En otras palabras, concuerdan en que la Argentina va camino a convertirse en un país más creíble. “Esta realidad ayudará a atraer inversiones y acceso a mercados de deuda”, explica el analista económico Darío Rubinsztein. Aclara que eso implica que ingresarán más dólares al país, lo que “encenderá el motor de la economía argentina, en todos los aspectos y también en el sector inmobiliario”.
El desafío ahora es adaptarse rápido a este escenario, un país más abierto al mundo, acceso libre y mayor transparencia en toda la cadena de suministro. “Convivimos durante años con restricciones, distorsiones y frenos estructurales que generaron una pared invisible a la actividad de por sí intensa, riesgosa y de capital intensivo como es la construcción”, reflexiona Santiago Tarasido, CEO de la constructora Criba, quien está convencido que, ahora, el foco debería estar en la eficiencia.
¿Cómo podría afectar este nuevo escenario a los créditos hipotecarios?
“Para empezar desde ahora operarán con dólar oficial ya no con MEP″, aclara González Rouco. De todas formas, si bien dice que es muy prematuro hacer un análisis, asegura que no se imagina “una situación caótica” para el tipo de cambio. “El MEP -que era el dólar con el que se comparaba con los UVA, la unidad de los créditos- ya estaba por sobre los $1300″, justifica.
Salaya Romera coincide y afirma que si el valor del dólar libre se ubica en torno al cierre del pasado viernes, es decir, un 23% por encima del dólar oficial del mismo día, se generará “certidumbre para los créditos en UVA –pesos- ya otorgados, pero aún no escriturados”.
En otras palabras, el tope establecido en la banda cambiaria genera un alivio concreto porque los pesos del crédito alcanzarán para completar la operación.
Un análisis distinto tienen que hacer quienes están pagando un crédito porque como las cuotas se ajustan por inflación, si el ajuste cambiario impacta en la inflación y en abril sigue aumentando, las cuotas en UVA se encarecerán.
Además, el broker Fabián Achával advierte que el grueso de las operaciones que vemos con crédito hipotecario se están cerrando con las tasas “viejas” y un dólar a $1200 por el rezago que genera el proceso de otorgamiento. Esto significa que aún no se sintieron estos dos impactos negativos: “La suba de tasas y el salto del tipo de cambio de las últimas semanas”.
El impacto de la inflación en los créditos
El viernes de hiperacción sorprendió con una inflación de marzo que cerró con una suba del 3,7%. Y si se toman los tres meses del 2025 acumula un alza del 8,6% y del 55,9% en la comparación interanual, según el INDEC.
Con estos números, quedan lejos las últimas proyecciones de una inflación del 26,6% para el año que pronosticaba el informe de LatinFocus -realizado antes del anuncio del levantamiento del cepo y del dato de inflación de marzo-.
Esa proyección es difícil de cumplir porque en nueve meses, la inflación no debería aumentar más de 1,8% a 2% por mes.
Leandro Molina, director de Zonaprop, reconoce que con estos números el reto es que “las líneas de financiamiento evolucionen hacia sistemas más equilibrados, capaces de mitigar los riesgos inherentes a la inflación persistente y al desfasaje entre salarios y valores inmobiliarios”.
A los números, el fantasma de que un ajuste cambiario pase a los precios es parte del escenario. De todas formas, los economistas no parecen estar preocupados por el impacto que podría tener un aumento del dólar o en la inflación. “Será un chispazo inflacionario”, dijo el economista Hernán Lacunza en el programa que conduce José del Río que se emite por el canal LN+.
“Ese es un efecto en el corto plazo. La salida del cepo hace menos engorrosa la compra de propiedades. Además, permite el ingreso de divisas al país, es decir, que haya más dólares en la economía, y potenciará las inversiones extranjeras”, afirma el economista Juan Manuel Telechea.
En definitiva, en un mercado en el que los bienes raíces están valuados en dólares –pese a que no son exportables, paradoja de esta Argentina-, disponibilidad y certidumbre tendrán efectos muy concretos en el sector inmobiliario.
La salida del cepo y sus efectos en el mercado
1) Aumentarán las ventas y los precios de las propiedades
Siempre una economía sin controles de cambio tiene un mayor volumen de actividad que una con cepo. Mucho más en un sector que opera con dólares. “En los usados, las operaciones mostraban una demanda activa que tomó al dólar como moneda y no está mirando el valor del dólar ni sus vaivenes”, aclara Martín Boquete, director de Toribio Achaval.
Por otra parte, el vínculo entre rentabilidad agropecuaria e inversión inmobiliaria que es histórico anticipa buenos augurios. Por eso, “la liquidación de exportaciones del campo, y un nuevo contexto cambiario más claro, podría canalizarse en inversión inmobiliaria —tanto en tierras como en propiedades urbanas—, generando un círculo virtuoso para el sector”, afirma Salaya Romera.
Fabián Achával complementa que la eliminación del dólar blend -que permitía liquidar un 80% de las divisas provenientes de exportaciones al dólar oficial y el 20% restante al dólar financiero-incentivará a los exportadores a liquidar y los importadores no van a tener incentivos a adelantarlas. “Esto va a generar divisas, lo que estabilizará al tipo de cambio”, afirma.
En definitiva, demanda activa, dueños reticentes a las contraofertas agresivas, absorción de la oferta récord y valores retrasados son las variables que anticipan que no hay margen para que los valores bajen, sobre todo porque en cuatro años, entre 2019 y 2023, cayeron un 24%, y sólo se recuperaron entre 8% y 10%. Es decir, aún están retrasados.
El reacomodamiento de los precios de los inmuebles es tendencia. Las valores de publicación en Zonaprop y Mercado Libre suman 14 meses de suba y aumentos interanuales consecutivos. El relevamiento de Radar Inmobiliario comparte otro indicador que sustenta la “no baja”: los precios de cierre aumentaron casi un 12% en 2024 -más que los de publicación- con porcentajes de negociación que hoy se encuentran por debajo del 2019 y en torno al 5% achicando incluso más en las propiedades de menor ticket. “Aún con la suba, los precios en términos reales están en los niveles del 2006″, afirma Achával.
De cara a lo que viene, Fabián Narváez, titular de la inmobiliaria homónima, aclara que “en 2025 se esperaba un aumento de entre 5% y 6% de los precios. Esta medida lo acelerará, pero levemente, mejorando el ritmo de venta”. Aunque, aclara que no espera efectos “de la noche a la mañana”. “En contextos como el actual, la inversión en inmuebles vuelve a ocupar un rol central: genera apreciación de activos y ofrece seguridad al inversor”, agrega, Ariel Acri, presidente de Saltum Developments. En su caso, ve un renovado interés por activos en desarrollo, donde la variable valor-futuro vuelve a tomar relevancia.
Martín Pinus, de la inmobiliaria que lleva su nombre especializada en propiedades premium, reconoce que “los compradores del segmento premium ya eran capaces de mirar más allá de la coyuntura macro” y anticipa que “este será el segmento más beneficiado, sobre todo aquellas bien ubicadas”. “Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez son barrios que siempre reaccionan bien ante cambios positivos del mercado”, detalla Lisandro de Achaval, director de Achaval Cornejo.
Diego Cazes, director de L. J. Ramos, agrega que ahora la Capital volvió a ser una zona buscada, por lo que “los valores están subiendo, incluso por encima de zona norte”. En números: el último informe de Zonaprop muestra que en zona norte los valores subieron 3,8% en los últimos 12 meses, mientras que en CABA la suba de precios en el mismo período fue de 8,1%, es decir, casi el doble.
Volviendo al análisis del impacto de la macro en los ladrillos, hay que tener en claro que no necesariamente las devaluaciones desmoronan los precios de los inmuebles. Si se analiza lo que pasó con la devaluación del 2018 durante la gestión de Mauricio Macri cuando se contrajo la demanda, los precios bajaron sólo un 2%, en promedio.
La explicación es que en el sector no hay burbuja ni dueños endeudados que necesiten deshacerse de sus propiedades. El argentino lleva en su ADN que refugia sus ahorros en el ladrillo y si no tiene necesidad de vender, espera al ciclo alcista. “La propiedad sigue siendo, en contextos globales de tanta volatilidad,un refugio tangible y un multiplicador de valor a mediano y largo plazo. Pero para poder capturar el ciclo de apreciación hay que moverse con inteligencia y comprar en microzonas estratégicas, ya no se trata solo del barrio”, aclara Marcos Juejati, director de la desarrolladora Northbaires.
2) Habrá más oferta de crédito hipotecario
Si bien hace un año arrancó la máquina del crédito hipotecario en el país y hoy el 20% de las operaciones inmobiliarias se hacen con hipoteca, para sostenerse y potenciarse el sistema financiero local necesita más. No es casual que en los últimos meses 12 de los 24 bancos que ofrecen líneas hayan aumentado las tasas de interés.
La explicación lineal es que, por un lado, hay una gran demanda que creció muy rápido y, por otro, fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos que necesitan herramientas como la titulación de carteras o la securitización, inversores grandes, como son los fondos de retiro o los seguros de pensión para sostenerlo en el largo plazo. Un punto fundamental para lograr que las tasas que hoy rondan entre los 5,5% a 9%, bajen.
3) Aumentará la gente que compra con hipoteca
El ordenamiento macroeconómico con baja inflación y estabilidad en el tipo de cambio genera previsibilidad para los próximos años, con lo cual una persona interesada en pedir un crédito estará más dispuesta a solicitarlo.
Sin embargo, la clave para que el mercado hipotecario se consolide es la recuperación del poder adquisitivo porque la demanda de créditos depende del ingreso disponible. Sin una mejora en los ingresos, el acceso al crédito sigue siendo limitado para muchas familias.
Entre septiembre de 2024 y febrero de 2025, las cuotas de los préstamos aumentaron 15,9%. Leandro Molina, de Zonaprop, reconoce que aun en un entorno de mayor confianza y acceso al crédito, es probable que el incremento salarial no logre acompañar al mismo ritmo la alza en los valores de la propiedad, profundizando la segmentación del mercado. “Más que la inflación, la gente analiza si con su sueldo va a poder pagar la cuota”, insiste González Rouco. Y cuenta que, en 2018 durante el gobierno de Macri, los préstamos se frenaron por la devaluación, no por la inflación.
En números, el poder de compra del salario medido en dólares que analiza Radar Inmobiliario es uno de los indicadores más relevantes para explicar la dinámica del precio de los inmuebles y el impacto de los créditos UVA.
El informe indica que la adquisición de un departamento de 60 m² requirió un esfuerzo igual a 136,2 salarios en enero, un 41,6% menos que un año atrás. Este valor todavía es más bajo que los alcanzados entre 2012 y 2019 cuando el esfuerzo rondaba los 141 salarios. Sin embargo, se encuentra lejos del promedio registrado durante el boom de créditos UVA del 2017-2018 cuando se ubicaba en 110 salarios.
4) El costo de construcción, en dólares, podría acomodarse
Los desarrollos inmobiliarios llevan entre tres y seis años de trabajo, la mayoría de las veces arrancan con unas reglas económicas y terminan con otras. En este sentido, la estabilidad macro siempre es una buena noticia.
Sin embargo, el aumento del costo de construcción en dólares en el último año y medio es uno de los talones de Aquiles del sector y tal vez el punto que genera mayor incertidumbre. Este costo acumula un aumento del 107% desde octubre del 2023 y 52,7% si se analiza solo el 2024, según datos de Zonaprop. Esta disparada de costos complicó a los esquemas financieros de los desarrolladores que negociaron tierra a cambio de metros que hoy le cuestan más caros.
Boquete cree que un acomodamiento del dólar oficial a un valor similar al del contado con liqui podría bajarlo y lograr que las unidades en pozo o en construcción ganen competitividad. Con esta mirada coincide Carlos Spina, director de Argencons, la desarrolladora que creó la marca Quartier: “Si esa leve corrección cambiaria no genera pass throught –inflación y traslado a precios- los valores del pozo se acercarán al usado y se reactivará la industria de la construcción”, analiza y enfatiza en la necesidad de que se ponga en marcha el crédito intermedio para comprar departamentos nuevos o en construcción. “Siempre la incertidumbre frena y la certeza mejora, si se pasa la turbulencia y se estabiliza el valor del dólar se reactivará la demanda”.
Tarasido, de Criba, reconoce que si bien los “argentinos estamos acostumbrados a operar en contextos de crisis”, hay un tema más de fondo que es que el déficit de soluciones de vivienda en la Argentina supera los 3,5 millones pero el foco esta puesto en el mercado AAA por la simple razón que se construye para quienes pueden pagar “casi al contado”. Por eso, reconoce que “la llegada del crédito intermedio da la posibilidad de ampliar la oferta a otros segmentos. El desafío es cómo impactar rápido en los nuevos desarrollos y no solo en el stock”.
“Cuando el dólar aumenta se frenan las operaciones, pero como contrapartida el costo de construcción baja lo que genera un alivio para los desarrolladores”, analiza Miguel Ludmer, presidente de Interwin. Explica que es la situación inversa la que se generó en el último año cuando el dólar se clavó en $1200 y los costos subieron 100% en un año por la inflación. “Este escenario disparó los valores de las unidades en pozo porque se manejan con los costos de reposición -cuánto va a costar construir el mismo metro cuadrado-”, agrega.
Gerardo Azcuy, titular de la desarrolladora homónima con ocho proyectos en marcha, explica que en un contexto de altísima inflación y dólar quieto en “los últimos 15 meses los salarios se recuperaron fuerte encareciendo los costos de obra en dólares. Mientras que los materiales y equipamientos, que por cobertura habían subido muchísimo, están comenzando a acomodarse hacia abajo”, analiza.
De todas formas, da un dato que sorprende: durante estos meses de turbulencia, el mercado acompañó fuertemente esta industria produciéndose un récord de ventas que no se veía desde hace muchos años. Azcuy lo explica por un nuevo clima positivo de negocios, que destraba toda una demanda retenida que se vuelca a cerrar operaciones, acompañado de un consenso de que los precios del metro cuadrado se recuperarán fuertemente en los próximos meses.
Desde la CEDU, también son optimistas: “Si la apertura del mercado cambiario viene acompañada por baja de inflación y competitividad en insumos, puede mejorar significativamente la ecuación de costos para los desarrolladores”, afirma Vázquez.
En la misma línea, Narváez agrega que “el cambio propuesto genera mayor previsibilidad, por ende, mejora la planificación reduciendo costos”.
Por caso, Luciano Farez, presidente de la constructora Felanix explica que cuando hay reglas claras, los desarrolladores activan proyectos con mayor convicción y los proveedores recuperan previsibilidad para planificar producción, costos y logística. “Eso nos permite armar planes de obra más realistas y sostenibles”, agrega.
Ahora bien, la clave para entender lo que viene es analizar la evolución del dólar en relación a la inflación: si esta última aumenta a ritmo moderado pero por debajo del ajuste cambiario seguirá habiendo un desfasaje y construir será caro en dólares, mientras que si suben en la misma línea, también, porque el costo de construcción en la moneda americana viene atrasado. “La única salida para que se corrija esto sería que el dólar aumente sobre la inflación”, sintetiza Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
5) Los inversores extranjeros podrían empezar a mirar al ladrillo argentino
La salida del cepo puede, en el largo plazo, lograr más financiamiento del exterior a las grandes empresas de desarrolladores o la posibilidad de asociarse con compañías de otros países.
“Hay sectores de la economía, como la minería, que estaban esperando la salida del cepo para invertir. En el caso del real estate, no existe ese apuro, pero se trata de un sector muy chico, con un potencial de crecimiento enorme y en el que la eliminación de la restricción cambiaria podría abrir las puertas para recorrer ese camino”, agrega González Rouco. Martín Boquete, de Toribio Achaval, aclara que, si bien el levantamiento del cepo es un paso importante, “es clave la imagen institucional de la Argentina en el mundo para dar garantía de que en el futuro las reglas económicas se van a mantener”.
Spina cree que muchos están esperando “las elecciones de medio término y que se consolide el plan”.
Reducir el riesgo país también será clave como imán. “Debería rondar los 300-350 puntos básicos, una meta lejana”, cuantifica Salaya Romera y afirma que los fondos institucionales o particulares del exterior que se anticipen serán los grandes ganadores. ¿La razón? Las propiedades en la Argentina están “baratas” no sólo en comparación con el mundo sino también con la región.
El último relevamiento inmobiliario de América Latina (RIAL) que realizan en conjunto Di Tella y Zonaprop, detalla que con un valor promedio de US$2450/m², Buenos Aires ocupa el cuarto lugar en el ranking de las ciudades más caras. Lo encabeza Montevideo con un metro cuadrado a US$3454, secundado por la ciudad de México (US$2706/m²), y Monterrey, también en el país azteca (US$2561/m²).
Un dato no menor es que en el último tiempo arrancó un incipiente interés de extranjeros por comprar propiedades en el país. De hecho, hace pocos días en el lanzamiento de un proyecto de US$75 millones de inversión en pleno Palermo, se comentaba el interés de fondos chinos por el ladrillo local. “Dicen que ven en la Argentina, la China de los 80”, afirmaban los empresarios.
También miran oportunidades concretas. Los desarrolladores del emprendimiento ubicado en Palermo reconocían que venezolanos, americanos e indios habían adquirido las unidades de mayor ticket que rondan los US$650.000.
Y como si fuera poco, hace unos días el grupo brasileño Safra, uno de los principales players del mercado de ese país, anunció su primer emprendimiento en la Argentina: una torre de US$200 millones de inversión diseñada por Norman Foster en la zona de Catalinas.
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