Las 10 acciones que te llevarán a cumplir el sueño de ser dueño de tu casa, según un experto del mercado inmobiliario
El autor del libro “Cómo ser dueño en Argentina y no morir en el intento”, detalla tips para tener en cuenta antes de pensar en comprarse una propiedad
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Juan Manuel Tapiola
En un país donde el acceso a la vivienda propia muchas veces parece un privilegio reservado a pocos, miles de personas siguen soñando con dejar el alquiler atrás y convertirse en dueños de su hogar. Sin embargo, más allá de las condiciones económicas, muchas veces lo que frena ese sueño no son los números, sino las creencias limitantes.
Tras acompañar a más de 4000 personas en el camino hacia la casa propia, publiqué el libro Cómo ser dueño en Argentina y no morir en el intento, una guía práctica para mostrar que, incluso en contextos adversos, es posible alcanzar ese objetivo. No con fórmulas mágicas, sino con planificación, enfoque y herramientas concretas.
Aquí, un resumen de los 10 principios fundamentales que desarrollamos en el libro, para que puedas empezar a diseñar tu propio camino hacia la propiedad.
1. Rompé con la barrera mental
El punto de partida no es económico, es psicológico. Muchas personas cargan con la idea, casi instalada culturalmente, de que ser dueño es un lujo reservado para pocos. Sin embargo, ese pensamiento es una profecía autocumplida: si creés que no podés, no vas a buscar alternativas. Ser dueño es, ante todo, una decisión. Cuando cambiás la creencia de “esto no es para mí” por “quiero lograrlo y voy a buscar cómo”, empezás a ver oportunidades donde antes solo veías trabas. El cambio comienza por dentro.
2. Definí con claridad tu propiedad soñada
Uno de los errores más comunes es tener un deseo vago: “quiero un dos ambientes”. Pero ¿dónde? ¿De cuántos metros? ¿Qué tipo de luz querés? ¿Con cochera o sin? ¿En qué piso? ¿Qué servicios necesitás cerca? Bajar el sueño a detalles concretos permite hacer una búsqueda más eficiente y planificada. También te ayuda a tomar decisiones más alineadas con tus verdaderas necesidades, evitando desilusiones o impulsos mal dirigidos. El que sabe lo que quiere, lo encuentra más rápido.
3. Considerá una “propiedad puente”
La propiedad soñada no siempre está al alcance inmediato. Pero eso no significa que debas resignarte o seguir alquilando eternamente. En muchos casos, avanzar hacia una primera propiedad más pequeña, más alejada o más accesible puede ser una excelente jugada. Es lo que llamo una propiedad puente: un bien que te permite empezar a construir patrimonio, dejar de tirar dinero en alquiler y mejorar tu posición financiera y crediticia para luego sí, dar el salto a tu objetivo final. Comprar algo hoy, aunque no sea ideal, puede acercarte más a lo que querés mañana.
4. Eliminá los gastos hormiga
Ahorrar no es una tarea heroica, es una decisión cotidiana. Muchas veces no se trata de ganar más, sino de gastar mejor. El delivery diario, las suscripciones que no usás, las compras impulsivas: todo eso suma. Eliminar o reducir estos gastos hormiga y destinar ese dinero al fondo para la propiedad puede tener un impacto enorme en el tiempo. Además, ordenar tus ingresos y egresos te permite entender tu verdadera capacidad de pago y planificar con realismo. La disciplina financiera es una aliada poderosa cuando se trata de avanzar hacia la casa propia.
5. Evitá los errores clásicos
El libro detalla 10 errores frecuentes que sabotean el objetivo de ser dueño. Algunos de los más peligrosos: no saber lo que querés, no revisar tu capacidad financiera real, no contar con asesoramiento legal, dejarte llevar por el entusiasmo y firmar sin entender los riesgos, o caer en planes que parecen accesibles pero son financieramente insostenibles. Anticiparse a estos errores, conocerlos y evitarlos puede ahorrarte frustraciones, tiempo y mucho dinero. A veces, no avanzar es mejor que avanzar mal.
6. Buscá alternativas de financiación más allá de los bancos
En la Argentina, el acceso al crédito bancario tradicional está casi cerrado para la mayoría. Pero eso no significa que no haya opciones. Hoy existen desarrolladoras que ofrecen planes de financiación directa en pesos, cuotas al pozo sin intermediación bancaria, acuerdos con constructoras que permiten pagar mientras se construye y fideicomisos con cuotas mensuales accesibles. El secreto está en buscar, comparar, preguntar. Y en algunos casos, animarse a lo nuevo. No todas las soluciones vienen del banco.
7. Aprendé a negociar (aunque no seas experto)
Muchas personas creen que no tienen poder de negociación, especialmente si están comprando por primera vez. Pero eso no es cierto. La negociación no es un talento innato, es una habilidad que se aprende. Saber cuándo hacer una contraoferta, cómo plantear una reserva condicionada, qué decir en una visita o cómo detectar señales de interés del vendedor puede marcar una diferencia de millones de pesos. Negociar bien es una de las herramientas más poderosas para maximizar tus recursos y cerrar operaciones convenientes.
8. Es posible comprar con pocos ahorros
Uno de los mitos más fuertes es que “necesitás mucho capital para comprar”. Si bien contar con dinero ahorrado siempre ayuda, no es condición excluyente. Existen proyectos que te permiten entrar con un porcentaje bajo (a veces del 5% o 10%) y pagar el resto en cuotas mensuales. Lo que importa es tener constancia y visión a largo plazo. Muchos de mis asesorados comenzaron con muy poco y hoy ya tienen su propiedad. Lo esencial es comprometerse con el proceso.
9. Protegete legal e impositivamente
Comprar una propiedad implica firmar contratos, asumir obligaciones y pagar impuestos. En este terreno, la desinformación puede ser muy costosa. Contar con un abogado propio o un escribano independiente, revisar con lupa cada documento, entender qué impuestos te corresponden (y cuáles no), conocer los beneficios del régimen de “bien de familia” o entender cómo declarar tu compra puede hacerte ahorrar mucho dinero y evitarte complicaciones futuras. Ser propietario también es aprender a cuidar lo que estás construyendo.
10. Pensá como inversor, viví como dueño
Comprar tu casa no solo es un acto emocional: es también una decisión patrimonial. Una propiedad bien comprada no solo te da un hogar, sino que puede generar ingresos (alquilar una parte, por ejemplo), protegerte de la inflación, darte respaldo en momentos difíciles y ser el inicio de un camino de inversión más grande. Cuando dejás de pensar solo como habitante y empezás a pensar como inversor, entendés que cada ladrillo es también una oportunidad de construir estabilidad, libertad y futuro.
No existe una única manera de llegar a la casa propia. En el libro enumero más de 20 caminos posibles: desde créditos al pozo y fideicomisos hasta preventas, propiedades puente o cuotas con constructoras. Lo importante es saber que el sueño es posible.
Convertirse en dueño en la Argentina no es un privilegio inalcanzable: es una construcción, paso a paso, decisión a decisión. Y como todo lo importante en la vida, empieza por creer que se puede.
(*) El autor es fundador del Grupo Terravinci (especializado en desarrollos inmobiliarios), escribió el libro “Cómo ser dueño en Argentina y no morir en el intento” y tiene un espacio gratuito en redes sociales llamado Consultorio de Dueños, donde responde consultas en vivo y acompaña a quienes quieren empezar este camino.
Por Juan Manuel Tapiola
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