Los atajos para comprar un departamento en cuotas sin sacar un crédito hipotecario
Los desarrolladores y fondos salen a ofrecer financiamiento propio: cómo son los esquemas
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LA NACIONCandela Contreras
En la Argentina, acceder a un crédito hipotecario para comprar vivienda sigue siendo, en muchos casos, una situación cada vez más cuesta arriba. Y cuando se trata de departamentos a estrenar o en pozo el problema es aún mayor: el sistema financiero tradicional, basado en préstamos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), los deja afuera.
¿La razón? Los créditos hipotecarios necesitan una escritura para constituir la hipoteca. Sin ese respaldo legal, el banco no presta dinero. Por eso, los UVA terminan concentrándose en propiedades usadas que ya están escrituradas. Es decir que el stock en pozo y nuevo queda fuera del radar crediticio.
También hay un factor que marca una diferencia clave entre ambos mercados: el costo de construcción sigue en alza, pero los precios de las unidades a estrenar no acompañaron ese ritmo, por lo que hoy hay oportunidades concretas de comprar por debajo del costo de reposición.
Además, a diferencia de los desarrollos en pozo, que implican por lo menos tres años de espera, el departamento a estrenar tiene una ventaja clave: la mudanza es de inmediato. En paralelo, muchos de estos proyectos se construyeron entre 2017 y 2018, con costos significativamente más bajos que los actuales.
Hoy, el valor del metro cuadrado en pozo puede costar entre US$2500 y US$3000 y hay unidades nuevas que se comercializan por debajo de ese valor. Una anomalía de mercado que no suele durar demasiado. Es más, si se toma el valor de publicación promedio relevado, la diferencia entre ambas opciones es clave: US$2934/m² para los departamentos a estrenar, y US$3095/m² para los en pozo, de acuerdo al último relevamiento de Zonaprop.
El dato de fondo es que el crédito hipotecario en la Argentina todavía no logra adaptarse al producto “nuevo”. La consecuencia es una distorsión: hay demanda, hay oferta, pero falta la posibilidad bancaria.
Mientras tanto, desarrolladores y compañías financieras empiezan a ocupar ese lugar con esquemas propios que marcan una tendencia.
Cómo comprar un departamento a estrenar con financiación
Una de las compañías que vio una oportunidad en este contexto fue Allaria, que a través de su división inmobiliaria diseñó un esquema de financiamiento propio para unidades a estrenar.
“Es una solución para un problema que el mercado todavía no resolvió”, resume Nacho Viñas, CEO de Allaria Real Estate.
El modelo combina lógica hipotecaria con flexibilidad privada en dólares y ofrece dos esquemas: financiación de hasta el 60% a 12 años, con una tasa del 9,75% anual o de hasta el 40% a 8 años, con una tasa del 8,5% anual.
Viñas cuenta que las cuotas son fijas en dólares durante todo el plazo. Al inicio, se paga más interés que capital (sistema francés); con el tiempo, esa relación se invierte. Y, un dato clave es que no hay costos de precancelación.
Las condiciones para acceder son:
- demostrar ingresos (últimos tres recibos de sueldo o facturación si se es monotributista)
- que la relación cuota-ingreso sea del 40%
El proceso es directo:
- el comprador elige la unidad
- firma el boleto con financiación
- empieza a pagar.
- la posesión es inmediata, aun cuando la propiedad todavía no esté escriturada
- la hipoteca se constituye más adelante sobre la escritura cuando sea oficializada
La posibilidad hoy se centra en proyectos particulares:
- Distrito Quartier Puerto Retiro, con 120 unidades disponibles
- Prima Caballito, con 60 unidades, con valores que arrancan en torno a los US$2300/m² y promedian entre US$2800/m² y US$3000/m²
El target es claro: clase media con capacidad de pago, pero sin acceso a crédito bancario. “La clase alta no necesita financiamiento; esto apunta a ampliar el mercado y acelerar ventas”, explica Viñas.
Además, para Viñas hay un factor macro que juega a favor: “Quienes tienen ingresos dolarizados o activos en dólares pueden prever con precisión el flujo de pagos, algo que no ocurre con los créditos en pesos atados a inflación”.
Financiación a medida
Otra empresa que avanza en esta línea es la constructora Criba, que tiene planes de financiación directa con una lógica más flexible y segmentada según el proyecto.
“Buscamos que cada cliente encuentre un esquema acorde a su capacidad”, señala Manuel Valdez, director comercial de la firma.
Las opciones van desde 12 hasta 120 cuotas, con anticipos del 30% al 40%. La financiación aplica a distintos desarrollos:
- Hasta 120 cuotas en Boreas Almagro y Vesta, un proyecto ubicado en Mendoza.
- Hasta 60 cuotas en Boreas Boedo y Pasionaria San Isidro
- Esquemas especiales en proyectos premium como Quartier Lacroze y Ánima Domi
Los tickets son amplios: parten desde los US$92.000 y pueden llegar hasta los US$900.000, dependiendo del desarrollo.
En algunos casos, incluso, se puede avanzar con la escrituración mientras continúa el plan de pagos, un híbrido entre financiación privada y crédito hipotecario tradicional.
En proyectos como Huego 475, que la constructora desarrolló junto a Consultatio, de Eduardo Costantini, hay acuerdos con bancos que permiten sostener condiciones similares a las hipotecarias hasta el momento de la escritura.
En pesos hasta 30 años
A diferencia de los esquemas anteriores, la desarrolladora Spazios tiene otra lógica: plazos más largos y financiamiento en pesos o dólares, tanto para unidades en pozo como para las terminadas.
Según detalló Juan Manuel Tapiola, CEO de la empresa, ofrece financiación de hasta 360 cuotas (30 años) en pesos ajustados por el índice CAC (el que sigue la evolución del costo de la construcción) o planes en dólares de hasta 72 cuotas (6 años).
En este caso, las condiciones para acceder son:
- abonar un anticipo del 30% (que sería alrededor de US$25.000)
- el saldo se financia en cuotas, que pueden ser menores según el plan elegido, con esos plazos como techo
En cuanto a los requisitos, el punto clave es la demostración de ingresos: la cuota no debería superar la capacidad de pago del comprador. A eso se suma, en unidades terminadas, un costo adicional cercano al 2% vinculado al mobiliario y terminaciones incorporadas.
Hoy hay unidades listas para habitar en proyectos como Mediterráneo, Garden, Alpes, los tres en Caseros; Eclipse y Palms (Santos Lugares); Jazz (Sáenz Peña), Royale (Martin Coronado) y Golf (Villa Raffo). Con valores que se ubican, en promedio, en los US$2500/m²: desde US$2200/m² (Jazz) y hasta unos US$2700/m² (Palms).
Al igual que las opciones de los demás desarrolladores, el comprador puede ingresar al inmueble con el boleto al pagar el anticipo. La escritura llega después (generalmente en un plazo de alrededor de un año y medio) momento en el que se constituye la hipoteca como garantía.
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