Los datos que reflejan las señales que está dando el mercado inmobiliario: cómo entenderlos y qué dicen

El mercado inmobiliario porteño está atravesando un punto de inflexión. Después de varios años de ajuste y retracción, los precios se estabilizan, las escrituras no caen y los bancos comienzan a mover nuevamente la aguja del crédito hipotecario. Según el Index que todos los meses realiza Zonaprop, en octubre, el valor promedio de los departamentos en CABA se ubica en los US$2449/m², este dato casi no registra cambios en la variación mensual pero sí un incremento del 5,5% en el análisis interanual, marcando el primer ciclo de suba sostenida en siete años. Los departamentos en pozo lideran la suba con un aumento interanual del 8,3 %, seguidos por las unidades a estrenar (+5,2 %) y los usados (+3,3 %), con una brecha del 31%, la más alta desde 2015.

Por otra parte, la señal más alentadora que llega desde el sistema financiero es que en noviembre algunos bancos privados modificaron sus tasas hipotecarias UVA. Por ejemplo, el ICBC bajó su tasa nominal a 1% anual para clientes con acreditación de haberes (antes era del13 %). En paralelo, el Banco de la Nación Argentina aumentó su tasa para créditos UVA de vivienda única del 4,5 % al 6% TNA, siendo la primera suba desde su relanzamiento. Aun así, sigue ofreciendo la tasa más baja del mercado y concentra más del 40 % del total de préstamos. Esta dualidad —bajas selectivas en privados y suba moderada en la banca pública— muestra un sistema que se reacomoda. Los privados buscan ganar cuota de mercado, mientras el sector público ajusta hacia una referencia más sostenible. Esto sucede en un país como la Argentina que parte de un piso histórico: el stock de créditos hipotecarios equivale a apenas 0,2% del PBI, frente a un promedio regional de 5–10% y el 30% de Chile. Esto muestra el enorme potencial que tiene el sector si la estabilidad macroeconómica se sostiene y los bancos logran ampliar la base de acceso al crédito.

Qué pasa con las retasaciones

A la hora de analizar el “realismo” de los precios, hay que mirar la dinámica de las retasaciones: hay menos, lo que indica que hay confianza. Según el Index, solo el 25% de los avisos fue retasado a la baja en octubre, con un descuento promedio del 6%, frente al 37% de 2020 y reducciones del 8,4%. Esto refleja un mercado más realista, donde los valores de publicación se acercan más al precio de cierre y las operaciones se concretan con mayor agilidad.

Cuánto cuesta construir

El costo de construcción muestra señales de baja: en dólares cayó 1,5% mensual en octubre, aunque sigue 26% por encima del promedio histórico 2012–2024 y casi tres veces los mínimos de 2020. Esta moderación, junto con una brecha cambiaria contenida, empieza a reactivar proyectos que habían quedado en pausa y mejora la previsibilidad para los desarrolladores.

Por último, la normalización del mercado de los alquileres está en marcha. La oferta de alquiler se triplicó desde el mínimo de 2023, mientras que los precios acumulan una suba del 29,8% en 2025 (+2,4% en octubre). La renta bruta promedio ronda el 4,8% anual, con picos del 8,5% en Lugano y 7,4% en Nueva Pompeya. Esto confirma una tendencia de mayor equilibrio entre oferta y demanda.

En definitiva, no se trata de un boom, sino de un reacomodamiento sano. Si la competencia entre bancos se consolida y la inflación continúa bajando, el crédito hipotecario podría volver a tener un rol protagónico en 2026. Por primera vez en años, los datos y las percepciones comienzan a alinearse. Y cuando eso ocurre, el ladrillo vuelve a ser motor de crecimiento.

El autor es director de Zonaprop/Quinto Andar

Por Leandro Molina

• Real Estate
• Créditos hipotecarios

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