Pensar en mudarse y mejorar la calidad de vida: cuánto cuesta comprar un ambiente más
En términos económicos o de precios, dependerá mucho la diferencia de ubicación y el entorno que se busque
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PARA LA NACIONSilvina Vitale
Quienes buscan ampliarse y dar un pequeño salto en metros, tienen que tener en cuenta varios aspectos a la hora de hacer el cálculo del valor que implicará pasar a un departamento más grande. Ya sea que pasen de un ambiente a dos, de dos a tres o de tres a cuatro, la diferencia que necesitan estará determinada no solo por la cantidad de m² extra sino también por factores como ubicación -si es en el mismo barrio o no-, acceso al transporte, características del edificio como antigüedad, estado, luminosidad, amenities.
El mudarse a una vivienda con un ambiente más puede representar un cambio significativo para ganar comodidad y un mayor bienestar. En ese sentido, según asegura Diego Lo Nigro, CEO y Co- Founder de TGR Gestión Inmobiliaria, un ambiente más puede representar un upgrade en la calidad de vida de la familia que se muda.
“En términos económicos o de precios, dependerá mucho la diferencia de ubicación y el entorno que se busque. Por ejemplo, si quien se muda lo hace para sumar ambientes y mejorar zona o si solo desea mayor espacio y permanecer en el mismo barrio”, señala el inmobiliario.
Si se trata de mantener zona y buscar un ambiente más, la atención debe ponerse en el entorno directo de la propiedad: aspecto y movimiento que tenga la cuadra en cuestión, conectividad con transporte público, comercios cercanos y avenidas y calles principales.
Mientras que en el caso de quienes, además de sumar un ambiente, pretenden cambiar la localidad de vivienda, es fundamental tener en cuenta el entorno indirecto “como sub barrios periféricos; conocer qué hay cerca, cómo se organizará la vida familiar en función a la nueva ubicación, la distancia desde y hasta las escuelas, trabajos, espacios de recreación”, dice Lo Nigro.
Al momento de hacer el cálculo de cuánto va a costarnos mudarnos a un ambiente más, para Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, el salto de una tipología a la siguiente no resulta de un cálculo directo o una fórmula matemática porque más allá de los metros que se suman hay que tener en cuenta que la gente está dispuesta a pagar hasta un techo por determinada tipología.
“Para explicarlo hay que entender varias cuestiones, por un lado, la que está ligada más a lo técnico, a la arquitectura donde, por ejemplo, un dormitorio en unidades a estrenar suele rondar los 8 a 10 m² y en edificios más antiguos hasta 16 m² en promedio. Cuando traducimos estos metros en dólares, no suele darse una relación directamente proporcional al aumento del precio por tipología”, explica y añade: “No siempre es una regla de tres simple en el sentido de considerar que si tengo tantos metros y en la zona el metro cuadrado vale US$3000, lo multiplico y obtengo el valor. Por ejemplo, si tengo un monoambiente de 30 m², entonces la diferencia es US$90.000. Pero si el monoambiente es de 100 m² no va a valer US$300.000 porque la gente está dispuesta a pagar por una determinada tipología hasta un tope de dinero”, aclara el director de Lepore.
Cómo calcular el valor
Para Walger, también es necesario considerar que, al momento de diseñar, el arquitecto debe cumplir con requisitos de superficies mínimas que exige el código de edificación. “Hay metros cuadrados necesarios, como ser la circulación de un pasillo, que hacen a la funcionalidad para poder distribuir bien la unidad y que se suman al pasar de una tipología a otra”, señala.
El ejemplo que da el director de Lepore es que si vivimos en un monoambiente de 32 m² y queremos cambiar a un dos ambiente de 45 m² existe una diferencia de 13 m² (10 m² propios del dormitorio y el resto de circulación) que serían alrededor de un 40% más de metros cuadrados. “También a medida que aumenta la cantidad de dormitorios se incrementa el número de habitantes de la unidad. Por ende, demanda otras comodidades, como ser un baño completo extra. Entonces, ya no se trata simplemente de sumar los metros cuadrados del dormitorio, sino que implica la superficie de un baño completo que ronda los 3,50 a 4 m² promedio”, sostiene.
Mientras que en el caso de un departamento de tres ambientes de 65 m² con un baño completo donde podría vivir una pareja con dos hijos, la búsqueda puede estar dirigida a un dormitorio extra para que cada uno de ellos tenga su espacio. “En este caso, esta necesidad también demandará un baño completo para cubrir las necesidades básicas de uso por acciones superpuestas, como el uso del baño a la mañana antes de salir los padres a trabajar y los chicos al colegio. Entonces decimos que un cuatro ambientes demanda dos baños completos y, en este sentido, el saldo en superficie ya no sólo es la del dormitorio extra, sino que se le suma la circulación y un baño completo adicional”, dice Walger.
Coincide Mateo García, director residencial de Toribio Achával, en que hay que tener en cuenta que, al incrementar metros, los ambientes generales empiezan a sumar nuevas dimensiones. “No es solo sumar m² de dormitorios, se le suman baños, pasillos y metros de circulación general que también afectan a la ecuación”, asegura.
Según Walger, al momento de pensar en mudarnos a un ambiente más, un cálculo estimado para hacer ese “salto”, que sería el valor de mi propiedad más un 25% a 30%, siempre y cuando se trate del mismo barrio. “La diferencia en ese porcentual variará en las características puntuales de la unidad o del edificio si es que contara con amenities o si cambiamos de barrio”, agrega.
Siempre hay que tener en cuenta la relación de superficies promedio ligadas a cada tipología: estudio (de 20 a 25 m²), un ambiente ( de 30 a 36 m²), un ambiente y medio divisible ( de 38 a 42 m²), dos ambientes ( de 45 a 55 m²), tres ambientes de (65 a 80 m²), cuatro ambientes (de 95 a 120 m²).
“Como tip o guía al comprar una unidad podríamos decir que es importante que haya una relación de la tipología, ya sean uno, dos tres, o cuatro ambientes, con la superficie, y que ésta sea acorde a la media que el mercado ofrece para preservar la inversión que uno va a realizar”, destaca Walger.
Por su parte, el director residencial de Toribio Achavál, recuerda que a medida que el salto de ambientes es más alto implica una inversión proporcionalmente menor porque el valor del m² en superficies más grandes tiende a licuarse. “Hay que intentar maximizar la ecuación entre inversión económica y aumento de metros cuadrados. Buscar comprar más m² útiles, el plano o planta del inmueble es clave para analizar y poder entender que tipo de m“ estoy comprando”, recomienda García. Además, advierte que al m² lo afectan muchas variables, pero para simplificar “si pasamos de un monoambiente a un dos ambientes, estimamos que el valor debería ser un porcentaje que ronda entre un 30% a 35% más. A medida que incremento metros con tipologías más grandes (de tres a cuatro y de cuatro a cinco) ese porcentaje comienza a disminuir”, sostiene.
Mientras que, para Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, al calcular cuánto vale un ambiente más hay que considerar si la categoría del edificio, antigüedad, ubicación, estado, luminosidad, son coincidentes.
El cálculo también se realiza por relevancia y “por citar un ejemplo de importancia, el dormitorio de un dos ambientes tiene mayor relevancia que el segundo dormitorio de un tres ambientes y éste a su vez tiene mayor relevancia que el tercer dormitorio de un cuatro ambientes”. Para Rodríguez, lo principal a tener en cuenta es: ubicación, calidad constructiva, estado y mantenimiento del edificio, luminosidad, vista y distribución de los m² que el inmueble posee debido a que estas características son inmodificables.
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