Precios de las propiedades: las zonas en las que más subieron y la brecha que existe entre un dos y un tres ambientes
La ciudad de Buenos Aires continúa siendo la ciudad menos accesible, según el relevamiento
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Aunque el 2026 recién comienza, para anticipar el rumbo del mercado inmobiliario durante este año es clave analizar el desempeño del año anterior: la evolución de los precios de las propiedades, las tipologías más demandadas y el estado de las unidades.
Diego Cazes, director de LJ Ramos, califica con un “6,5 sobre 10″ al año que se fue y reconoce que el ritmo ideal todavía se percibe lejano. Para Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, 2025 fue necesario para reordenar el nuevo esquema de costos y consolidar el financiamiento.
En números, en la Ciudad de Buenos Aires, el metro cuadrado aumentó un 5,56% interanual, al pasar de US$2321 en noviembre de 2024 a US$2450 en noviembre de 2025. Aunque estos valores posicionan a CABA como la ciudad mas cara para comprar, no lidera el ranking de subas, según el balance de Zonaprop hasta noviembre de 2025.
Córdoba se ubica como una de las ciudades en la que las propiedades más aumentaron de precio: el metro cuadrado pasó de US$1284 a US$1443, lo que representa un aumento del 12,40% interanual. A pesar de esta suba, continúa siendo la plaza más accesible entre las ciudades relevadas, comprar un departamento es un 70% más económico que CABA.
Rosario encabeza el ranking de incrementos, con una suba del 14,10% interanual: en 2024 su valor era de US$1538/m2 y en 2025 de US$1755/m2.
En el Gran Buenos Aires también se observan fuertes contrastes. En la zona norte de la Provincia de Buenos Aires, el metro cuadrado aumentó un 6,6%, de US$2223/m2 a US$2369/m2. En cambio, en el oeste-sur, el incremento fue del 2,10% al pasar de US$1605 a US$1638. En comparación, la primera es un 11,4% más cara y registró una suba interanual 4,5% mayor.
La brecha entre los departamentos de dos y tres ambientes
Durante 2025, zona norte fue el mercado que tuvo mayor diferencia de precio entre un departamento de dos y uno de tres ambientes: casi US$60.000. Una unidad funcional de dos ambientes promedia los US$116.749, mientras que una de tres alcanza los US$176.576.
Le sigue la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con una brecha cercana a los US$50.000: un departamento de dos ambientes se ubica en US$129.505, y uno de tres ambientes en US$178.855.
Rosario presenta una diferencia similar, de US$48.767, aunque con valores aproximadamente 25% más bajos: US$87.159 para un dos ambientes, y US$135.926 para un tres ambientes,
En la zona oeste-sur del Gran Buenos Aires, la brecha es de US$34.547: los departamentos de dos ambientes promedian US$82.863, y los de tres US$117.410.
Por último, Córdoba, que además de registrar los precios más bajos, tiene la menor diferencia entre tipologías: US$24.607, menos de la mitad de la brecha observada en el GBA norte. El valor de un dos ambientes en esta ciudad es de US$78.146, y de un tres ambientes US$102.753.
“A nivel nacional, todas las ciudades relevadas registran un comportamiento positivo dentro del mercado de compraventa. Luego de años con precios a la baja, hay una recuperación constante dentro del sector, impulsado en gran medida por créditos hipotecarios”, aseguró Leandro Molina, country manager de Zonaprop.
¿Pozo, a estrenar o usado?
En 2025, el segmento de pozo acumuló un incremento del 9,13% y el valor del metro cuadrado se ubicó en US$3056, según el último reporte de Zonaprop de CABA.
Este aumento posicionó a los departamentos en pozo como los más caros del sector y los departamentos a estrenar como los segundos en el ranking de precios (US$2906 /m2). “La lógica histórica se invirtió y el valor para la compra de una propiedad a estrenar es más económico que una en pozo”, analiza Molina, de Zonaprop y detalla que la diferencia de valor de venta entre los departamentos a estrenar y los de pozo se ubica en un 5%, a favor de la unidad terminada. En noviembre de 2023, esa brecha era de un 4%, y las unidades terminadas, las más caras. En cambio, el valor de los usados se ubica en US$2210, es decir un 28,38% menos que una unidad en pozo y un 24% menos que una usada.
En las otras ubicaciones analizadas se observa una tendencia similar: las unidades de pozo se presentan como las más caras, seguidas por las que son a estrenar y por último las usadas. Sin embargo, en Rosario sucede algo curioso: la diferencia entre el valor a estrenar y de pozo es casi nula, de solamente un dólar : el valor a estrenar es de US$1928, y el de pozo US$1929.
LA NACION
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