Propiedades: casi nueve de cada diez personas planea mudarse el año que viene
Del 88% de argentinos que planea empacar su casa en cajas y cambiar de vivienda en el próximo año, el 57% son inquilinos y el 55% reconoce que se va a mudar a un inmueble alquilado; los desafíos del mercado de viviendas
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En la Argentina, más de la mitad de la gente no está cómoda con su situación de vivienda y casi 9 de cada 10 personas tiene pensado mudarse en los próximos 12 meses. El dato surge de un reciente informe elaborado por Zonaprop, que realizó un relevamiento sobre las preferencias de vivienda en distintos países de la región.
Un mal momento para alquilar
Del 88% de argentinos que planea empacar su casa en cajas y cambiar de vivienda en el próximo año, el 57% son inquilinos y de ese porcentaje el 55% reconoce que se va a mudar a un inmueble alquilado. Este segmento se enfrenta en un mercado en plena crisis, con una oferta casi inexistente y competitiva, precios altos y una lista larga de requisitos para arrancar un contrato.
Estos obstáculos son reconocidos por los mismos encuestados, que hicieron un ranking de las dificultades que deberán atravesar para mudarse:
- El precio de los alquileres (61%). En junio, alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires promedió los $158.328 mensuales. Solo en el sexto mes del año, el precio de mercado de las unidades dedicadas a la renta aumentó un 11,2% y por segundo mes consecutivo marcó un récord de incremento mensual desde el inicio de la serie (marzo 2012). Si se analizan las subas en lo que va del 2023, el precio de los alquileres acumulan un alza de 70,4%, casi el doble del incremento que registraron en el primer trimestre del año pasado (37,7%).
- La falta de oferta (60%). En una ciudad de más de tres millones de habitantes, desde el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) estiman que hay apenas 1000 departamentos que se ofrecen para alquilar bajo contratos tradicionales, cifra que en condiciones normales del pasado promediaba los 6000 al mes.
- La falta de previsibilidad con los aumentos (27%). Los contratos firmados bajo la ley de alquileres (2020) se actualizan anualmente en base a un índice elaborado por el Banco Central, calculado en partes iguales en base a la inflación y los sueldos. El problema nace en el crecimiento galopante de la inflación, cuyo ritmo desenfrenado no le permite saber ni a los inquilinos ni a los propietarios cuánto van a pagar o cobrar al año siguiente.
- La dificultad a la hora de conseguir garantías propietarias (23%). Según el IVC, a seis de cada 10 inquilinos en la ciudad se les solicitó contar con garantía propietaria, siendo esta la forma de garantía más común. Esto representa una barrera importante para quienes no tienen familiares o conocidos propietarios que puedan fiar su propiedad en caso del incumplimiento del pago del alquiler. Sin embargo, en la ciudad existen programas para utilizar seguros de caución, una alternativa para la garantía, y acceder a ellos con un 70% bonificado en alquileres de hasta 654 UVAs ($186.376).
- La situación económica en general (26%). La inflación de junio fue de 6% y alcanzó un 115,6% en 12 meses.
Más allá de los aspectos destacados por los encuestados, hay otras sombras que oscurecen el mercado locativo. Uno de ellos puede ser la dolarización de los avisos. Si bien no es legal hacer un contrato de alquiler de vivienda en dólares, la escasez del mercado y la inflación que deprecia la rentabilidad de las unidades incita a los propietarios a publicar sus inmuebles en dólares. Tal es así que el 60% de los departamentos en la ciudad están publicados en esa moneda, según Zonaprop. Los inquilinos, cuyos sueldos no están dolarizados, deben enfrentar altísimos precios de alquiler.
Por otro lado, muchos propietarios se rehúsan a renovar los contratos. “Los propietarios que tienen que renovar o iniciar contratos nuevos prefieren no hacerlo y dejar sus inmuebles vacíos a la espera de una definición. Nadie quiere alquilar por tres años con un ajuste planchado durante 12 meses. Y los que necesitan el dinero de la renta, hacen prórrogas por seis meses para aumentar el precio en un plazo más corto”, dice Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).
De acuerdo al Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) de la ciudad, el 30% de los inquilinos que en estos meses tenían que abandonar su vivienda alquilada tuvieron que pedir prórrogas en sus contratos porque no pueden encontrar una vivienda para alquilar. Según el IVC, los inquilinos advierten que, en promedio, tardaron cuatro meses en conseguir la vivienda.
Por otro lado, los propietarios que no quieren mantener su vivienda en el mercado de alquileres tradicionales optan por pasarlo a la renta temporaria, se lo prestan a un amigo con un contrato por fuera de la ley y plazos cortos o incluso lo dejan vacío.
La decisión de comprar
El resto de los argentinos que prevé una mudanza en el próximo año tiene pensado comprar una propiedad. Cuatro de cada diez de ellos aseguran que es un buen momento para comprar, ya que los precios están bajando: desde el máximo de 2019, los precios acumulan una baja del 23%, según Zonaprop.
Si bien la ley de alquileres provocó la sobreoferta de propiedades a la venta -y consecuentemente la baja de su valor-, los compradores aún enfrentan una serie de obstáculos para llevar a cabo su plan:
- La falta de oferta en ciertas localidades (34%).
- El precio de los inmuebles (33%).
- La situación económica en general (30%).
- La falta de posibilidades de financiamiento para concretar la compra (23%).
La vivienda ideal
Si bien la mitad de los argentinos sueña con vivir en una casa, diversos factores de la realidad del país los limita a otras posibilidades: el 47% va en busca de un departamento, mientras que solo un 35% busca casa y un 18% un PH.
Las principales conclusiones del informe exponen las preferencias a la hora de habitar, características que valorizan a las propiedades cuando las búsquedas se lleven a cabo. El 44% que se siente a gusto con el lugar que habita valora por sobre todo la ubicación (70%), seguido de la luminosidad del espacio (55%), su amplitud (49%), que sea pet friendly (38%), que no sea ruidosa (29%) y que tenga espacios verdes (28%).
Como contrapartida, los principales puntos de dolor en los hogares según los encuestados son los pocos metros cuadrados (24%), la ubicación (15%), lo caro de mantener (12%) y la falta de espacios verdes (9%). En parte, esto puede deberse a la instalación del home office, ya que el 35% de los encuestados trabaja de manera remota o híbrida, “lo que implica una resignificación de los usos del hogar en comparación a tiempos pasados sin home office”, afirman desde Zonaprop.
Si tuvieran que hacer a medida su propiedad ideal, la encuesta revela que el 57% de los usuarios argentinos busca propiedades con jardín, el 48% la parrilla, el 46% seguridad -que a su vez es el aspecto al que la mayoría coincide que no resignaría en absoluto-, el 29% pileta, el 7% gimnasio, el 3% sala de juego, el 2% canchas deportivas y salas de cine (2%) y el 1% guardería.
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