Punta del Este: cómo impactará en los precios de los alquileres la suba del dólar en un verano con menos argentinos
La demanda de alquileres en Punta del Este se concentra hasta el 15 de enero con una segunda quincena todavía “fría”, los brokers esperan un verano con menos turistas argentinos
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En un video difundido ayer a las 19hs por el canal de YouTube del presidente Javier Milei, el actual ministro de Economía, Luis Caputo, anunció las primeras medidas. La principal: una fuerte devaluación del peso. El eje central del mensaje del ministro fue la suba del dólar oficial de $400 que había dejado el ex ministro Sergio Massa a $800.
“Vamos a sincerar el tipo de cambio oficial en 800 pesos. Esto va a estar acompañado por un aumento provisorio del impuesto PAIS a las importaciones y a las retenciones de las exportaciones no agropecuarias. Finalizada esta emergencia vamos a avanzar en la eliminación de todos los derechos de importación, que entorpecen el desarrollo argentino”, informó Caputo.
Es así que los dólares tendrán renovados valores, algunos de ellos ya confirmados por Caputo en su video grabado. El llamado dólar tarjeta (para pagos en dólares en el exterior o de servicios en el extranjero) seguirá existiendo, pero con cambios. Mantendrá el impuesto PAIS. Y el dólar tarjeta ahora costará $1320. Con este aumento el Gobierno busca desincentivar esos gastos.
La idea del equipo económico es que aquellos que tengan dólares en el colchón se animen volcarlos a la economía argentina. Pero en el caso de quienes ya tienen cerrado su verano en Punta del Este los dólares billetes quedarían del otro lado del charco.
“El dólar para Uruguay es un solo tipo de cambio. Y si bien se intentaron hacer algunos alquileres con dólar tarjeta, no fueron de importancia. Este aumento del dólar oficial y del dólar tarjeta no va a afectar la demanda porque tanto en ventas como alquileres existía para los precios el dólar a $1000″, dice Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria Covello International.
“En materia cambiaría la brecha de un dólar a $400 versus un dólar a $800 es importante, pero a la hora de elegir un destino de vacaciones o la alternativa de vivir todo el año con una calidad de vida superior, Punta del Este brinda una calidad en edificios con servicio doméstico y amenities que no tienen otras ciudades del mundo”, asegura la broker especializada en alquileres de alta gama en La Mansa, La Brava y José Ignacio, en edificios exclusivos como Fendi y Venetian. “ Recibimos consultas desde agosto y la demanda inicial se centró en productos de alta gama.
Un 85% de los alquileres fueron para departamentos de tres y cuatro dormitorios, con precios que oscilan entre US$10.000 y US$40.000″, detalla Covello y resalta se cerraron alquileres pero de montos más bajos desde US$4000 y US$8000, en proyectos más alejados al mar. Otro punto que destaca la especialista y que podría incentivar la llegada de turistas argentinos a la ciudad esteña fue la medida del gobierno uruguayo anunciada en octubre sobre beneficios de descuento de IVA en pagos con tarjetas argentinas en restaurantes y alquiler de autos, y de IVA cero en hotelería.
En la misma línea Aldana Blizniuk Salaya, presidenta de Salaya Romera Propiedades Uruguay coincide que “desde agosto se ha experimentado un incremento constante en las reservas para la temporada de verano. En este momento, prácticamente todas las propiedades de nuestros clientes ya han sido alquiladas. La demanda se centra principalmente en el período que abarca desde la última semana de diciembre hasta los primeros 15 días de enero″.
La temporada 2024
En este contexto Punta del Este mantiene la misma dinámica de todas las temporadas: una temporada alta breve: entre las fiestas de fin de año y el 15 de enero pero la diferencia con las anteriores es que la demanda para la segunda quincena está “en pausa”. Otro diferencial es la ausencia notoria de la clase media argentina, que solía generar un ajetreo significativo en la zona. La disparidad en el tipo de cambio ha distanciado a este público, habituado a un centro turístico que se encuentra entre los más caros de Uruguay y Sudamérica, un destino ya reconocido por sus elevados costos en dólares para los argentinos.
Andres Kalwill, director del Grupo Alvear que desarrolló el proyecto Veramansa en La Mansa, es de quienes piensan que la espera de los resultados eleccionarios contribuyó a la demora en algunas decisiones. Señala que si bien los pedidos de alquiler en Punta del Este comenzaron en octubre, coincidiendo con la tradicional temporada de alquiler en la zona, hubo una pausa en las consultas durante el periodo entre la primera y la segunda vuelta de las elecciones, y tras el triunfo de Javier Milei, se observó un rápido aumento tanto en las consultas de alquiler como en las de ventas.
Los precios
La inclinación hacia productos de alta gama, impulsada por un público mayormente homogéneo de turistas argentinos con una alta capacidad económica, ha llevado a que, a pesar de que la mayoría de los alquileres mantuvieron sus precios en dólares en comparación con el año pasado, los edificios con amenities son los más buscados por los turistas.
“Las propiedades sin amenities experimentaron una ligera disminución en la demanda, mientras que aquellas con servicios muestran un incremento del 6% en comparación con el año pasado”, comenta Alejandra Covello. Este aumento resulta llamativo, teniendo en cuenta la considerable diferencia cambiaria con Argentina y que, sin embargo, “esto no hizo que la gente lo asumiera en la oferta”.
“En Veramansa, los precios de los alquileres se mantuvieron en dólares, siguiendo la misma tendencia del año pasado, oscilando entre US$5000 y US$8000 para propiedades de tres ambientes en adelante”, menciona Kalwill. También señala que este año hay menos argentinos en Punta del Este debido a los elevados precios internos.
El agente inmobiliario Andrés Jafif, ex alcalde de Punta del Este, informa que en las zonas de la Mansa y la Brava, los departamentos en primera línea frente al mar ya están completamente alquilados, manteniendo precios similares a la temporada anterior. “La disponibilidad para la primera quincena es escasa, mientras que las consultas para la segunda quincena son tímidas y especulativas, ya que se espera una tendencia a la baja en los precios”, asegura Jafif.
Los precios para departamentos de tres dormitorios en primera línea frente al mar varían entre US$12.000 y US$30.000 por quincena, dependiendo de la categoría. En cuanto a las casas, las tarifas oscilan entre US$10.000 y US$20.000 por quincena, según la modernidad de la propiedad, dado que “el 70% de las casas en Punta del Este son antiguas pero recicladas”, comenta el ex alcalde.
Para los turistas que quieren una casa en un barrio cerrado, Laguna Blanca, ubicado en Manantiales, y otros proyectos en desarrollo, como el Barrio Club de Mar en José Ignacio son algunos de los más buscados. “En términos generales, se observa una diversidad de precios significativa en el mercado de alquiler, con varias opciones para diferentes presupuestos. Las tarifas diarias varían desde casas a US$150 hasta aquellas que alcanzan los US$2000 la noche”, comenta Covello.
Una demanda concentrada
Algo que también llamó su atención fue que para esta temporada experimentaron una concentración inusual y exigente de la demanda en los primeros días de enero, los más concurridos y a la vez los más caros. “Fue un enfoque particularmente audaz”, señala la experta. Una característica notable fue que se alquilaron tantos departamentos en la Brava como en la Mansa, y un requisito indispensable fueron los amenities. “Si un departamento no contaba con ellos, simplemente no despertaba interés; son los aspectos más valorados”, asegura.
Además, estas comodidades son cada vez más diversas, con edificios que incluso tienen sus propias huertas orgánicas. Las piscinas cubiertas y al aire libre, así como el gimnasio, son los servicios más buscados y a los que la gente “no está dispuesta a renunciar”. En segundo lugar, los parrilleros para asados y también las actividades dentro del edificio.
“También hay personas que alquilan con un presupuesto de entre US$4000 y US$5000, y si comparamos con la costa argentina, estos valores son bastante similares”, insiste Covello. Estos costos varían según la zona. Por ejemplo, en la avenida Roosevelt, alejada del mar, existen diversas torres modernas con amenities que se encuentran a la misma distancia tanto de la Brava como de la Mansa. En estas zonas, un departamento de dos dormitorios puede costar alrededor de US$5000 por quincena. “Aunque no cuentan con lujos extremos, están bien equipados”, asegura la agente inmobiliaria y confirma que el último fin de semana largo pasado se concretaron un 70% de los alquileres que van desde US$4000 y US$8000 que son los de la zona de avenida Roosvelt o península que no tienen las misma calidad que los de primera línea, ni las ubicaciones más requeridas como por ejemplo la Brava, Mansa, Manantiales y José Ignacio.
Quiénes van a descansar a la ciudad esteña
En relación con el público, el porcentaje de clientes este año incluye a familias más extensas en comparación con las habituales. “No se trata tanto de familias con niños pequeños, sino más bien de padres con hijos mayores y casados, donde el mayor de la familia asume la responsabilidad de cubrir los gastos y actúa como anfitrión”, señala Covello. A diferencia del año pasado, la demanda de actividades para niños no es tan pronunciada, así como se observa una importante presencia de adolescentes que visitan la costa durante los últimos y primeros días de diciembre y enero, respectivamente, motivados por las festividades y actividades sociales.
Otra mirada tiene Aldana Blizniuk Salaya, de Salaya Romera Propiedades Uruguay: “las familias con niños optaron por disfrutar de sus vacaciones a nivel regional en lugar de trasladarse a destinos que requieren largas horas de vuelo. Esta preferencia por destinos más cercanos sugiere una adaptación en las preferencias de los viajeros, posiblemente influenciada por consideraciones de comodidad y accesibilidad en medio de la actual situación global”, analiza.
En la actualidad, Punta del Este ofrece una amplia variedad de propiedades, y aunque no todas se encuentran en el rango de las cinco cifras, las opciones más asequibles que estaban dirigidas a una clase económica argentina de nivel medio-alto y “actualmente no está viniendo” complica su alquiler, según comenta Jafif.
“El año pasado ya tenían dificultades, y este año hubo una pérdida directa de público proveniente de diversas provincias y localidades argentinas, como Paraná, Santa Fe, Entre Ríos, Mendoza y Corrientes”, menciona el experto. Este grupo, que solía convertir sus ingresos en pesos argentinos a uruguayos, actualmente es reemplazado en menor medida por los propietarios que no logran alquilar y están optando por utilizar sus inmuebles. “Estos departamentos son los que los uruguayos están alquilando a valores inferiores a los de primera categoría, y llegado el momento, las propiedades no quedan vacías, por lo que es probable que Punta del Este tenga una primera quincena llena”, asegura el inmobiliario.
Otra tendencia que ha cambiado respecto al año pasado, cuando la mayoría eran argentinos, es que la distribución ahora se divide en un 60% de argentinos, un alto porcentaje de uruguayos que solían vacacionar en febrero pero que este año eligen enero, y en tercer lugar, los brasileños, seguidos por paraguayos. En último lugar, con un porcentaje aumentado, se encuentran los europeos y estadounidenses que visitan durante el período de sus vacaciones de invierno.
Aunque todavía hay un porcentaje de argentinos que realiza un esfuerzo para cruzar el charco y tal vez opte por traer sus propios víveres, existen incentivos adicionales. Entre ellos se encuentran la devolución del 22% de IVA en gastronomía, la tasa cero en hotelería, reembolsos en alquiler de autos, y la mayoría de los restaurantes ofrecen descuentos del 25% con tarjetas de crédito de varios bancos.
Una segunda quincena “distinta”
Según Jafif, el factor determinante para la afluencia de turistas en la segunda quincena será el clima; si es favorable, se espera una buena temporada. Por otro lado, Covello indica que actualmente tienen una ocupación del 55%, pero destaca que no se compara con la ocupación centralizada de la primera quincena y los últimos días de diciembre. “La gente aún aguarda la posible reducción de precios para la segunda quincena, que suelen ser entre un 20% y un 28% inferiores en comparación con las fechas iniciales, ofreciendo mayor disponibilidad y flexibilidad en las negociaciones”, añade la experta.
Sin embargo, hay sectores donde la falta de visitantes argentinos tuvo un impacto más notorio en la demanda, y un ejemplo de ello es Punta Ballena. Esta área, compuesta mayormente por viviendas y algunos departamentos en la cima de la Ballena, destaca por ofrecer las mejores vistas del atardecer. Su ambiente tranquilo y escénico la convierte en un destino atractivo elegido por las familias para aquellos que buscan alejarse de las zonas más céntricas.
Según Punta Ballena Inmobiliaria, este año la modificación en la tendencia y la falta de público de clase media alta resultaron en un predominio en el alquiler de unidades más costosas, en contraste con el año anterior. Estas propiedades, que oscilan entre los US$10.000 y US$15.000 por quincena, son casas de tres dormitorios con piscina, ubicadas a un máximo de cuatro cuadras desde la ruta hasta la playa. Incluso se han alquilado mansiones con al menos cinco dormitorios, ubicadas en áreas como Solanas, a un costo de US$25.000 por quincena.
Desde la inmobiliaria, comentan: “Por lo general, lo primero que se alquila es la primera quincena, pero cada vez más, estas fechas y el resto del verano son aún más tranquilos”. La segunda quincena de enero se desarrolla lentamente.
En cuanto a la primera quincena, indican aproximadamente un 30% menos de ocupación en comparación con el año pasado en términos de cantidad de alquileres. Sin embargo, esperan que en lo que queda de diciembre se concreten y terminen un 20% por debajo del año anterior. “Excluyendo la primera quincena, el resto de la temporada muestra una tendencia a la baja año tras año”, finalizan desde la inmobiliaria.
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