Qué debo tener en cuenta para alquilar como dueño directo
Desde la búsqueda de potenciales inquilinos, la reserva, el contrato y condiciones; los puntos fundamentales que no deben faltar.
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Aquellos dueños que decidan alquilar una propiedad encargándose de todo el proceso deben prestar atención a una serie de cuestiones que hacen a una operación exitosa. No es una tarea sencilla y puede resultar engorrosa si se desconocen los pasos. Según explica Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, es necesario conocer a fondo los puntos clave del procedimiento para no cometer errores que puedan complicar el objetivo.
Lo primero a tener en cuenta es dónde se ofrecerá el inmueble, muchas veces se opta por los sitios web de alquileres que suelen ser una buena vidriera si se aprovecha. En este caso, la información detallada y las fotografías de la propiedad hacen la diferencia. El siguiente paso es comenzar con las visitas de los pretensores o posibles inquilinos, es decir, las personas que muestran interés en la propiedad.
Una vez que el propietario decide a quien alquilar tras haber realizado las entrevistas y visitas al inmueble, el siguiente paso es redactar la reserva que firmará el pretensor de locatario. Sostiene Abatti que la misma está sujeta a los requisitos que imponga el dueño de la propiedad o locador. La reserva debe contener un resumen del contrato, en primer lugar, debe establecer el plazo de alquiler que, después del DNU 70/2023 que rige desde el 29 de diciembre de 2023, no tiene un plazo mínimo legal, por lo que el tiempo en que estará alquilado el inmueble lo establecen las partes, por ej. un mes, seis meses, uno o dos años, etc.
“Actualmente se puede alquilar por una semana, 10 días, un año, cinco años, el único que está definido es el plazo máximo que para una vivienda es de 20 años y para los restantes destinos, como oficinas, galpones o locales comerciales, entre otros, es de 50 años.
La reserva también debe detallar la forma de pago de los alquileres y accesorios (ABL, AySA, entre otros impuestos ) y la actualización del valor, además de la periodicidad de ese ajuste. “Hoy los alquileres se actualizan en forma trimestral o cuatrimestral. A medida que disminuya la inflación esto va a cambiar, seguramente se va a extender a seis meses que fue lo típico durante mucho tiempo”, señala Abatti. En cuanto a la indexación o actualización, sostiene que, generalmente, se usa el Índice de Precios del Consumidor (IPC), del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), pero hay libertad absoluta para elegir qué índice utilizar para los ajustes durante el tiempo que dure el contrato.
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Para apuntar
Sobre la garantía que pide el locador, esta puede tratarse de la fianza de una persona humana o de empresas de fianza o un seguro de caución, en ese sentido, el propietario debe imponer las condiciones. “Si va a aceptar a una persona de confianza del futuro inquilino, el propietario tiene que pedir que le traiga un informe de inhibiciones personales y de dominio del inmueble que va a ofrecer garantía, pero hay que aclarar que el fiador ofrece ese inmueble, además de todo su patrimonio. Y especialmente ese inmueble, que va a servir de garantía, en principio. Al pretensor de inquilino, también debe solicitarle un informe de dominio y de inhibiciones y esto revelará si está inhibido, si tiene deudas; por otra parte, si la persona que va a alquiler es asalariada, debe presentar un recibo de sueldo.
“Esto es muy importante también porque es necesario estudiar su capacidad de pago. Por ejemplo, alguien que gana un millón y medio de pesos, no puede alquilar un inmueble por un millón de pesos porque no tendrá capacidad de pago. Se calcula que el valor del alquiler represente entre el 25% y al sumo el 30% del ingreso. Obviamente, si se trata de una pareja se suman los ingresos de ambos cónyuges”, detalla el especialista.
En el caso de los seguros de caución, estos son comercializados por compañías aseguradoras o bancos, que cobran entre uno y dos meses de alquiler y, a cambio, suscriben el contrato como garantes de los pagos mensuales.
La reserva se extiende durante un plazo y dentro de este lapso el locador le da el visto bueno a uno de los oferentes y a los demás los rechaza. Una vez constatados los datos aportados por el pretensor de inquilino y de las garantías, definidos los gastos a afrontar y conocido el estado general del inmueble, se podrá avanzar a la seña, que se trata de un compromiso escrito, firmado por ambas partes, en el cual se obligan en avanzar en la firma del contrato. Conviene pactar la seña con facultad de arrepentimiento para ambas partes.
Generalmente se entrega un mes de alquiler y queda “a cuenta” del dinero que el inquilino debe pagar posteriormente a la firma el contrato. Hay que tener en cuenta que si no se pacta el pago con facultad de arrepentimiento, si el inquilino cancela la operación perderá el dinero de la seña, en cambio si el que se arrepiente es el propietario deberá devolver el doble del dinero percibido.
Luego se pasa propiamente a la firma del contrato que puede realizarse con la certificación de firmas ante escribano público, en su oficina, momento en el que también se hace entrega de las llaves del inmueble.
Por último, Abatti recomienda que, si bien cualquier propietario puede gestionar por sí mismo un alquiler, lo más aconsejable es que recurra a una inmobiliaria, si es posible de la zona donde está ubicado el inmueble. Allí encontrará a los especialistas que se van a encargar de ofrecerlo; estas son las personas idóneas para este trámite. “La ventaja fundamental es que el inmobiliario matriculado es la persona idónea y experta en la materia, al contrario del propietario que podría equivocarse en algo que luego le generará tal vez graves problemas”, asegura.
Además, la inmobiliaria tiene conocimiento de algo fundamental que es establecer el precio de alquiler de la propiedad, porque de hecho realiza una tasación del inmueble, mediante la cual tiene en cuenta muchos factores como la cercanía a los subterráneos o líneas de colectivos, colegios, supermercados, centros de salud, clubes, etc., si se trata de un edificio antiguo o moderno, los servicios y amenities con los que cuenta, entre otras cuestiones. En cambio, el dueño se limita a averiguar el valor de alquiler de inmuebles similares en la zona lo que no es suficiente. También a la hora de redactar el contrato, no todas las personas están capacitadas para ello, por eso es necesaria la intervención del corredor inmobiliario y, si el tipo de contratación fuera muy compleja, deberá intervenir un abogado especializado en la materia. Por último, también la inmobiliaria se ocupa de lo administrativo como ser el cobro mensual del alquiler o las cuestiones que estén relacionadas al inmueble, siendo un intermediario entre ambas partes.
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