Se enfría el mercado inmobiliario y ¿bajan los precios de las propiedades?
El mercado inmobiliario porteño mostró un enfriamiento en octubre tras su primer retroceso del año
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Luego de un período de reactivación impulsado por el regreso de los créditos hipotecarios y el reajuste de los valores del metro cuadrado, el mes de octubre se caracterizó por presentar un enfriamiento en el mercado inmobiliario.
Esta reacción del mercado responde, principalmente, al aumento de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios y a la suba del dólar. La tendencia es clara: los bancos privados endurecieron sus condiciones mientras elevaron las tasas. En promedio, la tasa nominal anual de los créditos UVA se ubica en torno al 10,6%, aunque algunas entidades privadas la incrementaron por encima del 17%.
Esta brecha refleja un problema estructural: sin fondeo a largo plazo y con un tipo de cambio en alza, el sistema financiero argentino enfrenta dificultades para sostener un mercado hipotecario sólido.
Aun así, el segmento de propiedades usadas mantiene una ventaja competitiva: precios históricamente bajos y una relación precio/activo que lo vuelve más atractivo frente a otros instrumentos de inversión en la economía local.
Según el último informe de Zonaprop, los precios de las propiedades no registraron avances significativos durante octubre. Por el contrario, el valor medio de los departamentos retrocedió 0,1%, alcanzando los US$2449/m². Aunque leve, esta variación confirma un escenario de estancamiento.
El mismo comportamiento fue detectado por Mercado Libre Inmuebles, que también reportó un ajuste del 0,1% en los precios en dólares.
En el acumulado de 2025, los valores de las propiedades suben 5,4%, mientras que la variación interanual alcanza el 5,5%. En promedio, un monoambiente de 40 m² cotiza en torno a US$107.000, mientras que un dos ambientes de 50 m² se ubica cerca de US$129.000.
Los valores según las distintas zonas de CABA
Puerto Madero encabeza el ranking de los barrios con departamentos más caros con un precio US$6151/m². Lo siguen en la lista:
- Palermo con un valor por metro cuadrado que se ubica en los US$3398/m².
- Núñez se posicionó como el tercer sector con el valor más elevado con un valor que promedia los US$3398/m².
Aquellas ubicaciones catalogadas por el informe como barrios con valores medios fueron las siguientes:
- Retiro: US$2613/m²
- Villa del Parque: US$2256 por m²
- Villa Luro: US$2141/m²
- Barracas: US$2103/m²
- Villa Real: US$1919/m²
Por el contrario, Lugano es el barrio con el valor más bajo para la compra, con un precio de US$1072/m2. Le siguen Nueva Pompeya (US$1468/m2) y La Boca (US$1551/m2).
El 89% de los barrios registró suba interanual. Núñez lidera con un aumento del 13,3 %, seguida por Villa Pueyrredon con 11,3% y Saavedra (10,8 %). En el extremo opuesto, se encuentran barrios que presentaron disminuciones como Parque Chacabuco (-0,9%), Parque Patricios (-1,6%) y Versalles (-2,9%).
Qué ocurre con las casas
De acuerdo al relevamiento de Zonaprop el precio del metro cuadrado de las casas se ubica en US$1826/m2 ,valor el cual se mantiene estable desde septiembre. Sin embargo, en 2025 se acumula una suba del 5,9% por encima del aumento de los departamentos (5,4%). En los últimos 12 meses, el incremento fue del 6,3%.
De esta forma, una casa con tres dormitorios tiene un precio medio de US$300.138 , mientras que una con cuatro dormitorios se ubica en US$490.266 .
Por barrios, Palermo se mantiene al tope del ranking como la zona con los valores más altos para la compra de casas en la ciudad de Buenos Aires, con un promedio de US$3232 por metro cuadrado. Detrás se ubican Belgrano, con US$2957/m², y Recoleta, con US$2575/m², completando así el podio de los sectores más caros.
En el otro extremo, La Boca figura como el barrio más accesible, con un valor medio de US$722/m². Le siguen Villa Soldati y Nueva Pompeya, con precios promedio de US$730/m² y US$776/m², respectivamente.
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