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Alquileres: un especialista adelanta lo que viene, precios, ajustes y los tiempos de los juicios de desalojo
En un mano a mano, Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, detalló los puntos claves que revitalizaron al mercado inmobiliario
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El negocio de los alquileres cambió casi de un día para el otro. La derogación de la ley de alquileres fue un punto de inflexión clave. Enrique Abatti es presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, además de un abogado especializado en el mercado inmobiliario que sigue desde hace casi 50 años la dinámica de los alquileres y que lleva más de 66 libros escritos sobre la temática s junto con los Dres. Ival Rocca (h) y Enrique Abatti (h), se anima a un mano a mano con LA NACION y adelanta lo que viene en un mercado en ebullición.
– ¿Qué cambios fundamentales trajo el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que derogó la ley de alquileres?
– El DNU estableció un cambio copernicano en materia de locaciones. No tiene antecedentes en la legislación argentina y pocos a nivel mundial, ya que otorga una libertad contractual sin precedentes entre las partes. Marcó un antes y un después en el mercado de alquileres: uno de los más significativos fue la eliminación del plazo mínimo de tres años para los contratos de vivienda, que había sido un gran obstáculo para los propietarios. Ahora, los contratos pueden adaptarse a las necesidades de las partes, con plazos más cortos y ajustes más dinámicos.
–¿Por qué falló la ley de alquileres sancionada en 2020?
– El mayor error fue ignorar la realidad económica del país. Imponer contratos de tres años con ajustes anuales en un contexto de inflación que superaba el 240% anual fue un despropósito. Los propietarios no podían sostener esos términos, lo que resultó en una drástica reducción de la oferta. Otro error grave fue no permitir que los alquileres se pactaran en moneda extranjera. Esto, combinado con la posibilidad de pagar en pesos al tipo de cambio oficial, generó una enorme brecha entre los costos reales y los ingresos de los propietarios.
-Hoy los contratos se ajustan cada tres meses, ¿se ampliará ese plazo? ¿de qué depende?
-Con la derogación de la ley que obligaba a los propietarios a mantener el precio fijo de los alquileres durante un año, el año pasado se triplicó la oferta de alquileres, ya que ahora las partes se ponen de acuerdo para fijar los montos y elijen libremente los índices de ajuste y su periodicidad. A medida que continúe disminuyendo la inflación pasarán de trimestrales a cuatrimestrales y luego, seguramente, a semestrales, beneficiando especialmente a quienes quieren alquilar porque ahora pueden elegir, negociar los precios, sus ajustes y condiciones de pago.
-No hay más listas de esperas como hace un año atrás
-Desaparecieron porque los precios de los alquileres se han estabilizado e incluso con rebajas a moneda constante, según las ubicaciones de los inmuebles, de hasta un 20%. Esto contribuyó a disminuir también la tensión social causada por las leyes derogadas, que terminaron perjudicando a los inquilinos. También se levantó la prohibición de pagar alquileres en moneda extranjera, lo que permite a las partes acordar pagos en dólares o euros, si así lo desean, fundamental en un contexto de alta inflación y fluctuaciones cambiarias.
-Además se eliminó la obligación de registrar los contratos en la AFIP, ahora ARCA
-Si ese trámite había desalentado a muchos propietarios. Hoy el mercado es más fluido, con más oferta y precios que se están moderando, e incluso disminuyendo en algunos barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Esta mayor flexibilidad ha permitido que los inquilinos tengan más opciones y puedan negociar condiciones más favorables.
– Y, ¿qué les pasa a los propietarios con esta nueva realidad?
– La oferta de alquileres se revitalizó. Durante la vigencia de la Ley 27.551, muchos propietarios retiraron sus inmuebles del mercado por las restricciones que les imponía, especialmente la imposibilidad de ajustar los alquileres según la inflación. Ahora, con la libertad contractual que establece el DNU, propiedades que estaban en venta han vuelto al mercado de alquileres. Esto generó una gran oferta en algunos segmentos, lo que beneficia a los inquilinos, quienes ahora tienen la posibilidad de elegir y negociar precios, ya que, ante la perspectiva de los propietarios de tener una inmueble sin alquilar, bajan sus condiciones y precios. Por ejemplo, hay propietarios que ofrecen descuentos importantes a quienes pagan varios meses por adelantado, algo que estaba prohibido anteriormente, por el art. 1196 del CCyC, que fue modificado. Esto dinamiza el mercado y genera un círculo virtuoso, ya que los propietarios pueden utilizar ese dinero para otras inversiones.
-Pese a los descuentos, ¿le conviene a los propietarios ese tipo de acuerdo de pago por adelantado?
-Haber eliminado la prohibición de que los inquilinos paguen más de un mes por adelantado fue clave porque muchos inquilinos prefieren adelantar varios meses o incluso un año completo a cambio de un descuento en el precio. Este tipo de arreglos beneficia tanto al inquilino, que obtiene mejores condiciones, como al propietario, que recibe un ingreso inmediato que puede reinvertir.
–¿Qué pasó con los juicios de desalojo? Es un tema pendiente..
– Los juicios de desalojo son, lamentablemente, un punto crítico en nuestro sistema. Hoy en día, un desalojo por falta de pago puede tardar hasta un año en la Ciudad de Buenos Aires y más de año y medio en la Provincia de Buenos Aires. Esto es inaceptable. Algunas provincias, como Mendoza, lograron agilizar estos procesos gracias a una legislación procesal más eficiente, reduciendo los tiempos a seis meses. Es fundamental que se implemente una reforma en los procedimientos judiciales para que los desalojos sean más expeditivos. Es como en el negocio de los seguros: a mayor riesgo, mayor será el valor de la póliza y, eso genera que se le exijan más garantías a los inquilinos y mayores precios de los alquileres, para resguardarse el propietario de los efectos negativos de un juicio de desalojo prolongado. Esto no solo beneficiaría a los propietarios, sino que también daría mayor confianza al mercado en general, fomentando la inversión en construir inmuebles destinados a alquiler.
–¿Qué pasará con los precios de los alquileres en los próximos meses?
– Hoy estamos viendo una tendencia hacia ajustes más cortos, cada tres o cuatro meses, en línea con el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Esto se debe a que la inflación comenzó a moderarse, pasando de picos mensuales del 15% a valores cercanos al 3%. Esta nueva dinámica permite que los contratos se adapten más rápidamente a las condiciones del mercado, lo que beneficia tanto a propietarios como a inquilinos. Sin embargo, para que esta estabilidad se mantenga, es crucial que el país logre sostener una inflación baja y previsible en el mediano plazo.
–¿Qué otros desafíos hay para consolidar un mercado más equilibrado?
–Uno de los mayores desafíos es mejorar la seguridad jurídica. Aunque el DNU trajo avances significativos, aún quedan cuestiones pendientes, como la regulación del depósito de garantía. Si bien ahora es posible acordar montos y formas de devolución libremente, el decreto no establece cómo deben devolverse estos depósitos. Esto puede generar conflictos al finalizar un contrato, porque la legislación anterior establecía que en los alquileres de vivienda, debía restituirse al valor del último alquiler vigente, lo cual es totalmente justo. Otro tema importante es garantizar la claridad en los contratos. Es fundamental que reflejen el estado real del inmueble y detallen responsabilidades en caso de reparaciones o cambios en los servicios del consorcio. Todo esto apunta a construir un mercado más transparente y previsible, donde tanto propietarios como inquilinos puedan sentirse protegidos.
La seguridad jurídica es fundamental para que los propietarios aumenten sus inversiones en inmuebles destinados a renta, especialmente ahora que muchos de ellos cuentan con la disponibilidad de los dólares del blanqueo. Si el gobierno da señales de seriedad en sus promesas, eso se traduce en la seguridad jurídica necesaria para incentivar las inversiones inmobiliarias en el país y evitar el éxodo de capitales al exterior. Otro factor importante es seguir reduciendo la inflación y mantenerla en un nivel compatible con los países desarrollados, porque eso atraerá inversores extranjeros y alentará la repatriación de capitales argentinos. También se debería seguir con la política de emisión monetaria cero, derogar cuando estén dadas las condiciones adecuada, el cepo cambiario y proseguir con la reducción del gasto público.
LA NACION
