Claves para comprar una vivienda con crédito en EE. UU.
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MIAMI.– La Florida continúa siendo un imán para los inversores extranjeros. Según las últimas estadísticas de la Asociación Nacional de Realtors, el 21 por ciento de las ventas en el Estado medido en dólares provino de compradores internacionales. Sin embargo, solo el 27 por ciento de dichas operaciones se realizó con crédito.
No es necesaria la visa
Muchos inversores desconocen que, aun sin visa que permita residir en Estados Unidos , pueden financiar la compra de una o más propiedades. Los bancos de Estados Unidos requieren que se adelante un porcentaje importante en concepto de pago inicial, conocido en inglés como down payment. El porcentaje puede variar de banco a banco. Dado que muchas veces el pago del préstamo se realiza con el propio alquiler del inmueble, puede ser más negocio para un inversor comprar dos propiedades con hipoteca, que una cash. "Los préstamos para extranjeros son bastante sencillos de conseguir, con mínimos requisitos. Se dan a 30 años con una tasa aproximada del 5 por ciento anual y prestan hasta el 65% del valor de la propiedad, siempre que se trate de unidades de US$250.000 en adelante", cuenta Julio Kupferman, titular de Miami Life Realty.
Las exigencias
La entidad que financia exige una aplicación de crédito hipotecario con los datos del solicitante, cartas de referencia bancarias y de ingresos, el contrato de compra, y el estado de cuenta del banco. El cliente debe tener o abrir una cuenta en un banco de Estados Unidos ya que de allí se deduce mensualmente la cuota. En caso de que alguien quiera comprar una propiedad por un valor menor, Kupferman menciona los préstamos privados. "Es mucho más sencillo de conseguir. Se obtienen sólo con copia de visa y pasaporte y se presta hasta el 50 por ciento del valor de la propiedad, pagando solamente intereses por los primeros dos años, y el capital se devuelve una vez finalizado ese período. La tasa es de aproximadamente el 10 por ciento siendo esa la principal diferencia con el caso anterior", detalla.
Esta posibilidad es útil fundamentalmente para las unidades de pozo, donde hay que abonar un 20 por ciento al momento del contrato, un 30 por ciento en distintas formas de pago a convenir dentro del tiempo de construcción y el 50 por ciento restante cuando se entrega la unidad.
La oferta
Rocio Spurrier, de Avanti Lending ofrece créditos del 70 por ciento en caso de financiar la compra de una casa, o 65 por ciento si es condominio. "Estamos trabajando con un banco que no pide reservas, es decir contar con fondos adicionales al downpayment. Podemos otorgar hasta el 65 por ciento sin verificación de reservas ni ingresos. La tasa es más alta pero es excelente programa para mucha gente que está apretada", comenta, y explica que con un pago de US$75.000 se puede invertir en este programa a 30 años, que tiene una tasa fija por tres años del 7,25 por ciento. "La entidad solicita dos referencias bancarias y una de tarjeta de crédito, pasaporte y visa, los fondos de la cuota inicial y gastos de cierre, y cartas del contador. Es bien simple el proceso. Esas operaciones se cierran en menos de 30 días. No hace falta presentar recibo de sueldo, ni prueba de que tienes una empresa", explica Spurrier.
Para quienes poseen más capital, se puede escoger otra opción con una tasa del 5,5 por ciento. En ese caso, el banco pide una reserva de seis meses del valor de la cuota, que queda depositado en una cuenta bancaria en Estados Unidos. Ese préstamo también requiere que el solicitante muestre que tiene, en su cuenta en la Argentina, fondos equivalentes a tres meses de su ingreso. No es necesario sacar esos fondos del país, sino mostrar el detalle bancario. "También tenemos una opción para clientes VIP. El préstamo mínimo es de US$200.000, y tasa del 5,125 por ciento. Se pide una reserva mínima de US$ 100.000 que solo debe mostrarla al momento del cierre, y luego puede utilizarla. No todos los clientes califican pero tenemos programas para todo tipo de presupuesto", explica.
Como la mayoría de los prestatarios extranjeros no tienen historia de crédito o declaraciones de impuestos en EE.UU., la calificación se basa en las declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios de su país de origen. También se les pide detallar si cuentan con propiedades, y las cartas de un contador sobre el estado de ingresos y activos. Los bancos piden que la propiedad cuente con seguro contra huracán (e inundación si aplica). Este gasto se suele pagar dentro de la cuota mensual de la hipoteca.
Alex Castillo, mortgage loan originator de la firma Plazio, ofrece préstamos para extranjeros con tasa del 4,625 por ciento. Quienes compran una casa deben poner un 20% de down payment, mientras que si es un condominio, el35%. El monto del préstamo debe ser de un mínimo de US$150.000. "Los requisitos que pide el banco es una carta del contador informando los últimos dos años de ingreso hasta la actualidad. A su vez, después del pago inicial deben demostrar que le quedan reservas para pagar un año de hipoteca (principal e intereses) impuestos, seguros y mantenimiento de la propiedad. El banco no aguanta ni lo retiene ese dinero, solo deben demostrar que podrían pagar por un año la hipoteca. Son cinco años a tasa fija y luego se ajusta año a año", detalla Castillo.
Las estructuras legales
Esto es, cómo estructurar la inversión de manera de optimizarla y no pagar impuestos por cosas que no corresponden. Hay cuatro aspectos tributarios a tener en cuenta: el impuesto a la herencia, el arancel a los dividendos, el canon a las ganancias y la retención a los extranjeros. En base a estos factores hay que determinar la mejor estructura legal, y no estar bien asesorado en el tema es una de los principales errores a la hora de comprar propiedades en Miami.
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