Desregulación del mercado inmobiliario: cómo son las reglas en los EE.UU. para controlar las operaciones
Cuál es la diferencia entre el realtor y el broker y los requisitos para obtener la licencia que permite ejercer la actividad
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Los vendedores de bienes raíces en Estados Unidos deben obligatoriamente obtener una licencia que la emite cada estado. Los requisitos para obtenerla pueden variar levemente entre uno y otro, como ser el requerimiento de edad mínima.
Por ejemplo, en el caso de Florida, los llamados realtors deben tener al menos 18 años, estar egresados del colegio secundario, y completar un curso de 63 horas que puede ser online o presencial (los cursos suelen costar entre US$300 a US$450) que termina con un examen. Una vez aprobado, el interesado debe dar el examen final del estado de Florida y obtener un visto bueno policial tras un chequeo de huellas dactilares.
Pasadas esas instancias, un realtor ya puede empezar a comprar y vender propiedades renovando su licencia cada dos años por un costo de US$40, pero para su primera renovación (de 18 a 24 meses depende cuándo dio el examen final) tendrá que realizar un curso de educación posterior de 45 horas. Luego, antes de cada renovación bianual, debe completar clases de “educación continua”, cursos por un total de 14 horas que se dividen en dos categorías: seis horas de crédito obligatorias y ocho horas de crédito optativas.
Sin embargo, un realtor no puede trabajar solo. El vendedor de bienes raíces debe asociarse bajo el paraguas de un broker o corredor, que es quien le da el nombre de su compañía, lo ampara y guarda los documentos de todas las transacciones. Para convertirse en broker, primero hay que pasar por la instancia de realtor activo al menos 24 meses durante los cinco caños anteriores en cualquier territorio o jurisdicción de los Estados Unidos.
El aspirante a broker debe completar y aprobar un curso previo a la licencia de corredor de Florida que consta de 72 horas aprobado por la Comisión de Bienes Raíces de Florida, dar el examen estatal, y someterse a una verificación de antecedentes y huellas dactilares. El estatuto de Florida exige que cada broker activo mantenga una oficina ubicada en un edificio de “construcción fija”. La ley también exige que solo los corredores puedan poseer y mantener una oficina. Los realtors no pueden tener sus propias oficinas, y es por eso que las tarjetas de presentación de los realtors en Florida deben incluir su propio nombre y número de licencia, pero también el nombre y la dirección de su firma de corretaje.
Los corredores también deben seguir estudiando una vez obtenida su licencia. En el primer período de renovación deben completar un curso posterior a la obtención de la licencia de 60 horas y su examen, como también la “educación continua”, que se trata de cursos de 14 horas cada dos años.
Por lo general, se considera que un corredor ocupa un puesto de nivel superior al de un agente inmobiliario, lo que significa que un agente generalmente trabaja bajo la supervisión de un corredor.
Los realtors, además de pagar su licencia cada dos años, pagan un acceso anual a la red Multiple Listing Service (MLS) una base de datos que le da acceso a la búsqueda y publicación de todas las propiedades de su área. La información del MLS incluye desde los propios datos de la propiedad como metros cuadrados, ambientes, fotos, pero también qué cantidad de días el inmueble ha estado en el mercado, si es una venta normal o ejecución hipotecaria, propiedades similares vendidas recientemente para obtener comparables, o historial del precio.
En Florida, una licencia de bienes raíces puede estar activa o inactiva. Una licencia activa permite a un agente de bienes raíces comprar, vender y ganar comisiones por propiedades. Una licencia inactiva significa que el agente no está trabajando actualmente en el sector inmobiliario. Esto le permite al agente pausar temporalmente sus actividades inmobiliarias.
¿Cómo es la relación entre un realtor y un broker?
Un realtor, al obtener su licencia, debe elegir con qué broker trabajar. Cada broker ofrece su compensación y otros beneficios como el uso de la oficina, cursos, fotocopias, asesoramiento legal, etc. Cuando se efectúa una transacción, la comisión la recibe el broker. En general, éste se queda con el 10% a 20% de esa comisión y el resto se le paga al realtor que realizó la operación.
Entre otras cosas, depende de la experiencia del realtor. Generalmente quienes recién empiezan obtienen pagos más bajos por parte de sus brokers, pero los acuerdos pueden ser tan disímiles como los propios brokers: hay desde grandes cadenas como Re/Max hasta corredores con una sola oficina.
Para citar un ejemplo simple sin entrar en pormenores, si una casa se vendió por US$100.000, el vendedor paga un 6% de comisión (en general, solo paga la comisión el vendedor aunque depende el caso), que se divide entre el realtor vendedor (quien listó la propiedad en el MLS y la mostró), y el realtor que llevó al comprador. Cada parte recibe el 3%, que va a cada broker. De los US$3000 que recibe cada broker, si por ejemplo el acuerdo es que el realtor se queda con el 85%, éste se lleva US$2550 y el broker US$450.
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