El mercado inmobiliario post coronavirus: baja de precios y otras 14 claves para entender lo que viene

Con menos compradores y una brecha cambiaria que no merma, la demanda ya no convalidará los precios de hace un año
Con menos compradores y una brecha cambiaria que no merma, la demanda ya no convalidará los precios de hace un año
Carla Quiroga
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24 de abril de 2020  • 15:04

Construcción parada, inmobiliarias cerradas y potenciales compradores con más tiempo, pero, paradójicamente, encerrados en cuarentena. Esa es la postal de un mercado detenido que se ilusiona con el día después. Es que, en algún momento, la pandemia del coronavirus mermará y la actividad económica retornará. Mientras tanto, los ladrillos, que desde mayo de 2018 padecen los coletazos de una crisis económica casi sin precedentes para el sector, se preparan para una nueva etapa, la del post coronavirus, que tendrá las siguientes tendencias:

1. Los precios bajarán. Será un proceso transitorio que se efectivizará con una caída, en dólares, de los valores de venta de las unidades usadas. Con menos compradores y una brecha cambiaria que no merma, la demanda ya no convalidará los precios de hace un año: quien tenga urgencia de vender, cederá hasta un 30% del valor. "Los inversores y compradores del real estate son profesionales, comerciantes, empleados, empresarios, retailers, empresas o personas que utilizan los excedentes y ahorros que provienen de sus actividades, y seguramente, en este contexto, nos encontraremos con una menor cantidad de personas con liquidez para comprar", explica Miguel Ludmer, director de la inmobiliaria Interwin, quien admite que el impacto de la pandemia en el sector dependerá de lo que dure.

Los brokers prefieren no hablar de porcentajes. "No sabemos cuánto valdrá el dólar a fin de año, mucho menos una propiedad", anticipa Hernán Duprat, director de la inmobiliaria que lleva su apellido. Igual los brokers recomiendan a quienes tienen necesidad de vender, hacerlo ahora. "Les convendrá salir con valores más bajos ya y no esperar, porque más adelante tendrán que resignar aún más precio con la incertidumbre de no saber si podrán colocar la propiedad. Además, quedarán mejor parados para cuando reactive a principio del año que viene", aconseja Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima. Alejandro Schuff, director de Soldati agrega que "la baja de precios destrabarán decisiones de consumidores que ya venían madurando decisiones de compra y nuevos inversores que reconozcan la oportunidad"..

De todas maneras aclara que, a diferencia del resto del planeta, en la Argentina las crisis inmobiliarias no responden a un fenómeno monetario: "En el país, solo el 3% de las unidades del mercado posee deuda hipotecaria, mientras que el promedio mundial es del 60% de las propiedades de vivienda. Esto genera un efecto estabilizador en los precios", analiza. Así, desmitifica la posibilidad de que se produzca una baja fuerte y masiva en los precios de las propiedades.

En otras palabras, lo que sucede en el país es que por la falta de crédito, los precios no suben con efecto expansivo tipo burbuja, pero como consecuencia de esa misma falta de financiación tampoco explotan ante las crisis. "El problema de este mercado es que siempre corre de atrás, los propietarios se muestran reticentes, recién ahora te están aceptando que los precios post PASO son reales", responde Duprat. En esta línea, una encuesta realizada por Reporte Inmobiliario cuantificó que casi el 33% de los consultados bajaría un 10% el precio para vender, un 25,9% estaría dispuesto a bajarlos hasta un 20% y casi el 12% resignaría hasta el 30% con tal de venderlos rápidamente.

2. Habrá oportunidades. Serán puntuales y generadas por empresarios e inversores con necesidades económicas que afrontar. "Hay propietarios que se desprenderán de sus inversiones en inmuebles para poder cubrir gastos corrientes de sus empresas", reconoce Maximiliano D´Aria, director de la inmobiliaria que lleva su apellido. José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, ejemplifica con casos como el de algún dueño de una pyme que necesite vender para pagar los sueldos de sus empleados. Pero se pregunta: "Quien tenga los dólares, ¿usará ese dinero para comprar metros cuadrados o preferirá no perder liquidez". Por otra parte también habrá oportunidades en proyectos terminados con unidades nuevas, listas para habitar, que algunos desarrolladores venderán para seguir con otras obras.

3. Esta crisis no es similar a la del 2002. Nadie espera que los valores de las propiedades se desmoronen más de 50% de un día para el otro. La explicación es que, a diferencia del 2002, la incidencia del crédito hipotecario sobre el total de las operaciones inmobiliarias es casi nula. En febrero, sólo el 8% de las operaciones cerradas en la Capital Federal se realizaron con crédito, 33% menos que el mismo mes de 2019, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

"Este es un mercado sano y, aun con rentas bajas de los alquileres, los propietarios no quieren desprenderse de las propiedades", afirma Marcelo Ruiz, presidente de la inmobiliaria homónima. Hay que tener en cuenta que, incluso en el pico de los préstamos UVA, las propiedades hipotecadas representaron el 25% de las operaciones. Otro dato clave es que, en 2002, quienes habían comprado con crédito tenían deudas en dólares. Además, en aquel momento hubo una inflación cercana al 40%, bastante baja relativa a la devaluación del 300% que la precedió.

Fueron tiempos en los que la masiva devaluación generó que, por ejemplo, un inmueble ubicado en Recoleta que defendía valores de US$1600/m2 bajara a US$800 a los seis meses de la devaluación. "Hoy, en cambio, estamos amenazados con una posible inflación anual en el orden de los tres dígitos y, por ahora, hay una devaluación del 30%", diferencia Paul Reynolds, director general de Reynolds Propiedades. Diego Cazes, director de L.J. Ramos, agrega que "lo paradójico es que lo malo de la Argentina es que es un país sin crédito, pero eso hoy termina siendo bueno".

4. Surgirán compradores finales que quieren mudarse. La larga permanencia en los hogares durante la cuarentena generó gente dispuesta a mudarse porque se siente incómoda o simplemente su casa no le gusta, le quedó chica, quiere un balcón más grande o cambiar de barrio. "El aislamiento social obligatorio despertó otras necesidades", afirma Rozados, quien realizó una encuesta entre 333 personas en la que descubrió que hay el 14% de los propietarios que estaría dispuesto a mudarse una vez que esto fuera posible, ya que están disconformes con alguna o varias características de la propiedad. Leonor de Achával, directora de Achaval Cornejo coincide en que la gente, al estar tanto tiempo en sus hogares, descubrió nuevos espacios, y tiene más claro qué quiere priorizar y qué no.

5. Se achicará el universo de inversores en real estate. El paso de la pandemia dejará a más de una persona que ahorraba en ladrillos fuera de juego. "En la Argentina hay un corsé que explotará. Hay que ver cómo quedará el país cuando se levante el velo y sepamos quién verdaderamente tiene dinero para comprar un inmueble", explica Cazes, y agrega que hay que tener en cuenta que esta crisis, aun en los casos de los inversores más conservadores, ha generado pérdidas de hasta el 30%.

6. Aumentará la conflictividad en los proyectos en construcción. Las consecuencias económicas del coronavirus generarán disputas entre desarrolladores e inversores del pozo que, en muchos casos, pagarán las cuotas tarde en partes y con delay. "Las obras se financian con las cuotas de la gente, de personas que primero están preocupadas por la supervivencia de su propia empresa. Sin dinero no hay manera de mantener el ritmo de las obras", comenta Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Esta situación impactará en los esquemas financieros de las desarrolladoras y muchas de las más pequeñas quedarán en el camino. Las más grandes, en cambio, son las que tendrán más margen de maniobra. Hoy las previsiones más pesimistas de los desarrolladores anticipan cero ventas para lo que queda del año y más de 50% de mora.

En este contexto, algunas desarrolladoras decidieron suspender el pago de las cuotas mensuales –que se pagan durante la construcción de la obra– hasta que el Gobierno autorice retomar la construcción, otras siguen cobrando bajo la promesa de que una vez exceptuadas de la cuarentena apurarán el ritmo. En lo que todas coinciden es en la decisión de no cobrar intereses punitorios a quienes adeuden cuotas."También es probable que los desarrolladores estén más permeables a propuestas personalizadas de financiamiento", agrega Shuff.

Las obras se financian con las cuotas de los inversores
Las obras se financian con las cuotas de los inversores

7. Se retrasará el inicio de nuevas obras y las que están en marcha se ralentizarán. Desde mayo de 2018 son pocos los desarrolladores que se animaron a iniciar un nuevo proyecto. Hoy, en un escenario sin mercado ni precios de referencia, mucho menos. Sin duda, la pandemia marcará un antes y un después: los desarrolladores tendrán que ser más flexibles y deberán plantearse un nuevo punto de equilibrio es decir cómo lo vendo, qué forma de pago elijo, en qué moneda. Mariano Bellagamba, director de Bellagamba, agrega que "hay una gran demanda contenida, el tema es cómo generamos dinamismo". Además, plantea que es clave el apoyo del Gobierno para que el sector avance con nuevos proyectos. En la misma linea, Guido Wainstein, socio KWZ arquitectura & desarrollos, reconoce que las obras privadas están paralizadas, y los desarrolladores esperando que se arbitren los medios para poder reactivarlas. "Es una industria que motoriza la economía, con lo cual sería lógico poder reiniciarlas. Estamos en la línea de largada nuevamente esperando que ese momento llegue". Y destaca la importancia de tener las obras calzadas y fondeadas para poder resistir los embates de la crisis.

8. Bajará el costo de construcción en dólares. El porcentaje de la caída estará atado al ritmo de la devaluación. "Igual hay que tener en cuenta que el 30% de la devaluación no se vuelca en forma directa. El impacto no es tan fuerte, porque tenés el valor de la tierra y, por otro lado, el de la mano de obra y los materiales que son en pesos", aclara Horacio Igarzabal, director Dic Propiedades.

En números, el último relevamiento de Reporte Inmobiliario indicó que el costo de la construcción está en mínimos históricos: en marzo rondaba los US$680 por metro cuadrado vendible (valor para edificio entre medianeras). Si el análisis es en pesos, en cambio, aumentó. En este caso, el incremento interanual fue del 61,9% superando en casi 12% al índice de inflación general, según datos de la Cámara Argentina de la Construcción. Esta es la variable que utilizan las desarrolladoras para actualizar el valor de las cuotas de los emprendimientos cuando una persona compra desde el pozo.

En este punto entra en juego el concepto de costo de oportunidad. Es decir, la opción que tiene el comprador de adquirir un lote y edificar de cero con los dólares que hubiese gastado en una propiedad terminada. "Si se tiene en cuenta que entre mediados de enero y mediados de abril la economía registró una devaluación cercana al 30%, el potencial comprador contará con más pesos si opta por edificar de cero", relata Reynolds, y linkea el tema con la caída de los precios de venta: "Con un costo de construcción más bajo en dólares, tu propiedad no vale lo mismo que ayer", enfatiza.

9. No se espera un aluvión de ejecuciones hipotecarias. La expectativa del sector inmobiliario es que no se rematen inmuebles de deudores de créditos. "La mayor parte de quienes sacaron créditos estuvieron bien calificados", aclara Rozados, al mismo tiempo que reconoce que quienes "tendrán problemas son los que ingresaron muy al límite". Es decir, aquellas personas o familias que sumaron ingresos para calificar o que tenían ingresos variables sujetos a ventas. La expectativa del sector es que las partes querrán llegar a acuerdos de buena fe. Además, hoy rige el decreto que suspendió las ejecuciones hasta el 30 de septiembre.

10. Aumentará la oferta de unidades destinadas al alquiler. La experiencia muestra que cuanto más se mueve el valor del dólar, más reticencia hay para comprar o vender. Por esta razón, la demanda podría dilatar esa decisión hasta que las variables del mercado se reacomoden y muestren mayor previsibilidad. De todas formas, se espera que el aumento de la inflación producto de la emisión monetaria complique la negociación de los ajustes locativos.

Inclusive no se descarta una presión alcista sobre valores de alquiler y propietarios reticentes a tomar una decisión por temor a que una escalada de precios los dejen descolocados. En concreto, un broker comenta un caso que es una excepción en este contexto: en plena cuarentena recibió tres ofertas virtuales de alquiler, por un valor $160.000, de una propiedad ubicada en Núñez, pero el propietario no quiere aceptar ninguna hasta que se levante el aislamiento.

11. Habrá una mayor cantidad de alquileres que se renegociarán. Si bien por un lado se espera un alza en los precios de los contratos por un posible aumento en la demanda e inflación, también habrá propietarios que, ante el riesgo de tener el departamento vacío, flexibilizarán sus condiciones y estarán más abiertos a negociar. "Hay situaciones en las que incluso ocurrirá algo similar a lo que pasa con los locales comerciales que aceptarán pagar sólo una parte del alquiler mensual pero sí el total de los gastos", anticipa Rozados.

En plena cuarentena los brokers recibieron varias ofertas virtuales de alquiler
En plena cuarentena los brokers recibieron varias ofertas virtuales de alquiler

12. Bajará aún más la rentabilidad de los alquileres. Actualmente, la rentabilidad anual bruta promedio que deja un alquiler de un departamento de dos ambientes está en sus mínimos históricos (es del 2,42%) y la expectativa es que la inflación continúe afectando al negocio, sobre todo teniendo en cuenta la posibilidad de que el Gobierno extienda el plazo de vigencia del decreto que congeló los valores de los contratos y habilitó las renovaciones automáticas hasta el 30 de septiembre.

13. Podrían generarse oportunidades en terrenos. Serían puntuales en casos de dueños con necesidad de liquidez. De todas formas, este es un mercado está en stand-by a la espera de cambios. De hecho, antes de la cuarentena se esperaba que la Legislatura porteña tratase la modificación del Código Urbanístico con nuevos parámetros en las posibilidades de edificar de algunas tierras. Por otra parte el Gobierno de la ciudad también estaría analizando relanzar la venta de terrenos.

14. Aumentará la demanda de espacios más abiertos. La pandemia generará una revalorización del concepto personal space . La necesidad de espacios propios, sumado al auge de los sistemas de comunicación digital y el home office, podría generar una redirección de la demanda hacia inmuebles ubicados en las afueras de la ciudad con espacios más abiertos, jardines y acceso al agua.

Efecto coronavirus: se buscan más lugares abiertos
Efecto coronavirus: se buscan más lugares abiertos

15. El ladrillo seguirá siendo resguardo de valor. Las crisis probaron que, en el tiempo, los inmuebles recuperan y defienden su valor. "La clave está en poder "atravesar" los ciclos de baja sin necesidad de desprenderse del bien. Además, en este contexto en particular, la baja del costo de construcción te permite comprar más metros en los proyectos que se ofrecen al pozo", comenta Carlos Spina, director de la desarrolladora Argencons -con más de un millón de metros cuadrados construidos- y secretario general de la Asociación de Empresarios para la Vivienda (AEV).

Los adeptos a ahorrar en ladrillos lo hacen incluso sin mirar el margen que deja el negocio de alquiler. Sin ir más lejos, el relevamiento de Reporte Inmobiliario, entre quienes poseen más de un inmueble como inversión, concluyó que, si bien el 78,1% de los encuestados no está conforme con la renta por alquileres que generan, sólo el 41,9% de ellos estaría dispuesto a vender esos activos, lo que se explicaría por la percepción de seguridad y resguardo que brinda la propiedad.Ahora bien ¿por qué se quedan en los ladrillos con rentas tan bajas? "Pueden resultar bajas comparadas con sus valores históricos pero los inversores no deciden con ese dato sino con las rentas de oportunidad, y en un mundo en donde el dinero está virtualmente regalado y, por ejemplo, las inversiones en contrato de petroleo han tenido valores negativos, un 2% es una alternativa interesante y a eso hay que sumarle que no es un papel sino que el ladrillo es un activo real", responde Gustavo Llambías, socio de la desarrolladora RED Real Estate,

Los consultados coinciden en que la recuperación del sector de las diferentes crisis siempre fue en forma de V. Para concluir Salaya Romera recuerda que hacia fines del 2002 el sector comenzó una rápida recuperación, solo interrumpida momentáneamente con la crisis de las hipotecas subprime del año 2008. "En la actividad inmobiliaria en general, y particularmente en la construcción, encaja perfecto el teorema que dice que a cada poder de acción se le contrapone uno de acción e intensidad de igual potencia, pero en sentido contrario".

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