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Expensas: cómo impugnar legalmente aumentos injustificados
Antes de la impugnación formal, se recomienda pedir constancias de gastos y facturas y ante alguna irregularidad solicitar que se subsanen los errores
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En un escenario de aumentos constantes y servicios cada vez más costosos, las expensas se han convertido en un punto de tensión para muchos propietarios e inquilinos. Sin embargo, la normativa vigente establece con claridad qué puede cobrar un consorcio, cómo deben justificarse los gastos y qué herramientas tiene un propietario cuando considera que un incremento es injustificado.
La base legal es precisa y, como explica Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, los propietarios cuentan con derechos concretos para revisar, objetar e impugnar liquidaciones que no se ajusten a la ley.
El Código Civil y Comercial establece en su artículo 2046 inciso c) que el propietario está obligado a pagar “las expensas ordinarias y extraordinarias en la proporción de la parte indivisa de su unidad funcional”. A su vez, el artículo 2048 determina que debe pagar “las expensas comunes ordinarias que fije la administración del consorcio y las extraordinarias que se dispongan por resolución de la asamblea”. Esta distinción es fundamental, porque implica que la administración no puede cargar gastos extraordinarios sin una decisión previa de los propietarios reunidos en asamblea.
El artículo 2067 del mismo código detalla, por su parte, las obligaciones del administrador: debe “practicar las cuentas de las expensas y recaudar los fondos necesarios para cubrirlas” y ”rendir cuentas dentro de los 60 días del cierre del ejercicio financiero que fije el reglamento de propiedad horizontal”. Además, para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos mayores que los ordinarios, “debe pedir autorización previa al consejo de propietarios”.
En ese marco, los propietarios están habilitados a revisar la documentación respaldatoria de los gastos, y el administrador “debe permitir el acceso a la misma”, según explica Abatti. Ese derecho de acceso es clave para detectar errores, excesos o gastos mal imputados.
Cuando un propietario considera que existen aumentos injustificados en las expensas, el primer paso es pedir a la administración la constancia de los gastos, facturas, contratos y demás documentación. Esto puede hacerse mediante carta documento o correo electrónico, siempre que este último medio haya sido fijado como notificación fehaciente en el reglamento o por asamblea, tal como lo permite el artículo 75 del Código, reformado por el DNU 338/2025. Una vez revisada la documentación, si surgen irregularidades, corresponde “notificar de ello a la administración y al consejo de propietarios por medio fehaciente (…) para que subsanen los errores”. Si eso no sucede, se pasa a la etapa de impugnación formal.
La impugnación formal comienza con un pedido a la administración, también por medio fehaciente, para que convoque a una asamblea extraordinaria con el fin de tratar el tema y dejar constancia de la impugnación en el acta. Si este intento fracasa, el o los propietarios impugnantes que representen “el 10% del total de propietarios” pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. Este mecanismo, aunque poco utilizado, está previsto para evitar que la administración o una mayoría circunstancial bloqueen el tratamiento de un reclamo legítimo.
Antes de iniciar cualquier procedimiento, es importante comparar los gastos de expensas anteriores con los aumentos actuales, teniendo en cuenta los índices del IPC del INDEC, verificar si se calculó correctamente el porcentual correspondiente a la unidad funcional y revisar si se empleó el fondo de reserva. Muchas veces, los desfasajes surgen de errores de cálculo o de gastos mal categorizados.
Cómo vienen siendo los aumentos de expensas
En ese sentido, según el reporte de enero de Octavo Piso, por ejemplo, las expensas en 2025 tuvieron incrementos muy por encima de la inflación informada por el INDEC: fue del 75% en edificios de CABA, de casi el 60% en provincia de Buenos Aires y del 27% en barrios cerrados, contra el 31,5% del organismo oficial.
En tanto, Consorcio Abierto estimó que en enero 2026 el aumento promedio de expensas en CABA fue del 2.5% respecto de diciembre de 2025 (es de 324.404 pesos), aunque para esta plataforma el alza interanual dentro de su base de datos es del 38,1%.
Pero más allá de los cálculos, que pueden servir como referencia, si el administrador no atiende los pedidos o no brinda los datos requeridos, el propietario puede presentar una denuncia ante el Registro de Administradores de la jurisdicción e incluso ante Defensa del Consumidor. Ambas vías están habilitadas cuando la administración incumple sus obligaciones de información y transparencia.
Mientras se desarrollan estos trámites, el propietario puede evitar caer en mora pagando bajo protesta, “impugnando la liquidación, reservando derecho a iniciar la vía judicial”, o directamente consignando judicialmente el pago. Según señala Abatti, todo ello debe ser evaluado previamente por un abogado, ya que cada caso presenta particularidades y consecuencias distintas.
LA NACION
