Oficinas versus departamentos: ¿qué alquiler deja mejor rentabilidad?

El mercado inmobiliario en la Argentina atraviesa un momento particular. Afectado por la pandemia de coronavirus y el complejo escenario económico del país, quienes invierten en real estate hoy se preguntan hacia dónde les conviene apuntar. Entre las diferentes alternativas que ofrece el rubro, la locación de oficinas y el alquiler residencial son las dos opciones más habituales y, pese a los malos pronósticos, hay una que logra mantenerse como una opción cautivadora.

Según el último estudio realizado por la empresa de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield y por Reporte Inmobiliario, que compara el comportamiento de ambos segmentos durante los últimos años en Buenos Aires, la rentabilidad anual de las oficinas gira en torno al 5%, manteniéndose muy por encima de la de los departamentos, que alcanza el 2,4%.

El informe toma los datos de las zonas consideradas como parte del “distrito financiero” (avenida 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín), en el caso de las oficinas Clase A y del corredor norte de la Ciudad (Barrio Norte, Belgrano y Palermo), para los departamentos usados de dos y tres ambientes estándar sin amenities.

En el mercado se suele hablar de valores de alquileres, pero los autores del informe remarcan que compararlos sin extraer el componente inflacionario puede derivar en una lectura equivocada. Así, señalan que desde 2014 hasta el tercer trimestre de 2021, el valor del alquiler de las oficinas experimentó una apreciación del 51%, mientras que los departamentos depreciaron un 2%, ambos medidos en pesos.

La comparación interanual muestra que el mercado de oficinas creció un 27%, aunque luego de ajustar por inflación, el saldo termina siendo negativo con una depreciación de 17%, lo que según el informe pone de manifiesto “la erosión causada por la estabilidad del tipo de cambio oficial frente a la inflación”. En el mismo período, la tasa de vacancia creció: pasó del 10,7 % al 14,3 %. El dato positivo es que la cifra se mantuvo estable los últimos nueve meses.

“El tercer trimestre del año muestra un panorama alentador para el mercado de oficinas, ya que en lo transcurrido la vacancia se mantuvo, deteniendo el ritmo alcista causado por la pandemia”, señaló Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield. Por otra parte, el precio de alquiler pedido para departamentos se apreció un 59% anual y llegó a la cifra más alta desde 2009, año de inicio del análisis. Al deflacionar los datos, se observa una apreciación del 5% en el mismo período, por lo que el saldo termina siendo positivo para el sector.

En lo que va de 2021, la estabilidad en el tipo de cambio y la correlación directa con la renta de las oficinas produjo una disminución en el precio medido en pesos. Por el contrario, el dinero que se pide en el mercado residencial está levemente por encima de la inflación y claramente sobre el tipo de cambio. Así, el informe remarca que este segmento “muestra un rendimiento superior al esperado”.

José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, explica los resultados de la siguiente forma: “Por primera vez en los últimos 12 años, se ve un incremento tan importante en el precio pedido de los departamentos. La Ley de alquileres y el DNU de congelamientos de precios promovieron un aumento del riesgo para los propietarios. Como consecuencia, gran cantidad de inmuebles salieron del mercado y, quienes asumieron el riesgo, pretendieron una mayor cobertura por precio avalada por el efecto de una menor oferta y las condiciones de mercado”.