Shoppings vs. centros comerciales: dos modelos de negocio que se multiplican en Buenos Aires
Saben convivir y retroalimentarse, cada uno con sus características propias: metros cuadrados, variedad de marcas, diseño de locales, oferta de servicios, tipo de público y necesidades a satisfacer; los precios y lo que se viene en el sector
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Tras la pandemia, los paseos de compras y los shoppings fueron cambiando tanto desde su fisonomía como la forma de entender el negocio. Estos espacios comenzaron a redefinirse, convirtiéndose en lugares de experiencia y de relacionamiento. Esto afectó tanto a los shopping centers como a los denominados Centros Comerciales de Servicios (CCS), este último formato comenzó a multiplicarse en algunos sectores, principalmente del Gran Buenos Aires.
El concepto de centro comercial es un grupo de negocios minoristas y otros establecimientos comerciales que son planificados, desarrollados y que pertenecen a un mismo dueño. Esta propiedad suele ser administrada como un inmueble único. El tamaño y la orientación comercial del centro son, generalmente, determinados por las características del mercado y del área de influencia. “Las tres configuraciones físicas principales de los centros comerciales son centros comerciales cerrados, abiertos e híbridos. Los cerrados (malls) se pueden dividir en centro regional (productos en general, con mayor porcentaje de ropa) y centro suprarregional (igual al anterior, pero de mayor dimensión)”, explica Marcelo Zuliani, director comercial de Colliers.
En la Argentina el formato más conocido es el de los shoppings o mall. Estos suelen ser complejos de gran tamaño formados por uno o varios edificios, que albergan una gran cantidad de locales, áreas de entretenimientos y de servicios y, en algunos casos, hasta un sector destinado para oficinas. Además, suelen contar con amplios sectores de parking.
En la historia, las primeras referencias de este tipo que se conocen son los pasajes cubiertos parisinos. En la ciudad de Las Luces se construyeron, entre fines del siglo XVIII y 1850, unos 150 de esos complejos comerciales, los cuales serían los antecesores del shopping center actual.
El primer shopping en la ciudad de Buenos Aires fue Patio Bullrich, fundado en 1988. Desde aquel momento, hasta hoy, mucha agua pasó bajo el puente. En la actualidad, en el país hay más de 55 malls, muchos de los cuales comenzaron a transformar su modelo de negocio.
Los shoppings, según los especialistas consultados, podrían definirse como un ecosistema de permanencia donde el consumidor obtiene múltiples experiencias, pasando desde gastronomía, entretenimiento, retail, entre otras opciones clásicas. “Este tipo de complejos suele convocar a las primeras marcas. Este fenómeno se observa sobre todo en la Argentina donde, dado el contexto de inseguridad, no existe un mercado de retail de lujo a la calle. Por ello, las principales marcas se hospedan en shoppings, además de la tracción que propicia el tenant mix o conjunto de marcas. Recientemente, se sumaron, en distintos shoppings, nuevas propuestas como los espacios de coworking y salud”, afirma Lucas Desalvo, especialista en Retail y Lastmile en Cushman & Wakefield.
En lo que tiene que ver con el público, en el caso de los shoppings, el público no es necesariamente de la zona. “Las propuestas de mayores dimensiones o más importantes suelen atraer a personas de otras localidades o áreas que van a esos centros en busca de su variada oferta. El tiempo de estadía suele ser superior al de los centros comerciales tanto de servicios como a cielo abierto”, cuenta Martín Potito, economista y director de L.J. Ramos.
Según los expertos, los Centros Comerciales de Servicios son un concepto más nuevo o poco común en este sector. Sin dudas, en la Argentina, los primeros referentes de este tipo de negocio se localizaron en la zona norte, más específicamente en Pilar, más tarde fue el turno de Nordelta, Paseo Plaza Canning y Nuevo Quilmes Plaza, entre otros. Sin dudas, un gran motor para estos desarrollos fue el crecimiento de la vida suburbana. “Pero no todo está del otro lado de la General Paz. CABA también tiene su referente: Distrito Arcos. Este espacio, que cuenta con vacancia del 0% y que tiene una extensa lista de espera de firmas que demandan allí un lugar, durante la pandemia tomó una gran relevancia y posicionamiento. En el territorio bonaerense otros que también cuentan con lista de espera son: Plaza Canning o Paseo Comercial Torcuato”, cuenta Andrés Di Nallo, broker locales comerciales de Adrián Mercado Real Estate.
A diferencia de los shoppings, que se focalizan en ofrecer una amplia variedad de tiendas comerciales, los CCS se centran en satisfacer las necesidades cotidianas de los consumidores. “Estas propuestas comerciales, se presentan como una alternativa a lo existente y como una experiencia diferente a los consumidores, al integrar en un solo lugar una oferta con un mix de comercios y servicios, en un ambiente seguro, y con rangos horarios muy amplios todos los días”, cuenta Potito.
El tamaño, la variedad comercial, los servicios comunes y actividades complementarias que estos ofrecen están directamente relacionadas con su entorno y con las necesidades de la zona. Suelen tener una administración centralizada, publicidad y promociones homogeneizadas y coordinadas, entre otras características. Este, según los especialistas, se trata de un negocio de renta variable.
Mientras que los shoppings suelen tener muchas tiendas de indumentaria y esparcimiento por sobre las propuestas de servicios, estos centros comerciales priorizan en su tenant mix otros rubros tales como: gimnasio, centro de salud, banco, supermercado, farmacia, ferretería y pinturería, belleza, tiendas de productos especializadas, entre otros, sin dejar de ofrecer espacios gastronómicos y recreación. “Es muy común que estos centros cuenten con estacionamiento gratuito, lo que hace más fácil y conveniente para los consumidores su estadía”, resalta Marcelo Chane, integrante del grupo de profesionales asesores de Nuevo Quilmes Plaza, el centro comercial de servicios a cielo abierto del barrio de Don Bosco, en Quilmes. Y agrega: “El consumidor puede encontrar en estos espacios un mix de marcas relevante, donde se priorizan locales de franquicias nacionales, marcas regionales junto a otras zonales. Esto tiene por objetivo que el consumidor pueda identificarse claramente con la propuesta económica y de contenido del espacio, en un solo lugar y de manera amigable”.
Estos centros comerciales de servicios suelen estar ubicados en áreas suburbanas con mucha población, lo que significa que están más cerca de los hogares de los consumidores y es más fácil de llegar en un corto lapso. El diseño de este espacio suele estar realizado a escala humana, lo cual suele facilitar el acceso. Además, cuentan con espacios abiertos donde el verde y la naturaleza están presentes. “Los CCS proponen un montón de posibilidades para que los vecinos puedan resolver muchas de sus necesidades cotidianas en un sólo lugar, ya sea desde ir al gimnasio hasta comprar alimentos -en un supermercado- o pagar un impuesto -en una entidad bancaria-. Es decir, este tipo de complejos, rápidamente, se convierten en parte de la vida de los usuarios, ya que resuelven las necesidades de los vecinos en un solo lugar, sin tener que recorrer tantos kilómetros, como sucedia antes de su aparición”, afirma Santiago Winokur, broker especializado en locales comerciales de la firma Newmark Argentina. Y agrega: “Estos espacios suelen aportar una mejora en la zona, ya que no sólo aportan propuestas comerciales, sino que, además, ofrecen un mayor movimiento, lo que sin dudas se traduce en más seguridad para el entorno. Dicho de otra manera, mejoran la calidad de vida de las personas que viven en las inmediaciones de ese tipo de proyectos”,
Según Chane, los centros comerciales de servicios ofrecen una experiencia de compra personalizada. “Para mucha gente, ir a un shopping se convierte en una experiencia abrumadora, mientras ir a los CCS suelen ser mucho más amigable”, cuenta.
Diferencias y similitudes
De acuerdo con The International Council of Shopping Centers, cerca de la mitad de estos centros están anclados por un supermercado, mientras que una tercera parte tienen a una farmacia como ancla. “Estas tiendas anclas están soportadas por tiendas que venden medicamentos, artículos varios, cafeterías y servicios personales”, cuenta Zuliani.
Otra de las similitudes, plantea Potito, es que -en ambos formatos- tras la pandemia se observa un mejor balance en la composición del tenant mix entre servicios y comercios. “Hoy, el objetivo principal es atraer un mayor caudal de público que pueda encontrar una oferta de productos y servicios amplia, en un entorno seguro”, dice el especialista.
Desalvo afirma que el mercado de CCS tiene mayor dinámica. Estas propuestas tienen una gran rotación tanto de inquilinos como de propietarios. “Quizá, en este punto, el mercado de los shoppings sea la contracara, ya que se encuentra concentrado en menos players. En ese caso, la firma que lo explota unifica desde la política de precios hasta la estrategia de marketing, entre una gran cantidad de factores que definen el negocio”, cuenta Desalvo.
Si bien, las marcas de indumentaria suelen elegir ambos formatos, tanto el shopping center como el centro comercial de servicios, suele haber algunas diferencias. En el primer caso, las que buscan este formato comercial son las tiendas de indumentaria más de diseño y moda que requieren, al momento de compra, de más tiempo en la decisión de los clientes. El CCS, si bien no excluye al rubro de indumentaria, está apuntado a otro tipo de marcas. La propuesta comercial que ofrecen los centros comerciales de servicios suelen tener opciones más definidas y relacionadas con los hábitos del público de la zona. En muchos casos, las marcas que forman parte del CCS suelen ser emprendedores o empresas locales o marcas chicas.
Los precios
Hablar de valor por metro cuadrado, según los referentes, es un poco complejo. Tanto en los centros comerciales de servicios como en los shoppings centers, la mayoría se comercializa bajo un formato que está compuesto por un valor mínimo de alquiler o un porcentaje sobre la facturación realizada por la firma, fruto de la venta de sus productos, lo que sea mayor. Además, contempla un porcentaje para la publicidad y promoción del centro comercial, y los gastos comunes o expensas. “En el caso de los que tienen un porcentaje sobre las ventas, ese diferencial se abona luego de cerrado el mes a efectos de computar los porcentajes”, comenta Potito.
Entre las novedades del sector se destaca el lanzamiento del primer centro comercial de servicios de Pilar del Este: Cardinal Shopping. Se tratará de un complejo de 7647 m², que contará con 36 locales comerciales en tres plantas. “El lugar dialogará con el entorno natural, ya que contará con cascadas de agua en altura, jardines verticales, plazas, y amplios espacios verdes desplegados por su predio”, afirma Pablo Batalla, CEO de LB Company, desarrolladora de Cardinal Shopping.
La planta baja tendrá 22 locales, con superficies que van entre los 50 y 120 m2, complementados con entrepisos de entre 25 m2 y 58 m2, y un gran local destinado a un supermercado. “Además, la planta baja contará con 280 módulos de estacionamiento equipados con estaciones de carga para vehículos eléctricos”.
En el primer piso se encuentran 15 locales comerciales con dimensiones que oscilan entre 42 m² y 88 m², junto con un macro local destinado a un gimnasio. En el segundo piso se distribuyen cinco locales de 111 m2 a 174 m2 con doble altura, y una plaza gastronómica. Actualmente, se venden locales a partir de US$85.000.
Los especialistas sostienen, que tanto malls como CCS son conceptos que conviven y que se retroalimentan, algunos se enfocan más en servicios y tienen un formato más flexible, mientras que otros requieren mayores concentraciones urbanas. Sin embargo, hay una cierta mutación que se observa en el mercado de los shoppings tradicionales a enfocarse más hacia el servicio, la gastronomía y el esparcimiento a una mayor escala de la que originalmente tuvieron.
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