La oferta comercial en el barrio más joven de la ciudad
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Mientras a nivel residencial la oferta sigue ampliándose con torres de lujo a precios que superan los US$6000 por metro, el desarrollo comercial de Puerto Madero también crece. Nada es casual: 30 años después de que se firmara el acta de constitución de la sociedad anónima denominada Corporación Antiguo Puerto Madero, a cargo de la comercialización de 170 hectáreas, en el barrio, se estima, viven más de 13.000 personas, y por día hábil ingresan otras 75.000, cifra que se eleva a 105.000 los fines de semana. Otro dato clave es que circulan cerca de 9000 vehículos, según la Prefectura Naval Argentina, a cargo de la seguridad de la zona.
La oferta de inmuebles comerciales se desarrolla en este marco. "Durante el primer semestre de 2019, la demanda de locales mostró una absorción positiva, o sea, se ocuparon más locales de los que se liberaron. Sin embargo, hay que ser precavido, estamos en un momento bisagra donde la oferta debe cruzarse con la demanda", afirma Jorge Gayoso, broker de la División Locales de L. J. Ramos. En concreto, precisa el ejecutivo el precio de alquiler del metro cuadrado oscila entre los U$S18 y los US$20, "en locales con poca exposición peatonal", y entre los U$S25 y los uS$30, "en los más expuestos". "La zona despierta el entusiasmo del retail por el atractivo turístico, que es un boom", afirma el broker y estima que la vacancia ronda el 3 por ciento. "Es un barrio muy prometedor", sintetiza.
Sin duda los restaurantes representan el rubro que más se destaca en el tenant mix. "La gastronomía es la vedette del barrio más joven de la ciudad de Buenos Aires y la avenida Alicia Moreau de Justo es el zócalo de locales que tracciona a los mejores players de ese sector. Otro punto es la esquina del hotel Hilton y en los alrededores del complejo Zencity –en dique uno-, que empieza a tomar color con los locales comerciales. Farmacias y automotores complementan el área retail de Puerto Madero", analiza el referente.
Por otra parte la afluencia del turismo receptivo está generando movimiento en la zona. "Con seguridad veo un repunte de los locales en Madero Este, por el panorama turístico que está generando ahí mismo un cambio muy importante", apunta, distinguiendo a esta parte del barrio de la zona de los docks. La gran pregunta en este punto es determinar si a nivel gastronómico es un área consolidada.
Ulises Protto, responsable de Villegas, firma gastronómica del sector con 10 años de presencia en los docks, reconoce que Puerto Madero es la zona más cara de Buenos Aires. Y justifica esa afirmación: "no es lo mismo el alquiler, las expensas y el ABL que se pagan en esa zona que en cualquier otro barrio de la ciudad", reconoce el ejecutivo desde el local de Alicia Moreau de Justo al 1000. Es un hombre con mucha experiencia en esta área de la ciudad. Perteneciente a una familia baqueana en la zona, los Protto son los dueños del restaurante Estilo Campo, y tuvieron durante muchos años el Spell Café. Según comenta, la incidencia de todos estos componentes en el precio del cubierto es "muy alta", aunque no precisa el porcentaje.
A la hora de analizar la demanda, quienes frecuentan la zona no suele ser un cliente que esté pendiente de los descuentos. Además de la afluencia de turistas, en el análisis del público local, es un barrio que suele ser visitado por ejecutivos que ocupan altos cargos en las compañías, trabajan en ese barrio o son vecinos de la zona. De acuerdo con el titular de Villegas, es en los docks (algunos de los cuales, dice, no tienen final de obra) donde se concentra la mayor cantidad de oficinas, comercios y locales, además de poseer una peatonalidad que favorece el paseo. En este sentido, afirma, fue favorable la obra que conectó a Puerto Madero con la Casa Rosada, en el marco del Paseo del Bajo, aunque, destaca, insumió dos años y medio, dificultando el acceso y perjudicando el acceso a la oferta de restaurantes ubicados en el área de los tradicionales docks. "Son locales que resistieron la caída en su facturación sin ningún tipo de reconocimiento ni siquiera impositivo por los perjuicios ocasionados. De todos modos, aunque se recuperó la circulación, lo cierto es que con la obra se perdieron 5000 estacionamientos", señala Protto, en relación a las dificultades que presenta el barrio aún hoy y que afectan su dinámica comercial.
Expectativas corporativas
El master plan original del barrio contemplaba un dique dos que albergaría a la proyectada ciudad judicial y un dique uno, íntegramente dedicado a oficinas. La geografía inmobiliaria de hoy da cuenta de la plasticidad del modelo original. Lo cierto es que la oferta corporativa floreció distribuida en todo el barrio, no sólo en cantidad sino también en calidad arquitectónica, con firmas como las de César Pelli. Nació así un submercado que según un relevamiento realizado por la empresa global de servicios inmobiliarios, Cushman & Wakefield, tiene 254.819 metros cuadrados de inventario de oficinas clase A, 29.353 están libres, una vacancia de 11,5 por ciento, un valor de alquiler que promedia los US$29 por metro cuadrado y 30.300 metros cuadrados de alfombra corporativa proyectada.
Así las cosas, la vacancia de oficinas es más alta en el submercado de Puerto Madero que en otros de la ciudad que también cuentan con oferta corporativa. Juan Querol, broker de la compañía, asegura que es una de las zonas más exclusivas de Buenos Aires y que a pesar de que actualmente presenta la vacancia más alta de la ciudad, a nivel regional se encuentra por debajo del promedio de la región, en comparación con Río de Janeiro, San Pablo, Santiago, Lima y Bogotá. "Además, la reciente salida al mercado de Dique Norte - con casi 12.000 m2 totales - suman al submercado metros que empujan la vacancia hacia arriba", analiza Querol. "Teniendo en cuenta este dato, si descontamos estos metros de la superficie vacante actual de Puerto Madero, vemos que la vacancia es muy similar al promedio del mercado. Lo que si va a ser importante es hacer un seguimiento de la velocidad de absorción de este tipo de productos en este submercado específico", propone.
El informe realizado por Colliers destaca el comportamiento de la demanda. Según su último estudio, que relevó qué paso en el tercer trimestre del año destacó que Puerto Madero tiene 6612 metros cuadrados y en particular la zona Este, 4515. El dato clave es que esta área, en ese período, registró una absorción positiva a diferencia del comportamiento manifestado en el trimestre anterior. Al analizar la evolución de los precios de los alquileres por área, la firma ubica a Puerto Madero entre los nueve submercados que percibieron una caída en sus valores con una baja de alrededor del 1,6 por ciento.
Asimismo, destacan también en su informe siempre en relación a uno de los barrios más nuevos de la ciudad, de los nuevos edificios por ingresar, se espera la incorporación de cuatro inmuebles que representarían el 18 por ciento del total de metros en obra, todos ellos localizados en Puerto Madero y en el Norte de la Capital Federal. "Es interesante de analizar el hecho de que Puerto Madero tenga el precio por metro cuadrado más alto de la ciudad, a pesar de que la vacancia sea la más alta", retoma el broker de Cushman & Wakefield y agrega que "esta correlación hace que pensemos que existe la posibilidad de que el perfil del inversionista en este tipo de submercados presente otras características, distintas que las del resto del mercado".
En relación a las perspectivas del barrio para 2020, el comercializador contextualiza y reconoce que el país atraviesa un momento económico y político complejo. "La región no es ajena a este hecho. Sin embargo el mercado de oficinas presenta números saludables. Estamos recibiendo muchas consultas y búsquedas de empresas que buscan relocalizarse en edificios de categoría premium - en su afán de hacer un ¨fly to quality¨ - con grandes superficies disponibles y plantas consecutivas. Puerto Madero es una muy buena opción, ante este fenómeno, teniendo en cuenta el tipo de productos que actualmente tiene y el perfil de empresas presentes en esta zona, en general dedicadas a tecnología y servicios financieros".
Si la construcción del Paseo del Bajo es un hito que resulta ineludible en relación al impacto que produjo en el mercado de locales, también lo es en el de oficinas. Querol reconoce que la obra ayuda al entramado y a la interacción entre el Microcentro y Catalinas respecto a Puerto Madero. "Antes existía una barrera entre la ciudad y Puerto Madero, pero las inversiones realizadas están ayudando a la integración de este barrio con la ciudad", profundiza y finaliza con una reflexión: "sería positivo para Puerto Madero hacer un relevamiento de como la oferta de empresas de servicio de delivery de comida on demand y hasta los servicios de transporte de micro movilidad como los scooters han afectado a la calidad de vida de los empleados de esta zona. Soy un convencido de que la tecnología ha mejorado muchos de los puntos que en una primera etapa eran cuestionables de esta área de la ciudad".
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