Las claves para invertir en Cuba
Con un mercado de bienes raíces incipiente, la isla presenta tantas oportunidades como riesgos; cómo se hace para comprar siendo extranjero
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A fines de 2011, cuando el gobierno de los hermanos Castro derogó el decreto-ley 288, nació una actividad prohibida por décadas: comprar y vender inmuebles en Cuba. Antes de eso, los habitantes se veían obligados a traspasar sus casas con artimañas ilegales. Una donación, un testamento, o un matrimonio y divorcio falsos ayudaban a lavar la operación, donde el dinero circulaba por debajo de la mesa.
Hoy, aunque el estado de los inmuebles esté en algunos casos arruinado, es imposible no caer en las ganas de ser dueño de esas vistas, y aquella arquitectura deslumbrante previa a la revolución. Pero no tan rápido: los extranjeros no pueden comprar cualquier propiedad a la venta, por más de que los vendedores estén ávidos de cash.
Quienes no residen en Cuba apenas tienen un puñado de inmuebles para elegir. Son en general condominios construidos en los 90, cuando una ventana legal permitió que esos inmuebles fueran para extranjeros. La otra opción es comprar una propiedad a nombre de un amigo o socio cubano, algo que aunque parezca increíble, sucede a menudo. Por ley, y salvo la excepción mencionada, el mercado de bienes raíces está abierto solo a residentes permanentes, cubanos que viven en la isla o que están temporariamente en el exterior. Algunos inversores escogen entonces un testaferro aun con el riesgo potencial de perder la titularidad a nombre de otro, pero con la esperanza de que en un futuro cercano, la venta de inmuebles no tenga restricciones.
El turismo es sin duda el sector que más está creciendo, y una de las fuerzas que dinamizan el mercado inmobiliario. El desembarco del sitio de renta vacacional airbnb.com oficializó y expandió lo que ya estaba pasando: la renta de departamentos o habitaciones en casas particulares. La llegada de vuelos directos desde Estados Unidos a partir de este año, también permite predecir que el turismo continúe en alza.
“Cuba se está abriendo y hay muchas oportunidades, pero su sistema político tiene muchos problemas aún sin resolver”, opina Javier Aviñó, socio del estudio de abogados Bilzin Sumberg.
“En otros países estamos acostumbrados a tener ciertos recursos y si hay algún problema podemos ir a la Justicia. Allá si bien existen, en la práctica no, y para un extranjero es muy difícil. Hay compañías grandes que ya han entrado, pero también tienen el potencial de tomar el riesgo. Si les va mal, es apenas un punto rojo en sus libros. Para inversionistas pequeños o personas que compren un apartamento por ejemplo, para listar en airbnb, el riesgo es grande”, expresa.
En el caso de los hoteles que operan allí, el gobierno cubano es dueño de la tierra y otorga una concesión por 99 años. Los españoles Melia Hotels International, Barcelo Hoteles & Resorts y Novotel están entre los mayores operadores. Tras el acercamiento entre Cuba y Estados Unidos, la cadena Starwood anunció su desembarco, gracias al cual el Hotel Quinta Avenida en La Habana, se convertirá en Four Points by Sheraton.
Otra piedra en el camino, según dicen los desarrolladores, son los más de US$ 7 mil millones que reclaman los privados al gobierno de Cuba sobre propiedades y negocios expropiados por Castro después de la revolución. Estos reclamos pueden atentar contra las inversiones mientras haya tierras cuya posesión está en discusión.
En el caso de las casas, el propietario es también dueño de la tierra. Las leyes vienen cambiando, y en este momento los extranjeros pueden comprar hasta tres departamentos individuales.
El problema para comprar no sólo es la escasez de oferta. En general necesitan mucho trabajo de remodelación y no hay materiales. Hay casos de gente que ha invertido en un apartamento pequeño y las reformas que normalmente se hacen en dos o tres meses demoraron un año. Por ejemplo, la isla no produce vidrio. Cada ventana debe ser importada y la aduana limita hasta cuatro ventanas por persona, o dos puertas. Esto quiere decir que hace falta la ayuda de terceros incluso para proyectos a pequeña escala.
Realigro (cuba.realigro.com) es una plataforma de real estate presente en todo el mundo, que une compradores y vendedores con 30.000 propiedades listadas. Con poner “Cuba” en el buscador, el sitio arroja 40 inmuebles. Según cuenta su Business Developer Anna Chiara Rizzo, en el último año, el interés por Cuba ha registrado un aumento por parte de usuarios internacionales. “Provienen principalmente de Estados Unidos y el norte de Europa. Creemos que es un mercado que crecerá en los próximos años”, vaticina.
A 20 minutos del centro de la ciudad, sobre una colina, un departamento para extranjeros de 50m2 se ofrece en US$ 130.000 (o US$ 2.600 el metro). Otro de 67 m2, en un condominio sobre una elevación conocida como Balcón de Santa María o Santa Maria Loma al Este de La Habana y pocos minutos del centro de la ciudad, cuesta US$ 220.000 (US$ 3200 el metro). Una casa de 120 m2 sobre la 5ta avenida en Miramar, Habana, se lista en US$ 300.000, por citar ejemplos.
Claro que las opciones para cubanos son más tentadoras. Otros sitios locales, donde los dueños listan sus inmuebles es revolico.com y cubisima.com. En la capital los precios van desde un departamento de dos pisos con dos dormitorios en US$ 38.000; a un departamento de 4 dormitorios en Plaza Revolución, en US$ 82.000; o una casa en la vieja Habana con seis dormitorios en US$ 185.000. Esto es solo para cubanos o residentes permanentes. ¿Barato? Lejos de eso en un país donde el salario promedio mensual es de apenas U$S 20. Dada esta asimetría, hoy sólo acceden a una propiedad quienes reciben remesas del exterior.
“Los capitales a Cuba van a llegar, pero a un paso lento. Hay mucho interés, casi todas las compañías grandes que nosotros representamos han creado un business plan de Cuba”, sintetiza Aviñó.
No hay lugar en el mundo que tenga los ojos más atentos a la situación y la oportunidad del potencial cubano como el sur de la Florida, donde residen 1,2 millones de exiliados cubanos.
Marc Miller, jefe del equipo de investigación de JLL en la Florida, compañía de asesoramiento y planeamiento en Real Estate, ha visto sobre el terreno las potencialidades. “No parece haber grandes oportunidades por lo que hemos visto con JLL en el negocio de real estate. Si las hubiera, están más en el lado industrial, y en turismo.”, asume.
No obstante, para que despegue el turismo, hay mucho por hacer en términos de infraestructura y desarrollo de hoteles. Cuestiones básicas para el viajero común como el servicio de wifi o aire acondicionado, en Cuba puede ser un lujo escaso.
Según Miller, en el caso de las empresas norteamericanas, al principio hubo un interés enorme tras el comienzo de las relaciones diplomáticas entre Cuba y Washington. Pero la gran mayoría siguen a la espera de ver aun más cambios, como ser leyes genuinas de transparencia, infraestructura bancaria, y garantías.
“Al no existir embargo con Argentina, estoy seguro de que los inversores argentinos ya han estado mirando esto por años. Es importante construir relaciones en Cuba, pero a la hora de invertir fijarse si estará protegido. Si bien hubo reformas aún queda desconfianza. Hay que plantearse si en vez de asumir el riesgo no es preferible mirar a otras economías más transparentes con iguales oportunidades donde haya protección legal para el inversor”, sintetiza.
Jorge Pérez, cubano americano presidente de The Related Group, el desarrollador más importante de la Florida, visitó la Habana el año pasado y le aseguró un diario local que si lo dejaran construir un condominio de lujo en Vedado, lo vendería en dos horas en Miami. El empresario incluso dijo que le encantaría ayudar al desarrollo de Cuba sin ganar dinero, cuando exista relación comercial entre ambos países. Pero por ahora para Estados Unidos, salvo excepciones, Cuba se mira y no se toca.
La belleza natural del área, el buen clima, el sabor latino y el hecho de que no ha habido ninguna inversión importante en más de 50 años indica que hay mucho por hacer. Pero también hay un largo camino con leyes poco claras y demasiada participación estatal. Cuando eso se resuelva, sonará el disparo de largada. Tal vez sea demasiado tarde.
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