Oficinas: del home office al hoffice ¿de qué se trata?
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PARA LA NACIONSilvina Vitale
Poco a poco una parte del mercado laboral abandona las viejas estructuras y se centra en espacios de menores superficies. Es decir, cada vez son menos demandadas las oficinas de 500 metros cuadrados. Un modelo que a las compañías con una gran cantidad de personal les exige tomar varios pisos para cubrir los espacios que necesitan.
El cambio viene de la mano de las nuevas generaciones que, con otras inquietudes y necesidades, buscan espacios flexibles. ¿Por qué? La forma de trabajo se volvió más dinámica; las nuevas tecnologías abrieron un mundo de posibilidades tanto para los empleados como para los empleadores, además de que el confort, la sociabilización y los tiempos de ocio son altamente valorados en el contexto laboral. Por eso, de a poco se instala la tendencia de desarrollar oficinas de menos de 100 metros cuadrados pero con un detalle clave: en edificios con amenities.
"Hay una búsqueda común de confort. Hoy el standard más deseado y buscado por las empresas es el bienestar. Éstas encaran su relocalización a través de las gerencias de recursos humanos, y no como sucedía hace 20 años que eran llevadas adelante por los gerentes financieros o administrativos. La razón es que brindar espacios de trabajo confortables es una de las claves para retener talento. No es la única, pero si está siendo tendencia. Al extremo de haberse acuñado un nuevo término, el hoffice, como una superación del ya instalado home office, que implica trabajar en la oficina como en casa, como evolución del modo de trabajo surgido en nuestro país con el nuevo milenio que implicaba trabajar en casa como en la oficina", analiza Mariana Stange, asesora del mercado corporativo inmobiliario.Según la especialista, el mundo corporativo está experimentando la convivencia de cuatro generaciones: los baby boomers, la generación X, los millennials y, en el último tiempo el ingreso de los centennials al mercado laboral. Si bien todos tienen sus características y preferencias, coinciden en la necesidad de espacios privados: ya sea para reflexionar, para mantener conversaciones o simplemente para descansar y de espacios colaborativos para trabajar en equipo y complementarse. Todos estos factores influyen en la elección de las organizaciones que se vuelvan a espacios chicos en edificios que ofrecen una serie de servicios como sala de reuniones, espacios de esparcimiento como gimnasio, terraza, pileta, áreas verdes y hasta bares. Por caso las oficinas que tienen entre 70 y 100 metros cuadrados son ideales porque permiten armar un lay out para un gerente o juntar a un equipo de 10 personas para reuniones grandes o presentaciones en las que utilizan las salas del edificio. Además en ese tipo de proyectos, los empleados pueden tener un encuentro informal con clientes en el bar o en la terraza verde del edificio.
"También pueden comenzar o finalizar la jornada con una clase de yoga o corriendo en la cinta del gimnasio, es algo anhelado y que el mercado está comenzando a ofrecer", agrega Stange. En la misma línea, Elbio Stoler, fundador y director de ADN Developers afirma que los edificios de oficinas tienen ciertas particularidades y servicios por definición: plantas libres, recepción con seguridad, una imagen corporativa acorde y espacios comunes tanto para la actividad empresarial como para el relax. "Están pensados para la gente que trabaja allí: disponen de buena luz, un hall imponente, espacios comunes donde poder almorzar, relajarse, o simplemente conversar con compañeros de trabajo", detalla el desarrollador.
Para Armando Pepe, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario de CABA (Cucicba), se trata de una tipología superadora; este tipo de edificios ofrece oficinas en alquiler medianas que, al utilizar las partes comunes, ganan espacio útil en sus propias unidades. "Algunos de los amenities más comunes son salas de reuniones de uso general, pero también parrillas, terrazas solarium, comedores o cocinas equipadas con heladeras, freezer, microondas, entre otros. Representan un ahorro respecto a las oficinas tradicionales, permitiendo, por ejemplo, el disponer de salas de reuniones y despachos adicionales sin aumentar los costos de las unidades", asegura.
Otro aspecto que también cambió es la localización de oficinas. Si bien hay sectores particulares que buscan especialmente el micro o macrocentro, hay otras que se reparten y dan vida a los barrios por toda la ciudad. Stoler recuerda que, históricamente, las oficinas estaban ubicadas en el microcentro porteño y en el resto de los barrios porteños no existían lugares donde los profesionales o empresas Pymes pudieran desarrollar su actividad más allá de una casa, un local o un departamento apto profesional. Con los años esta situación fue cambiando y hoy existe una variada oferta descentralizada, producto de que los desarrolladores han sabido captar esta necesidad y comenzaron a trabajar para satisfacerla. Además, hoy por ejemplo ya no es necesario ser una empresa grande para poder disfrutar de un edificio de oficinas.
"Antes el profesional o empresario pyme resolvía su locación con un departamento apto profesional, pero con la incomodidad de convivir con familias residentes, con intereses distintos. Hoy esta situación cambió, incluso en materia de zonas, el Código Urbano se adaptó y todos los barrios tienen zonas mixtas donde se pueden construir oficinas. De esta forma, es posible desarrollar tu actividad en un edificio donde se pueden compartir los mismos intereses e identificarse con los profesionales vecinos", dice Stoler.
Otro plus de la descentralización de las oficinas es que también repercute en la vida de los empleados: permiten ahorrar en el gasto destinado al traslado y además mejora la performance de la gente. ¿Por qué? Son proyectos ubicados más cerca de los hogares de los empleados, las zonas suelen ser más amigables y también tienen un mayor abanico de opciones de gastronomía, gimnasios, farmacias, entre otros servicios.
A la hora de hablar de costos, el valor de los alquileres de este tipo de oficinas promedia los US$20, el metro cuadrado. Mientras que las expensas no varían mucho de una unidad residencial con amenities. "Pero esto depende del modelo de gestión de cada edificio. Encontramos en algunos casos, que se cobra por expensas la posibilidad del uso de estos espacios. Sin embargo, la tendencia es que, estos espacios comunes – es decir el gimnasio, bar, salas de reuniones- tengan un propietario que los explote, ya sea la misma empresa desarrolladora o bien un inversor, que alquile la superficie a cafés, gimnasios, etc. Estas empresas, según el reglamento de cada edificio podrán brindar sus servicios a los ocupantes del edificio, mediante una tarifa preferencial y a usuarios externos", señala Stange.
Dónde ubicarlas
Por otra parte, si bien la zona de Palermo, Belgrano y Núñez son las más deseadas por las empresas que buscan este tipo de oficinas, la especialista asegura que "el centro de la ciudad está siendo un polo de atracción para desarrolladores que encuentran oportunidades en estructuras o bloques que brindan la posibilidad de ser puestos en valor según estos criterios. Y desde el lado de la demanda, encontramos estudios profesionales, pymes o emprendedores que valoran esta ubicación por su conectividad e infraestructura", relata y como ejemplo expone la avenida Alem que está tomando nueva fuerza con las obras recientemente inauguradas del Paseo del Bajo y la renovación de la zona de Catalinas. Además hacia el corredor de la avenida 9 de Julio y a metros de Plaza San Martín, el Alto Catalinas se impone como un nuevo Soho Urbano. Una zona en la que viejos edificios están siendo puestos en valor, y por otra parte, los locales comerciales reciclan sus servicios y por ejemplo, antiguas ferreterías se convierten en modernas barberías, mercerías que devienen en bares de cata de café.
El Distrito Tecnológico, en Parque Patricios, es otra zona que se suma a esta tendencia. Hoy desarrollos de coliving y edificios de oficinas que destinan amenities a sus estructuras hablan de la transformación y evolución de este tradicional barrio porteño. Y el Sur quiere sumarse. "Confiamos que las obras del Paseo del Bajo harán evolucionar en primer término al corredor Paseo Colón, donde ya estamos viendo muestras de movimiento. Desarrolladores e inversores están mirando la zona en busca de inmuebles interesantes, que permitan entrar con valores competitivos sabiendo que se capitalizará", concluye Stange.
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