Oficinas: el impacto de las medidas del gobierno

Las recientes medidas de restricciones cambiarias anunciadas por el Gobierno afectaron el escenario tanto del sector inmobiliario residencial como el de oficinas, un negocio en el que los alquileres se cierran en dólares pero se terminan pagando en pesos a la cotización del dólar oficial. Si bien los referentes del mercado insisten en que tanto las empresas como los inversores dueños de los pisos corporativos tienen una visión de largo plazo, hay un efecto innegable.

En otras palabras, el real estate corporativo es sensible a los efectos de la economía y la situación política del país. "Hay que tener en cuenta que tanto los propietarios de este tipo de inmuebles como de sus ocupantes no buscan vender o comprar como lo haría un inversor con un activo financiero. Además, los montos destinados a cada operación son significativos y, por lo tanto, podríamos decir que se trata de inversores sofisticados y "con espalda" para resistir las tan repetidas tormentas y ciclones argentinos", relata Alejandro Badino, managing director de Colliers Argentina.

Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, ve la arista positiva de las medidas y afirma que el Gobierno supo hacer una lectura del escenario en el momento preciso. "Entendieron que había que aplicar medidas inmediatas", comenta el broker.

Para Matías Celasco Correa, Research Manager CBRE Argentina, el presente económico forma parte de un proceso que se inició en 2018. "Si bien las últimas medidas económicas responden a un intento de solución temporal en el corto plazo, hay que comprender que la base del desencadenamiento de este gran proceso devaluatorio se viene percibiendo desde el año pasado. Y esto se debe, fundamentalmente, a ciertos desequilibrios estructurales en la economía argentina. Por lo tanto, el mercado de oficinas desde el comienzo del proceso se encuentra en una situación de cautela que se mantuvo hasta semanas antes de las PASO, y que volvió a restaurarse luego del resultado adverso para el oficialismo", analiza. El referente plantea que la situación actual pareciera sugerir una vuelta al pasado. En este momento, entender si el dólar quedará significativamente retrasado respecto al contado con liquidación o al dólar blue será uno de los puntos a analizar para entender cómo se puede mover de ahora en adelante el mercado corporativo, tanto desde el lado de la demanda como de la oferta.

En cuanto a efectos inmediatos lo que sucedió esta semana es que en los pocos contratos de alquiler cerrados en pesos se aumentó la actualización semestral de 15 a 20 por ciento, porcentajes lejanos que no logran cubrir la inflación anual que se estima superará el 50 por ciento en 2019. "Ningún inversor quiere volver a vivir la dinámica que se generaba en tiempos del cepo cambiario cuando el dólar blue rondaba los $20 pero las empresas pagaban el contrato al valor del oficial, es decir a $9,50", reconoce en off de record uno de los asesores consultados, quien de todas formas afirma que los inversores -dueños de los pisos corporativos- verán afectada a la baja la rentabilidad de su negocio. La buena noticia es que aún no recibió ningún llamado solicitando la renegociación de los contratos. Por caso, los que pagaron normalmente sus contratos al valor del dólar oficial actual obtuvieron una diferencia de entre 12 y 13 por ciento respecto a lo que desembolsaron por el alquiler a principio de agosto. Otra de las particularidades de los últimos días es que hubo algunas excepciones en las que cuando debían convertir los dólares planteados en los contratos a pesos, se generaba una especie de nota de crédito, contemplando un dólar a menor valor: es decir alrededor de $53 como "una especie de atención", afirma la misma fuente.

En cuanto a los efectos a corto plazo de las medidas, Celasco Correa estima que no afectaría la colocación de metros a estrenar porque muchos de esos contratos ya están cerrados. Pero si cree que podría postergar la ejecución de aquellos emprendimientos que aún no comenzaron a construirse y no están fondeados. "Hay otros que ya se encuentran en más de un 70 por ciento vendidos y seguirán su marcha", afirma la asesora del mercado corporativo, Mariana Stange .

Otra forma de analizar el impacto de las medidas en las obras es a partir de la baja del costo de construcción, en dólares, que generó la devaluación. "Es por eso que en el caso de las obras previstas deberían continuar con los plazos estipulados. Lo que si puede demorarse es la etapa de comercialización porque en medio de un escenario de inestabilidad cambiaria es difícil fijar valores", explica Alberto Hoyos, responsable de área del Grupo Adrián Mercado. Stange en cambio, pone un paño de duda sobre la ventaja que genera la devaluación en el costo de construir. "No es tan lineal en un contexto de alta inflación y con pocos precios de referencia de los materiales, el desarrollador no puede acopiar", analiza.

Martín Potito, economista y director de la división de oficinas de L.J. Ramos, afirma que los proyectos ya estaban dilatados antes de que el Gobierno anunciara estas medidas. En realidad, lo que afirma es que desde el resultado de las PASO toda la actividad está muy expectante. "En este panorama el que se mueva primero va a lograr las mejores condiciones comerciales, ya que, del lado de la oferta, también hay mucha incertidumbre y es mejor alquilar el espacio pronto antes que tenerlo vacío", aconseja. Juan Pablo Gutiérrez, socio de GM2 Real Estate, especialista en oficinas corporativas, afirma que hay proyectos demorados y otros que están en etapa de ralentización. "Esto es consecuencia de la retracción de la demanda y de no poder tener clara la rentabilidad del negocio en el mediano plazo", dice el experto.

Respecto a los valores de alquiler no se espera un impacto directo en el corto plazo, pero sí la prolongación en tiempo de las negociaciones. "A mediano plazo, de existir este gap entre el dólar contado con liqui y el oficial, pueden afectarse las rentas debido a que éstas están negociadas al valor del dólar oficial. Analizado desde una óptica de capital market, probablemente veamos una compresión en el cap rate corporativo", cuenta Celasco Correa. Potito afirma que los valores del metro cuadrado de alquiler desde hace más de un año vienen en caída. "Los precios en el segmento corporativo vienen bajando desde que alcanzaron su pico máximo, en el tercer trimestre de 2017, momento en el que llegaron a US$30,6 mensuales. Actualmente, tenemos un precio promedio pedido de US$28,6. Y la realidad es que desde la economía, no hay nada que indique que dicha tendencia debiera revertirse".

Otra de las principales preocupaciones del sector, tanto de un lado como del otro del mostrador, son las renegociaciones de los contratos de alquiler. Ante un escenario tan cambiante los propietarios no saben qué valor fijar o qué plazos de renegociación establecer. "Hoy la oferta del mercado se mantiene estable. Lo que se estima que cambiará son los parámetros de la negociación, dado que se comenzarán a observar ofertas más agresivas y que medirán la necesidad o el costo de oportunidad del propietario", cuenta Hoyos. Según Potito este es un escenario propicio para cambiar algunas reglas a la hora de renegociar.

"Muchas empresas aprovechan el momento, facturen en pesos o en dólares, para renegociar contratos. Si bien no estamos viendo solicitudes masivas de esta naturaleza, puede que surjan con el correr de los días. En tal sentido, dependerá del propietario como encarar la situación. Hay casos de congelamiento del tipo de cambio por unos meses, postergar y/o diferir el pago de las rentas, descuentos temporarios, etc. Se analizará cada caso en forma particular, y las condiciones que se puedan negociar dependerá de los actores involucrados, la estrategia de las partes y la relación de largo plazo", revela Potito.

Domingo Speranza, presidente de Newmark Knight Frank, afirma que de mantenerse la calma, el mercado no sufrirá cambios en los contratos. Pero a pesar de todo lo dicho, para Badino, las oficinas corporativas han demostrado ser el producto que mejor se defiende de las turbulencias económicas. "La contracara, sin duda, son las oficinas de menor categoría. Allí nos encontramos con baja de precios, renegociaciones, cambio de moneda de dólares a pesos y reducción de espacios".

Las operaciones de compra

El mercado de compra venta merece un análisis aparte. La realidad es que las restricciones para acceder a dólares impuestas recientemente hacen poco probable la posibilidad de concretar transacciones en un mercado que se cotiza en esa divisa. "Hay que seguir de cerca las negociaciones con el gobierno que se están planteando desde las cámaras inmobiliarias para entender si surgirá alguna medida al respecto. Es importante aclarar que esta situación impacta tanto en el sector inmobiliario residencial como comercial", agrega Potito.

Los players diferencian la realidad actual con los de la debacle económica de 2001. Para empezar aclaran que la devaluación de los últimos tiempos no ha generado una baja de los precios de venta finales de los inmuebles, salvo casos contados. "Pero en esta ocasión es de esperar la caída de los precios, acompañada de una reducción de las operaciones dado que, la restricción de acceso al mercado de cambio, limita la libre disponibilidad del mercado inmobiliario", diceHoyos. Celasco Correa sostiene que continuará primando el wait & see". En tanto, Gutiérrez explica que este presente económico obligará a algunas empresas a tener que desprenderse de algunos inmuebles a precios más bajos de los del mercado. "Hay algunos que necesitan vender para cancelar obligaciones. En éstos casos las negociaciones son ventajosas para la parte compradora. Aquellos que no necesiten vender, no lo harán y retirarán las propiedades de la venta hasta que el escenario aclare", concluye el analista.

La imposibilidad de girar dinero al exterior por parte de las empresas y su impacto en la dinámica del mercado local de oficinas es tema de debate. "El no poder girar dinero de remezas o ganancias, puede generar el inicio de un nuevo proceso de cobertura por parte de las empresas que buscarán resguardar sus ganancias en dólares por medio del real estate, y mediante la compra de metros cuadrados valuados en dólares. Al mismo tiempo, abre una oportunidad para las mismas de invertir en CAPEX -inversiones en bienes de capital-", sostiene Celasco Correa. Sobre el tema, Potito abre el fuego y reconoce que esta es una situación que la Argentina ya vivió y no hace mucho tiempo. "El impacto dependerá de cada empresa. Ellas sabrán dónde hacer rendir mejor sus inversiones y en qué momentos hacerlo", explica. Gutiérrez enciende algunas luces de alerta con sus declaraciones: "Las restricciones de giros de dividendos al exterior, juega muy en contra del dinamismo del mercado, ya que, si un inversor externo evaluaba a Buenos Aires como posible punto de negocios, al no poder contar con los frutos de su rentabilidad, descarta inmediatamente a la plaza como posible objetivo de inversión".

Quienes creen que la restricción en la compra de dólares no afectaría lo fundamentan en que no hay movimiento de fondos institucionales extranjeros que inviertan en el real estate. Es decir, en la mayoría de los casos, las inversiones están definidas siempre por players locales que no toman crédito, sino que muchas veces se financian vendiendo desde el pozo. Celasco Correa agrega que tampoco afectarán las tasas de interés altas ni las subas del indicador del riesgo país.

La demanda

Potito plantea otra mirada: analizar cuáles son los sectores que siguen mostrando cierta dinámica. "La demanda de espacios de oficina por sector o actividad -tomando una muestra realizada sobre 60.000 metros cuadrados-, refleja que los rubros de tecnología, financiero y construcción, lideran las búsquedas, y que la superficie promedio que se están comercializando en la actualidad ronda los 780 metros cuadrados", describe la radiografía de la demanda y tiene una mirada positiva de cara al futuro: "Si la economía real arranca no debería haber problemas para que los metros disponibles se tomen rápidamente. Hoy, la tasa de vacancia para el segmento de oficinas corporativas se ubica en torno al 7,5 por ciento", afirma. En cuanto a tendencias, Altgelt agrega que hoy las empresas buscan plantas libres, de menores superficies y que tengan una amplia oferta de servicios, además de espacios de fácil acceso, gimnasio, y lugar para socializar y distraerse.

El perfil de cliente corporativo en la Argentina está bastante definido. En primer lugar, están las compañías locales que, con cierta correlación con la economía argentina, no crecen, en promedio, desde 2011. Otra es la realidad que viven las compañías exportadoras y los centros de servicios de "outsourcing": crecen e impulsaron la expansión del mercado de oficinas local a un valor cercano al 5,6 por ciento en los últimos 10 años. Los analistas concuerdan en que el nuevo escenario no cambiaría el perfil del cliente sino que lo que se modificará serán los parámetros de las negociaciones.

De cara al futuro, según Badino, es de esperar que se reduzca la oferta y que las empresas vuelvan a buscar la protección de su capital en el mercado de Real Estate mientras se alcanza una etapa de mayor certidumbre. "Este segundo semestre continuará siendo de alta volatilidad. Hay inversores buscando resguardar su capital y empresas que demoran sus proyectos de inversión. Esto sin duda repercutirá también en una reducción de la demanda a la hora de buscar inmuebles corporativos para el desarrollo de sus actividades, ya sea para la compra o el alquiler. Independientemente del resultado de las elecciones, no se vislumbra un mercado fluido en ninguno de los segmentos corporativos, pero sí es probable que existan inversores y/o compradores que busquen oportunidades y estén dispuestos al riesgo", concluye el especialista.

Muchos de los players sostienen que ante este panorama donde prima la incertidumbre los productos que mejor defenderán los precios son las oficinas corporativas. Para Hoyos, en cambio el mercado se desacelerará. "Es de esperar que el sector se muestre más restringido que lo que se mostraba hasta este momento. Sólo se comenzará a vivir un cambio cuando se logre restablecer la confianza a través de la estabilidad cambiaria y contención de la inflación", finaliza.